Срок договора аренды земельного участка в государствах - членах ЕС и в России
В России в современной юридической литературе высказывалось суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет. Однако согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ к существенным относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
ГК РФ условия о сроке аренды не относит к существенному условию договора аренды (нет указаний на минимальный либо максимальный срок договора аренды), закрепляя правило, согласно которому максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться законом (ст. 610). Однако, на наш взгляд, срок владения и (или) пользования арендатором сданным внаем имуществом является одним из наиболее значимых условий договора аренды (имущественного найма).
Договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
«Ссылка ответчика на незаключенность договора аренды от 18 апреля 2008 г. ввиду отсутствия его государственной регистрации не была принята судом во внимание. В пункте 8.1 договора предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору. В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок.
Следовательно, государственная регистрация договора не требовалась. Данная позиция судов согласуется с разъяснениями ВАС РФ, изложенными в пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»», согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается»1Постановление ФАС Центрального округа от 1 марта 2010 г. по делу № А08-2894/2009-8 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
В случаях когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условия на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца, если иной срок не будет установлен договором.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, недопустимы. При этом закон не разъясняет, какие конкретно действия могут быть расценены как злоупотребление правом. В связи с этим на практике возникают споры, в которых арендатор пытается представить отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, как злоупотребление правом. При этом суды рассматривают данный вопрос, исходя из двух позиций.
С точки зрения первой позиции отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не является злоупотреблением правом с его стороны.
«Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 24 ноября 2008 г. по делу № А75-6429/2008 установлено, что договор аренды от 26 марта 2003 г. № 168 по истечении срока его действия (8 октября 2005 г.) был возобновлен на неопределенный срок. 25 марта 2009 г. Администрация направила в адрес истца уведомление об оплате задолженности по арендной плате за землю, отказе от исполнения договора аренды, а также об обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку спорный договор является заключенным на неопределенный срок. Администрация имеет право на односторонний отказ от исполнения договора, о чем было сообщено арендатору письменно в сроки, предусмотренные законом. В материалах дела отсутствуют доказательства передачи арендодателем спорного имущества, ранее арендованного истцом, третьему лицу, соответственно у ответчика отсутствует обязанность по продлению договора аренды земельного участка от 26 марта 2003 г. М-168. В связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований»2Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18 мая 2010 г. по делу № A75-7116/2009 // Справочная правовая система «.
Смысл второй позиции заключается в том, что отказ арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, может быть признан судом злоупотреблением правом со стороны арендодателя.
«Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы (арендодатель) и ООО "Ледяной дом" (арендатор) 29 августа 2008 г. заключили договор аренды земельного участка № 296/08 на неопределенный срок. В претензии от 18 декабря 2008 г. № 11/2958, полученной ответчиком 30 декабря 2008 г., содержащей ссылку на статью 610 ГК РФ, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы отказался от договора аренды № 296/08, сообщив о его расторжении по истечении трех месяцев с даты получения претензии, предложив арендатору возвратить земельный участок по акту приема-передачи.
Указывая, что ответчик не возвратил спорный земельный участок, истец обратился в суд с кассационной жалобой. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из положений статьи 10 ГК РФ и пришли к выводу, что со стороны Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы имеет место злоупотребление правом, поскольку немотивированный отказ последнего от исполнения договора аренды земельного участка от 29 августа 2008 г. № 296/08 фактически препятствует осуществлению ответчиком коммерческой деятельности и, как следствие, влечет причинение ущерба обществу.
Судебная коллегия посчитала данные выводы судов не противоречащими установленным по делу обстоятельствам и материалам дела. Вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июля 2009 г. по делу № А49-2737/2009 Комитету отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным предписания Пензенского Управления Федеральной антимонопольной службы России от 26 марта 2009 г.
