Институт аренды земельных участков

Размер арендной платы в государствах - членах ЕС и в России

Новеллой ЗК РФ в отличие от общих правил об аренде, установленных гл. 34 ГК РФ, является наличие нормы, закрепляющей размер арендной платы в качестве существенного условия договора (ст. 65 ЗК РФ). Введение подобного правила означает, что стороны обязаны оговаривать в тексте договора размер арендной платы. В противном случае при заключении договора аренды невозможно исходить из того, что стороны пришли к согласию по всем существенным условиям договора.

Принцип платности использования земли закреплен в п. 7 ст. 1 ЗК РФ, в соответствии с которым любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду, и исходя из признака возмездности данного договора представляет собой один из важнейших стимулов для оборота земель.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Земельным законодательством установлено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на гаком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. В то же время общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Так, Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

1. принцип экономической обоснованности (арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования);
2. принцип предсказуемости расчета размера арендной платы (в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя);
3. принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы (предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости);
4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки (размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков);
5. принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Кроме того, указанным постановлением были утверждены правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее — Правила). Названные Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с Правилами арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений Правил.

Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимущество) на основании кадастровой стоимости земельных участков, либо по результатам торгов (конкурсов, аукционов), либо в соответствии со ставками арендной платы (или методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации); а также на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:

1. 0,01% в отношении:
   • земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
   • земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
   • земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);¹При этом ставка 0,01% устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета.
   • земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
   • земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота;
   • земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами;
2. 0,3% в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
3. 0,6% в отношении земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных в п. «б»;

4. 1,5% в отношении:

   • земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;
   • земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории;
   • земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с ЗК РФ;
5. 2% в отношении земельных участков, не указанных в пунктах «а»—«г», если:
   • земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном ЗК РФ;
   • право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;
   • земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов). Если же земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном ЗК РФ.

Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Минэкономразвития России, в отношении земельных участков, не указанных в Правилах, которые предоставлены для размещения:

• автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов;
• инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования;
• линий метрополитена;
• линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений;
• трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло», водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод;
• объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;
• нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов;
• гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики;
• объектов космической инфраструктуры;
• объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны; аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения;
• инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства.

Арендная плата за земельный участок в таких случаях рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, т.е. как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = С х Р.

где А — арендная плата; С — рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р — действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Минэкономразвития России. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г, № 137-Ф3).

В соответствии с п. 4 ст. 65 3К РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли (подл. 13 п. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3). Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную в соответствии с п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» нормативную цену земли, но не более чем на 25%. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Пунктом 5 ст. 65 ЗК РФ установлено, что для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка. Законодательством Российской Федерации предусмотрен ряд случаев, когда арендная плата за пользование земельными участками определяется в зависимости от их кадастровой стоимости. Например, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, указанных в п. 2 ст. 3 данного закона, на год устанавливается в определенных пределах кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Таким образом, определение арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, относится к компетенции соответствующих органов власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований и зависит от устанавливаемой указанными органами ставки арендной платы за использование земельных участков.

Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками в государствах — членах ЕС несколько отличается от порядка, применяемого в России. Кроме того, в различных странах Европы законодательство об аренде по-разному регулирует данный вопрос.

Во Франции размер арендной платы определяется в каждом департаменте комиссаром республики и зависит от стоимости произведенной продукции, срока аренды, состояния и размера строений, качества почвы. По французскому законодательству, арендная плата не должна составлять более 1/3 получаемой продукции. Если урожай гибнет, собственник земли не имеет права на получение арендной платы. Налоги на недвижимость и страховые платежи оплачивает землевладелец. Налог на поддержание дорог и взнос в сельскохозяйственный социальный фонд платит арендатор.

Стороны арендного договора могут устанавливать способ выплаты аренды в денежной, натуральной или смешанной форме. Наиболее типична выплата арендной платы зерном либо деньгами на основании текущих цен на него. При неурожае или при снижении выхода продукции по не зависящим от арендатора причинам, как правило, предусматриваются скидки с арендной платы путем внесения оговорок о причинах потерь производства. Арендодатель не может потребовать сверх арендной платы никаких выплат или услуг от арендатора.

В Великобритании арендная плата представляет собой компенсацию, периодически уплачиваемую арендатором, за использование арендованной земли. По Закону 1995 г., арендная плата — это величина, определяемая условиями и необходимостью свободного рынка земли и ее аренды в Англии. Наиболее распространена фиксированная денежная арендная плата, устанавливаемая в соответствии с контрактом, как правило выплачиваемая авансом. Процентная арендная плата частично может включать в себя прибыль арендатора от использования арендованного имущества. Сумма ренты должна оставаться неизменной в течение всего срока действия арендного соглашения, если договором не предусмотрено ее увеличение на определенную фиксированную сумму либо включение в арендное соглашение специального условия об этом по согласию обеих сторон.