Немотивированный отказ от 24 договоров аренды земельных участков, в том числе спорного договора аренды, создает препятствия в деятельности ООО "Ледяной дом" и ведет к ограничению конкуренции при реализации мороженого на территории города Пензы. При таких данных действия истца, выраженные в виде немотивированного отказа от договора аренды земельного участка № 296/08 без предоставления в аренду других участков, правомерно расценены судом как злоупотребление правом»3Постановление ФАС Поволжского округа от 11 февраля 2010 г. по делу № А49-2511/2009 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
Необходимо отметить, что на практике бывают случаи, когда договор аренды, заключенный на основании решения органа местного самоуправления, после прекращения срока действия продлевается решением того же органа без подписания дополнительного соглашения. Поскольку такой акт сам по себе не порождает арендных правоотношений, возникает вопрос, имеет ли такое продление юридическую силу, если стороны данное условие в договоре не согласовали. Сложившаяся судебная практика исходит из того, что срок договора аренды не может быть продлен актом органа государственной власти (органом местного самоуправления).
«Чернышев В.В. обратился к главе администрации Всеволожского района с заявлением о продлении действия договора на пятнадцать лет. Межведомственной комиссией по предоставлению земельных участков во Всеволожском районе принято решение, оформленное протоколом от 24 сентября 2003 г. № 38, о предоставлении Чернышеву В.В. спорного земельного участка в аренду на пять лет. Письмом от 16 марта 2004 г. № 623 Комитет со ссылкой на пункт 2 статьи 610 ГК РФ уведомил Чернышева В.В. об отказе от договора с 17 июня 2004 г., просил предпринимателя до указанной даты освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Поскольку по окончании определенного в договоре от 25 февраля 1999 г. срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а доказательств заключения сторонами в соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ соглашения об установлении нового срока аренды истец не представил, суд правомерно посчитал указанный договор возобновленным на неопределенный срок»4Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г. № А56-19643/2006 // Справочная правовая система «КонультантПлюс»..
Кроме того, важно отметить, что арендодатель не может отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в период, когда арендатор предпринимает действия по регистрации дополнительного соглашения к договору, которое устанавливает новый срок действия договора.
«ООО "Веста" обратилось в арбитражный суд с требованием о регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды в тот период когда договор аренды действовал, поэтому отказ в удовлетворении данного требования на том основании, что к моменту рассмотрения спора по существу договор прекратил свое действие в связи с отказом от него арендодателя, неправомерен».
Если отказ от договора аренды и выселение арендатора могут привести к фактическому прекращению его деятельности, при том что впоследствии помещение может быть передано арендатору на праве оперативного управления, требование о его выселении может быть расценено судом как злоупотребление правом, несмотря на то что договор считается расторгнутым.
Арендодатель не вправе отказаться по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ от смешанного договора, содержащего элементы договора аренды земельного участка и инвестиционного договора и возобновленного на неопределенный срок, если прекращение договора нарушает права инвестора-арендатора, предусмотренные законодательством об инвестировании.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка в связи с нахождением на нем недвижимости арендатора не ограничено, однако может быть поставлена под сомнение возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его использование. Судебная практика на данный вопрос однозначного ответа не дает.
Во-первых, правомерной признается возможность арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если на земельном участке находится недвижимость арендатора. Причем в данном случае суды основываются на том, что отсутствие договора аренды не лишает арендатора права пользования участком.
«Администрация направила предпринимателю уведомление об отказе от договора аренды земельного участка от 3 сентября 1999 г. № 4300005469 в порядке ст. 610 ГК РФ. Предприниматель земельный участок не освободил, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском. При рассмотрении спора суд установил, что предприниматель является собственником недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке. Администрация в порядке ст. 65 АПК РФ не предоставила суду доказательств об отказе ответчика от прав на объект недвижимости и права на использование земельного участка на основании ст. 36 ЗК РФ. Поэтому вывод суда об отсутствии у ответчика обязанности по освобождению спорного земельного участка является правомерным»5Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 4 июня 2009 г. по делу № А32-3589/2008 // Справочная правовая система КонсультантПлюс»..
Во-вторых, арендодатель не вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если на земельном участке находится недвижимость арендатора. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ арендатору принадлежит право пользования земельным участком, занятым строением, на которое у него есть право собственности, а также частью земли, необходимой для использования здания. Поэтому, отказавшись от договора аренды, арендодатель фактически лишит арендатора возможности использовать принадлежащее последнему имущество по прямому назначению.
В судебной практике нередко возникают споры относительно того, считается ли арендатор надлежащим образом уведомленным, если он получил уведомление о рассмотрении спора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и какими доказательствами может быть подтверждено получение такого уведомления. В некоторых случаях арендатор, получив отказ арендодателя от договора, не освобождает арендованное имущество, полагая, что, пока запись о прекращении договора не внесена в ЕГРП, он вправе пользоваться имуществом. Иногда возникают ситуации, когда арендатор ссылается на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ).
«Суды обеих инстанций установили, что после истечения срока действия договора арендатор продолжал использовать земельный участок при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, в связи с чем в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суды обеих инстанций установили, что 28 ноября 2007 года ДЗР г. Москвы было направлено ответчику уведомление о прекращении с 15 марта 2008 года обязательств по договору аренды в связи с окончанием срока его действия и с требованием освободить земельный участок. Данное уведомление получено ответчиком 24 декабря 2007 года, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления. Между тем спорный земельный участок ответчиком освобожден не был и продолжал использоваться после окончания срока действия договора аренды. Суды обеих инстанций обоснованно обязали ответчика освободить занимаемый земельный участок в связи с окончанием срока аренды»6Постановление ФАС Московского округа от 20 апреля 2010 г. № КГ-А40/1839-10 по делу № А40-68165/09-135-658 // Справочная правовая система «Консультант- Плюс»..
Необходимо отметить, что арендатор считается надлежащим образом уведомленным о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, с момента рассмотрения другого дела по иску арендодателя о расторжении договора, даже если суд не принял представленные документы в качестве доказательства досудебного урегулирования спора.
«Суд установил, что после окончания срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в связи с чем данный договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Администрация не представила доказательств того, что уведомления от 08 августа 2007 г. об отказе от договора аренды от 14 декабря 2004 г. и от 12 декабря 2008 г. об освобождении арендуемого земельного участка были получены ответчиком.
Однако 17 января 2009 г. предприниматель получил определение суда о принятии к производству искового заявления Администрации об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а 26 февраля 2009 г. принял участие в предварительном судебном заседании, где был ознакомлен с требованиями истца об освобождении земельного участка. При этом рассмотрение иска в суде первой инстанции длилось более трех месяцев. Следовательно, на момент вынесения судебного акта арендатор был уведомлен за три месяца о прекращении действия договора аренды. С учетом изложенного суд правомерно обязал предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок»7Постановление ФАС Волго-Вятского окрути от 2 ноября 2009 г. по делу № A43-191/2009 //Справочная правоты система «КонсультантПлюс»..
Доказательством извещения арендатора об отказе арендодателя от договора аренды может быть переписка арендатора с третьими лицами, из которой следует, что он уведомлен об отказе арендатора от договора. Если после направления уведомления в соответствии со ст. 610 ГК РФ о прекращении договора аренды, заключенного (продленного) на неопределенный срок, арендодатель совершает действия, свидетельствующие о продолжении арендных отношений, то такой договор не признается расторгнутым.
ГК РФ не предусмотрено, что именно должно содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Безусловно, стороны обладают достаточной свободой в выборе его формы и конкретных формулировок. Однако на основе анализа судебной практики можно выявить определенные требования к содержанию уведомления.
«Министерство обратилось с иском в суд, поскольку договором аренды было установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за месяц. Материалами дела подтверждается, что претензией от 7 июня 2008 г. № ВМ-21/5926, полученной ответчиком 10 июня 2008 г., Министерство уведомило последнего о прекращении договора аренды и предложило ему на основании статьи 610 ГК РФ и пункта 6.4.6 договора за один месяц освободить арендуемый земельный участок. Воля арендодателя была направлена на прекращение договорных отношений, поэтому правоотношения сторон по договору аренды прекратились с 10 июля 2008 г. и с указанной даты ответчик не имеет законных оснований для занятия земельного участка»8Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 октября 2009 г. по делу № A26-6125/2008 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
При наличии уведомления о прекращении договора аренды и письма об изменении арендной платы последнее правового значения не имеет, если в уведомлении арендодатель явно выразил свою волю на прекращение договорных отношений. Письмо, в котором не содержится явного волеизъявления арендодателя о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не признается надлежащим уведомлением.