Арендный договор и размер арендной платы не связаны с получением и реализацией урожая, не накладывают на собственника обязательств по участию в производстве. В то же время широкое распространение получил принцип долевого участия арендатора и землевладельца в распределении прибыли: землевладелец сдает в аренду землю, проводит за свой счет мелиоративные работы, а арендатор покрывает текущие издержки производства. Соотношение затрат сторон определяет долю прибыли или урожая, которую арендатор выплачивает в виде аренды.

Еще одной современной формой арендных отношений является партнерство землевладельца и арендатора в ведении хозяйства в виде общих расходов, единого расчетного счета в банке. Специфической формой является управленческое партнерство — землевладелец приглашает арендатора для управления фермой, арендатор получает оговоренную в контракте часть урожая в дополнение к заработной плате за эффективное управление. При контрактном партнерстве землевладелец сдает землю арендатору, проводящему работу по контрактам. Такого рода аренда обычно является относительно кратковременной.

В Нидерландах размер и форма арендной платы жестко регламентируются государством. Арендная плата может быть только в денежной форме. Все земли в стране подразделяются на 3 класса качества (в зависимости от вида угодий и свойств почвы), в соответствии с которыми устанавливается базисный уровень арендной платы. Кроме того, начисляются дополнительные платежи за проведение мероприятий по сохранению плодородия земли. В связи с необходимостью переоценки качества земли, арендная плата пересматривается каждые три года. Кроме арендной платы за землю арендатор вносит амортизационные отчисления за арендуемые здания и сооружения.

В Германии форма арендной платы не установлена в законодательном порядке — действует принцип свободного ценообразования. Однако на практике приоритет отдан денежной форме арендной платы.

Наряду с арендной платой в России формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). В настоящее время в рамках общей стратегии государства по снижению дефицита бюджета разработано предложение о введении местного налога на недвижимость для физических лиц. Соответствующий законопроект был внесен в Государственную Думу в 2004 г., и в 2009 г. обсуждение указанного вопроса было продолжено.

В Основных направлениях налоговой политики Российской Федерации на 2010 г. и на плановый период 2011 и 2012 гг., одобренных Правительством Российской Федерации 25 мая 2009 г., говорится о необходимости формирования государственного кадастра недвижимости и порядка определения налоговой базы, в качестве которой должна выступать кадастровая стоимость объектов недвижимости. В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации «О бюджетной политике в 2010—2012 годах» также указывается на необходимость скорейшего создания условий для введения местного налога на недвижимость, прежде всего завершения формирования кадастра объектов недвижимости.

Вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, порядком проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, законодательно до сих пор не урегулированы. Требуется принятие уже внесенного проекта федерального закона, устанавливающего общие принципы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости и требования к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, а также определяющего порядок утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

В качестве мер, позволяющих обеспечить внедрение налога на недвижимость, предлагается рассматривать: организацию процесса формирования кадастра объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ; установление общих принципов проведения кадастровой оценки объектов недвижимости, а также определение порядка утверждения результатов кадастровой оценки объектов недвижимости; разработка методик оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, обеспечивающих гибкий механизм оценки налоговой базы; определение размеров налоговых ставок и налоговых вычетов, применение которых при исчислении налога на недвижимое имущество не должно привести к увеличению налогового бремени для малообеспеченных граждан.

На основании анализа результатов работ по проведению кадастровой (массовой) оценки недвижимости и формированию кадастра недвижимости предполагается подготовить проект соответствующих изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации (далее — НК РФ), которые должны предусматривать последовательный и постепенный переход к новому налогу от действующих налога на имущество организаций и земельного налога, а также предельные сроки такого перехода.

Думается, что грядущие изменения весьма противоречивы. Неоднозначными представляются последствия введения местного налога на недвижимое имущество для большинства граждан нашей страны. Для физических лиц налог на недвижимость призван заменить существующие сейчас налоги на землю и имущество. Поступления налога на недвижимость будут направляться в муниципальные бюджеты. Для физических лиц объектом налогообложения предполагается сделать как жилые, так и нежилые помещения, а также земельные участки, на которых они расположены (единый объект собственности). Налоговая база и кадастровая стоимость станут определяться на начало нового налогового периода (I января каждого года). В случае существенного изменения конъюнктуры рынка, но не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет, может быть осуществлена внеочередная переоценка собственности, причем изменения кадастровой оценки могут быть произведены как в большую, так и меньшую сторону.