«Из текста уведомления от 18 сентября 2002 г. намерение ООО Магазин "Агрика" отказаться от договора аренды от 2 апреля 2001 г. № 3 не усматривается. Кроме того, полномочия лица, подписавшего данное уведомление, документально не подтверждены. Таким образом, арбитражный суд правомерно не принял письмо от 18 сентября 2002 г. в качестве надлежащего доказательства соблюдения истцом требований ст. 610 ГК РФ (ст. 68 АПК РФ)»9Постановление ФАС Уральского округа от 11 сентября 2006 г. № Ф09-7935/06-СЗ // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
Претензия, направленная в адрес арендатора, не может считаться уведомлением о прекращении договора аренды, который заключен на неопределенный срок, если из ее содержания нельзя однозначно определить волю арендодателя на прекращение арендных отношений. Уведомление, в котором содержится предложение заключить договор аренды на новый срок, не признается надлежащим уведомлением о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.
Стороны договора аренды, заключенного на неопределенный срок, могут в любое время отказаться от договора. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договором или законом не установлен иной срок, договор аренды прекращается через месяц или три месяца (при аренде недвижимого имущества, в том числе земельного участка) после уведомления стороны об отказе от договора. Однако бывают случаи, когда арендодатель в уведомлении указывает иной срок, нежели установленный ст. 610 ГК РФ, хотя такой срок ни договором, ни законом не предусмотрен, или до истечения установленного законом срока обращается в суд с требованием об обязании арендатора освободить помещение.
Кроме того, на практике возникает вопрос о взаимосвязи срока прекращения договора аренды, установленного абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, с моментом получения предупреждения об отказе от договора другой стороны.
Во-первых, существует точка зрения, что если срок, указанный в уведомлении о прекращении договора, не соответствует сроку, который предусмотрен ст. 610 ГК РФ, то применяется срок, установленным законом (при условии, что иное не вытекает из договора аренды).
«Истец письмом от 5 октября 2007 г., направленным арендатору 10 октября 2007 г., уведомил ответчика об отказе от договора Ss М-03-505317 от 18 апреля 2003 г. и прекращении его действия с 1 января 2008 г. Суды пришли к выводу о прекращении договора аренды № М-03-505317 от 18 апреля 2003 г. в связи с отказом арендодателя от данного договора, возобновленного на неопределенный срок. Довод ответчика о том, что договор не прекращен, поскольку арендатор не был надлежащим образом предупрежден об отказе арендодателя от договора, что до I января 2008 г. не истек срок предупреждения в три месяца, неоснователен. так как до предъявления иска об обязании освободить земельный участок три месяца с момента предупреждения ответчика, в том числе полученного под роспись генеральным директором, истекли»10Постановление ФАС Московского округа от 16 июня 2009 г. № КГ-А40/5053-09 по делу № А40-52009/08-9-591 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
Во-вторых, суды зачастую считают, что срок прекращения договора аренды, установленный абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, не связан с моментом получения предупреждения об отказе от договора другой стороной.
«По истечении срока действия договора от 14 сентября 2007 г. ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком и возражений со стороны арендодателя заявлено не было. Суды пришли к выводу, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Судами установлено, что департамент направил ответчику уведомления от 2 февраля 2009 г. № 879/17-2, от 13 мая 2009 г. № 4820/17-2 с требованием освободить спорный земельный участок. Оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке ст. 71 АПК, установив, что договор от 14 сентября 2007 г. прекратил свое действие по истечении трех месяцев с даты направления уведомлений, суды в силу ст. 622 ГК РФ возложили обязанность на предпринимателя освободить занимаемый им земельный участок путем демонтажа и вывоза имущества»11Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 июля 2010 г. по делу № A70-9919/2009 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
В то же время существует и иная позиция — суды устанавливают, что срок, определяемый в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной.
«Суд установил, что 20 февраля 2001 г. между МО "Сафоновский район" (арендодателем) и предпринимателем Почечуевым В.И. (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка № 393, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 67:17:01 03 32:0006 площадью 42 кв. м для использования в общественно-деловых целях (под установленной торговой палаткой) на срок 3 года. После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться спорным объектом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор был продлен на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Письмами № 554 от 13 марта 2008 г.. № 896 от 28 апреля 2008 г. и № 1790 от 29 августа 2008 г. истец уведомил ответчика о прекращении арендных отношений по истечении 3-месячного срока с даты получения уведомления. Ответчик земельный участок не освободил; 17 ноября 2008 г. и 5 декабря 2008 г. обратился к истцу с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка в собственность. Суд пришел к выводу о прекращении действия договора аренды по истечении трехмесячного срока с момента получения арендатором уведомления арендодателя и на основании ст. 622 ГК РФ удовлетворил требование об освобождении земельного участка после прекращения действия договора аренды. Нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом не установлено»12Определение ВАС РФ от 10 марта 2010 г. № BAC-2198/10 по делу № А62- 5391/2008 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
В-третьих, суды полагают, что если арендодатель обратился в суд с иском о возврате арендованного имущества до истечения срока, установленного абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, но на момент вынесения решения этот срок уже истек, то в иске не может быть отказано ввиду преждевременного обращения в суд.
«Решением суда от 14 января 2010 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29 марта 2010 г., иск был удовлетворен: договор аренды от 17 января 2005 г. суды признали незаключенным в соответствии со статьей 651 ГК РФ и разъяснениями Президиума ВАС РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». Суды признали, что договор аренды заключен на неопределенный срок и правила статьи 610 ГК РФ департаментом соблюдены. С момента предъявления иска (20 июля 2009 г.) до принятия решения по данному делу (14 января 2010 г.) прошло более трех месяцев, следовательно, предупреждение о прекращении арендных отношений является надлежащим.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о соблюдении порядка уведомления арендатора о прекращении арендных отношений. По смыслу статьи 1 ГК РФ основные начала гражданского оборота базируются на основе свободы договора при отсутствии ограничений, установленных законом. Из представленных документов очевидно следует, что воля арендодателя направлена на прекращение арендных отношений. С учетом изложенного довод жалобы о несоблюдении порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, суд кассационной инстанции не принимает»13Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 1 июля 2010 г. по делу № А32-20199/2009 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
Бывают случаи, когда арендатор пытается обжаловать уведомление о прекращении договора аренды арендодателя, который является органом государственной власти либо местного самоуправления, как ненормативный правовой акт.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает другие препятствия для ведения предпринимательской и иной экономической деятельности. Однако уведомление о прекращении договора имеет гражданско-правовой характер и ненормативным правовым актом не является. Следовательно, если арендодателем является орган государственной власти либо местного самоуправления, то направленное им уведомление о прекращении договора аренды не подлежит обжалованию как ненормативный правовой акт.
«Арбитражный суд установил, что оспариваемое уведомление направлено заявителю в соответствии с требованиями статьи 46 ЗК РФ. части 2 статьи 621, части 1 статьи 610 ГК РФ. Суд указал, что оспариваемое уведомление не является ненормативным правовым актом. Действия ДЗР г. Москвы по направлению уведомления осуществлены в рамках гражданского законодательства как стороны по гражданско-правовому договору, оспариваемое уведомление не является реализацией властных полномочий. Судом сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявления»14 Постановление ФАС Московского округа от 22 января 2007 г. № КГ-A40/13574-06..
ГК РФ не предусмотрено, по какому адресу необходимо направлять уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
На практике применяется точка зрения, что адрес, используемый арендатором и арендодателем для переписки, является надлежащим адресом для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также и адрес места нахождения (жительства) арендатора, и адрес арендатора, указанный сторонами в договоре аренды, равно как и все известные адреса, куда было направлено уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, которое не было получено по неосмотрительности и вине арендатора. Если уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не было получено арендатором по месту его жительства, такой адрес не признается надлежащим адресом для отправки уведомления, поскольку оно могло быть направлено по адресу нахождения арендованных помещений.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. если иное не установлено законом. На практике возникают ситуации, когда после истечения срока действия одного договора аренды заключается новый договор аренды более чем на год и с момента его подписания до государственной регистрации проходит некоторое время.
В этой связи возникает вопрос: распространяется ли на отношения сторон действие предыдущего договора аренды до момента государственной регистрации нового договора, или арендатор без каких-либо законных прав пользуется спорным имуществом? Представляется, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, действителен до момента государственной регистрации нового договора аренды на то же имущество с тем же арендатором, заключенного более чем на год, и не прекращает своего действия с даты подписания нового договора.
Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора. Думается, что от решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более). Судебная практика признает началом срока действия договора аренды земельных участков момент его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.