Но главной особенностью нового налога является исчисление налоговой базы исходя из рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога будет устанавливаться местными властями в пределах от 0,1 до 1% рыночной цены недвижимости. Однако рыночная стоимость 1 кв. м недвижимости в большинстве муниципальных образований России существенно превышает среднемесячный заработок в том же регионе. Следовательно, для большинства граждан такой налог просто неподъемен и его введение может вызвать социальный взрыв. Кроме социальных последствий введение указанного налога грозит серьезным кризисом на рынке недвижимости и существенным снижением цен на недвижимость.

Во всем мире высокие налоги на недвижимость играют роль основного препятствия для спекуляций: приобретение недвижимости в собственность существенно затрудняется стоимостью ее содержания. При условии введения налога на недвижимость подобная судьба ожидает и Россию.

В большинстве европейских стран поступления от налога на недвижимость составляют 1—3% общих налоговых поступлений в бюджет на всех уровнях власти. В ряде государств значение налога на недвижимое имущество снизилось (Великобритания), в других, напротив, возросло (Португалия, Испания) ввиду существенного изменения налогового законодательства. Налогооблагаемая база в разных странах имеет свои отличия, которые характеризуются как объектом налогообложения, так и облагаемой налогом стоимостью.

В настоящее время крупные реформы налоговых систем прошли в нескольких государствах — членах ЕС (Германия, Франция). Государства стремятся направить частные инвестиции в жилищное строительство и модернизацию, перенеся акцент на фиксированные налоги, в том числе и налог на недвижимость.

Как свидетельствует мировая практика, налог на недвижимость выступает основой финансово-экономической автономии местных органов (поземельный налог в Германии; земельный налог со строений и налог на жилище во Франции; налог на недвижимое имущество и налог на приращение стоимости земельных участков в городской черте — в Испании). Базой налогообложения в большинстве государств является оценочная стоимость имущества, а объектами — земля, здания, строения и другие виды недвижимости. Обложение и изъятие налога происходят в соответствии с нормами местного законодательства: ставки налога устанавливаются как в процентном отношении от стоимости имущества, так и в виде твердой суммы с единицы стоимости имущества. При оценке стоимости облагаемого налогом недвижимого имущества используются два исторически сложившихся способа: оценка на основе годовой арендной платы (Франция, Великобритания) и на основе предполагаемой продажной цены (страны Северной Европы).

Во Франции все налоги на недвижимость являются местными. Местные органы власти определяют ставки и порядок уплаты этих налогов и распоряжаются полученными средствами.

Земельный налог на застроенные участки взимается с обустроенных участков и касается всей недвижимости. При этом налогооблагаемая база обычно составляет 1/2 кадастровой арендной стоимости участка. Указанным налогом не облагается государственная собственность. Кроме того, от уплаты этого налога освобождены физические лица старше 75 лет и лица, получающие специальные пособия из общественных фондов.

Земельный налог на незастроенные участки во Франции затрагивает поля, луга, леса, карьеры, болота и т.п. Налогооблагаемую базу составляют 80% кадастровой стоимости участка. Участки, находящиеся в государственной собственности, указанным налогом также не облагаются.

В Великобритании преобладает прямое налогообложение. Налоговая система Великобритании сформировалась в том виде, в котором она существует до сих пор, после проведения реформы в 1973 г., а также принятия актов о подоходном и корпоративном налогах 1988 г., о налоге на прирост капитала 1992 г., о гербовом сборе 1981 г. и др. Однако и в настоящее время в стране проводятся реформы подоходного налога с населения и налога на прибыль корпораций, а также гербового сбора (Stamp duty), старейшего из налогов, введенного еще 1694 г.

В Акте о финансах 2003 г. гербовый сбор был, по существу, заменен земельным налогом гербового сбора (Stamp duty land tax (SDLT)) — особой формой налога передачи, объектом которого являются типичные сделки с землей и «на земле» (например, аренда). Субъект самостоятельно оценивает налог в зависимости от стоимости сделки и текущих ставок (0, 1, 3, 4%).

Земельный налог гербового сбора также взимается с арендной платы по ставке 0% с суммы аренды до 125 000 фунт, стерл. для жилых домов и 150 000 фунт, стерл. для не предназначенных для постоянного проживания и по ставке 1% всей суммы аренды сверх ранее указанных сумм за весь срок договора. Для сравнения, ранее существовавший сбор предполагал взимание 24% арендной платы ежегодно²http://www.hmrc.gov.uk/ — Stamp duty land tax (SDLT). 25 мая 2007.. Только после уплаты земельного налога гербового сбора налоговый орган выдает свидетельство, без которого невозможно зарегистрировать изменение собственности на землю и в дальнейшем ею распоряжаться.