«Срок аренды определен сторонами в договоре с 30 сентября 2008 г. до 31 декабря 2008 г. и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ. Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации»15Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 декабря 2009 г. по делу № А29-3136/2009..
Следует отметить, что если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже.
«Срок договор» аренды земельного участка от 30 августа 2002 г. № 3478 определен сторонами с 1 апреля 2002 г. по 31 марта 2003 г., что с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" признается равным одному году. Апелляционный суд указал, что срок договора аренды Ne 3478 следует исчислять с момента его заключения, т.е. с 30 августа 2002 г. по 30 марта 2003 г., что составляет срок менее одного года, поэтому договор не требует государственной регистрации и является заключенным.
Подписывая договор от 30 августа 2002 г., истец и ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ добровольно определили срок его действия — один год. Указание в договоре на начало срока действия договора с 1 апреля 2002 г., т.е. ранее даты подписания договора, не равнозначно условию, предусмотренному пунктом 2 статьи 425 ГК РФ, и не противоречит закону»16Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10 марта 2009 г. № Ф03-642/2009 по делу № А59-825/2008 // Справочная правовая система «Консультант- Плюс»..
На практике возникают вопросы о согласовании условий о сроке аренды: если условие о сроке не согласовано, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и может быть прекращен в любой момент по заявлению любой стороны. Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным.
«Администрация издала распоряжение от 26 декабря 2006 г. №4172-р «О прекращении у предпринимателя Никифорова Ю.А. права аренды земельного участка и предоставлении индивидуальному предпринимателю Вишневскому В.Н. земельного участка по Мясокомбинатскому проезду» и заключила с Вишневским В.Н. договор аренды от 16 апреля 2007 г. № 158/3295-К земельного участка площадью 3396 квадратных метров с кадастровым номером 21:01:03 03 09:0019 для размещения производственной базы из временных сооружений.
В пункте 2.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты подписания и действует до начала строительства транспортной развязки. Суд обоснованно исходил из того, что стороны не определили срок действия договора аренды. В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Предусмотренное в договоре условие о действии арендных правоотношений до строительства транспортной развязки не может являться согласованием срока аренды»17Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 октября 2009 г. по делу № А79-3051/2009..
Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, не свидетельствует о несогласованности условия о сроке действия договора, если существуют доказательства его фактического исполнения (акты приема-передачи имущества, переписка, соглашение о расторжении данного договора).
«Сторонами согласовано начало срока действия договора аренды моментом перечисления денежных средств. Суд прямо не указал, что такое условие не соответствует статье 190 ГК РФ, хотя перечисление денежных средств зависит от воли арендатора и фактически не было произведено. Заявитель полагает, что договор аренды от 1 декабря 2008 г. является незаключенным, поскольку стороны установили, что договор вступает в силу с момента поступления на расчетный счет ОАО "Невская мельница" арендной платы в полном объеме; поскольку арендатор (ЗАО "Эльга") не перечислял арендную плату, договор в силу не вступил. Договор действует до 1 ноября 2009 г. В случае уклонения арендатора от перечисления денежных средств объект аренды ему не передается, а договор считается иезаключеиным. Довод ответчика о том, что спорный договор аренды фактически не вступил в силу, отклонен. Поведение сторон (акты приема- передачи имущества, переписка, соглашение о расторжении данного договора) свидетельствует о заключении спорного договора аренды: ответчик признал заявленную сумму задолженности и обязался ее перечислить арендодателю»18Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10 марта 2010 г. по делу № А56-42730/2009 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
Законодательство Франции устанавливает приоритет долгосрочной сельскохозяйственной аренды, сформировавшийся в послевоенные годы, когда французское правительство с помощью долгосрочной аренды повышало ее привлекательность. Закон от 31 декабря 1970 г. ввел долгосрочную сельскохозяйственную аренду на 18 лет и более, предусматривая для арендодателей определенные налоговые льготы, стимулирующие заключение договоров о долгосрочной сельскохозяйственной аренде (частичное освобождение от налогов на право наследования). Срок аренды может быть продлен на девять лет. В этом случае через каждые 9 лет пересматривается размер арендной платы с учетом продуктивности хозяйства, рыночного спроса и предложения на землю, однако ее уровень подвержен административному регулированию.
Законом от 4 июля 1980 г. был создан новый тип долгосрочной сельскохозяйственной аренды «bail de carriere» на 25 лет и более до наступления пенсионного возраста. Договор о такой аренде может быть заключен по поводу хозяйства, составляющего экономическую единицу, или участка земли размером более установленной законом минимальной площади для устройства в сельской местности.
Таким образом, французское законодательство определяет четыре варианта сроков договора аренды: 9 лет, 18 лет, 25 лет и до окончания трудовой деятельности.
В Нидерландах существует жесткое регламентирование системы аренды земли ввиду ограниченности площадей, которые могут быть сданы в аренду, высокого уровня интенсивного сельскохозяйственного производства, объемных капиталовложений государства в осушение земель и т.п. Для регулирования всех вопросов по аренде земельных участков в стране созданы шесть региональных государственных бюро, которые решают все вопросы сдачи земли в аренду, осуществляют периодический контроль за ведением хозяйства. Бюро не подчинены местным органам власти. Для заключения арендной сделки необходимо подать в бюро письменную заявку.
Арендуемая земля в Нидерландах размером не должна превышать 45 га. Срок аренды не может быть более 25 лет, однако договор может быть заключен вновь с учетом новых сложившихся условий. Законодательством Нидерландов установлен и минимальный срок аренды земельных участков — 6 лет.
В зависимости от срока действия арендных соглашений в Великобритании выделяют общую и периодическую аренду. Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 г. предусматривает возможность заключения арендного соглашения на срок менее пяти лет. Арендное соглашение может быть заключено на любой согласованный сторонами срок, однако уведомление о прекращении арендного соглашения может быть подано только по истечении двух лет действия арендного соглашения. Соответственно можно выделить два вида арендных соглашений: долгосрочные (могут быть прекращены по заявлению любой из сторон, заключаются на срок не менее двух лет) и краткосрочные (не могут быть прекращены на основании заявления одной из сторон, заключаются на срок менее двух лет) арендные соглашения. Долгосрочная аренда при отсутствии письменного уведомления одной из сторон о намерении прекратить арендные отношения на момент истечения срока аренды продолжает действовать из года в год.
В Великобритании сельскохозяйственная деятельность является условием отнесения арендного соглашения к фермерской коммерческой аренде, что проявляется в сроках, установленных арендным соглашением, и целевым использованием земли. Стороны арендного соглашения должны документально отображать свое стремление заключить соглашение о фермерской коммерческой аренде, согласовывать условия арендного соглашения, без которых оно считается юридически недействительным и не влекущим признания его фермерской коммерческой арендой. Арендное соглашение является контрактом, определяющим эксклюзивное владение арендатора в течение определенного срока, в рамках которого арендодатель не может претендовать на участие в использовании земли и другого имущества. Арендодатель может посещать арендованный земельный участок только для осмотра, демонстрации покупателям, получения ренты, передачи уведомления о прекращении арендного соглашения.
Законодательно в Англии закреплена система защиты владения поселенческого, коммерческого и сельскохозяйственного арендатора. В соответствии с принципами общего права и исторической практикой арендатор осуществляет владение и пользование земельным участком в течение определенного фермерского сезона, что подразумевает осуществление им своих прав на владение и пользование землей на основании общих нормативных положений, не предусматривающих специальной защиты прав арендатора.
Сроки договоров аренды законодательством Швеции конкретно не определены. На практике преобладают сроки от 5 до 25 лет, поскольку за такой период происходят существенные изменения в технологии производства и в доходности земли, повышение которой хочется учесть в договоре арендодателю. В настоящее время сроки аренды земель возрастают и составляют в среднем по стране 34 года. Допускается продление соглашений, а государство имеет право предоставлять арендаторам землю в пожизненное пользование.
В Германии в зависимости от сроков действия договора выделяют следующие виды аренды земли: долгосрочная (не менее 18 лет, а для отдельных участков — не менее 9 лет), краткосрочная (менее 18 лет либо менее 9 лет) и обыкновенная (арендный договор заключается на неопределенный срок) аренда.
В Италии общий срок аренды составляет 7 лет с возможностью повторного заключения арендного договора. Установлены минимальные сроки аренды — 15 лет для равнинных районов и 6 лет для горных. Договор аренды сельскохозяйственной земли может быть заключен без установления срока договора и прекращен ранее срока принятого севооборота либо ранее срока, необходимого для получения урожая, если севооборот не установлен.
Нормы законодательства Российской Федерации связывают форму договора аренды с его сроком в единственном случае: в силу ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Нормами ЗК РФ как исключение из общего правила вводится возможность расторжения договора аренды земельного участка в зависимости от его срока.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному на срок более чем пять лет, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (ст. 22 3К РФ). ЗК РФ закрепляет единственный случай наличия максимального срока договора аренды, касающийся срока передачи в аренду земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ, который не может превышать одного года
В соответствии с п. 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В отношении земель сельскохозяйственного назначения Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен максимальный срок передачи земельных участков в аренду, равный 49 годам (ст. 9). Полагаем, что ведение сельскохозяйственного производства с использованием земельного участка на праве аренды должно предполагать его долгосрочное использование, поскольку это сознает определенные гарантии для рационального и бережного использования его арендатором. Краткосрочность договорных отношений, наоборот, может вести к губительному использованию участка.
Ранее действовавшее земельное законодательство предусматривало минимальный срок аренды указанной категории земель, равный трем годам, что гарантировало арендатору определенную стабильность при использовании земельного участка в сельскохозяйственном производстве, создавало баланс интересов сторон договора.
Действующий Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определил, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения устанавливается субъектом Российской Федерации (п. 3 ст. 9). Последствием подобного решения стал широчайший разброс в сроках аренды земель сельхозназначения в различных субъектах: самый большой минимальный срок аренды из установленных — пять лет. Однако большинство субъектов Российской Федерации пошли по пути существенного сокращения минимального срока аренды земельных участков, вплоть до 11 месяцев, что вызвано стремлением уклониться от налогового бремени и пополнить бюджетные средства.
| Срок | Российская Федерация | Европейский Союз |
|---|---|---|
| До 1 года | Красноярск, Томская обл., Кострома, респ. Татарстан, Волгоградская обл.. Кемеровская обл.. Иркутск, Читинская обл. | |
| От 1 года до 5 | Ростовская обл.. Еврейский АО, Владимирская обл.. Московская обл., респ. Саха, Саратов, Воронежская обл.. Чувашская респ., Башкортостан | Болгария, Чехия, Польша |
| Свыше 5 лет | Москва, Сочи, Ставропольский край, Омск, Мурманск, респ. Алтай, Ярославская обл. | Великобритания, ФРГ, Франция, Швеция, Нидерланды, Италия, Испания, Бельгия |
Представляется, что краткосрочность договорных отношений создает угрозу такой эксплуатации земельного участка, которая ведет к существенному снижению плодородия земли. Во избежание указанных негативных последствий необходимо восстановить на федеральном уровне минимальный срок аренды земель названной категории, равный трем годам, наделив субъекты Российской Федерации полномочиями изменять его в сторону увеличения.
В свете вышесказанного необходимо отметить, что указанный Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выступает ярким примером комплексного правового регулирования земельных отношений, поскольку в нем сконцентрированы нормы различной отраслевой принадлежности. Закон является актом земельного законодательства, однако он содержит нормы, регулирующие особенности купли-продажи и аренды земельных участков — классических институтов гражданского права. Следовательно. Закон в равной мере выступает и актом гражданского законодательства,
В то же время в тексте рассматриваемого Закона неоднократно встречаются отсылочные нормы к законам субъектов Российской Федерации, которые должны урегулировать исходя из региональной специфики ряд вопросов оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, тогда как гражданское законодательство является предметом исключительного ведения Российской Федерации. Очевидно, что указанный Закон представляет собой комплексный нормативный правовой акт, в котором нормы различной отраслевой принадлежности составляют неразрывное целое.
Существование комплексного законодательства в России является предметом острой дискуссии, однако факт развития названного явления очевиден и постановка вопроса о признании гражданского законодательства предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов представляется лишь вопросом времени. Использование новой методологии, основанной на понимании комплексной (межотраслевой) природы земельных отношений, позволяет выйти на новый уровень научных правовых исследований и выявить новые государственно-правовые закономерности взаимодействия норм различной отраслевой принадлежности.