Реформирование налоговых органов в Великобритании заключается в создании 18 апреля 2005 г. на базе ранее существовавших Управления налоговыми сборами и Королевской службы таможен и акцизов объединенного ведомства Управления налоговыми и таможенными сборами Ее Величества (НМ Revenue and Customs). Основными функциями Управления являются взимание всех налогов и сборов, установленных в стране, а также осуществление защиты государственной границы и контроль за импортом. Правовой статус Управления регулируется Актом об уполномоченных по налоговым и таможенным сборам от 7 апреля 2005 г. (Commissioners for Revenue and Customs Act 2005). Согласно этому закону также создается Служба прокуроров налоговых и таможенных сборов (Revenue and Customs Prosecutions Office — RCPO), отвечающая за преследование по всем обвинительным делам Управления.

Реформа налоговых органов будет завершена не раньше 2012 г., когда будут окончательно сформированы кадровая политика и программа сокращения местных отделений в крупных городах, которые будут перемещены в сельские районы, где таких отделений не существует. Примечательно, что подобное объединение налоговых органов происходит в Великобритании уже не в первый раз, однако положительные стороны новой административной реформы проявляются в более слаженном и продуктивном выполнении функции по взиманию налогов и сборов, сокращении массива нормативных правовых актов³Сложность сокращения числа налоговых актов заключается в особенностях англосаксонской системы права: конституционный принцип гласит, что налоги учреждаются и упраздняются парламентом только путем принятия закона, однако судебный прецедент как основной источник права, в лице суда дает толкование статьям законов, которое корректирует их содержание, способствует становлению и укреплению принципов налогового законодательства. Кроме этого, источниками налогового права выступают акты делегированного законодательства, правовые формы ЕС., регулирующих налогообложение, и упрощении налогового законодательства, налоговой документации и т.д.

В настоящее время в Великобритании сформировалась и действует эффективная налоговая система, адекватная рыночным принципам хозяйствования, стимулирующая экономический рост и обеспечивающая реализацию важнейших параметров социального развития цивилизованного общества.

Налогообложение недвижимости в Швеции также имеет свою специфику. В других государствах — членах ЕС недвижимое имущество, как правило, является объектом обложения не только налогом на недвижимость, но и налогами на наследство и дарение, а в отдельных государствах — и налогом на состояние. В Швеции налог на наследование и дарение отменили с 2006 г., затем отказались и от налога на состояние, а в настоящее время уплачивается только налог на недвижимость.

В зарубежной практике широкое распространение получило налогообложение операций по переходу прав собственности на недвижимое имущество. При оформлении договоров купли-продажи наряду с регистрационным сбором и другими расходами по оформлению сделок взимается дополнительный самостоятельный налог с покупателя (налог на приобретение недвижимости) и продавца (налог на прирост капитала). Налогообложение прироста капитала используется в целях ограничения размеров и доходности спекулятивных сделок. Облагаемой базой налога на прирост капитала выступает доход, который определяется как разница между продажной и покупной ценой имущества. При этом цена приобретения актуализируется с помощью корректирующих коэффициентов, учитывающих инфляцию.

В Швеции налоги, база обложения которых связана с недвижимым имуществом, имеют общенациональный статус; не только плательщики налога, объект обложения, налоговая база, но и ставка налога, предоставляемые льготы устанавливаются централизованно на общегосударственном уровне.

Недвижимое имущество в Швеции, как и в большинстве европейских стран, облагается самостоятельным единым налогом на недвижимость вне зависимости от того, идет ли речь о земле или строении, производственной или жилой недвижимости. Для физических и юридических лиц установлены одинаковые режимы налогообложения имущества. Поступления в бюджет от налогообложения недвижимости в общей сумме налоговых платежей составляют 1,8%. В соответствии с Земельным кодексом страны недвижимым имуществом признается земля, которая делится на единицы недвижимости. Если участок земли расположен на берегу озера, то к нему как к единице недвижимости присоединяется прибрежная часть водоема.

К недвижимости относятся здания, коммуникации, ограды и другие сооружения, расположенные под либо над землей и находящиеся в постоянном пользовании, а также здание или иное сооружение, находящееся за пределами единицы недвижимости, если оно предназначено для постоянного использования на условиях сервитута в пользу данной собственности. Здания и сооружения, подлежащие сносу или перемещению, не признаются объектом недвижимости. Кроме того, к недвижимости отнесены также растущие деревья, иная растительность, а также оснащение здания, обеспечивающее его постоянное использование, в частности перегородки, лифт, перила, водопровод, отопление, освещение либо иное оборудование с кранами, штепсельными вилками, отопительный котел и батареи, камин, печь, внутреннее окно, навес над окном, огнетушитель, средства гражданской обороны и даже ключ.

К зданию относятся также принадлежности, обеспечивающие его функционирование по прямому назначению. Так, если речь идет о жилище, то недвижимым имуществом признаются ванна и иное санитарное оборудование, плита, холодильник, а также машина для стирки либо глажки белья (запасные части и дубликаты перечисленных принадлежностей считаются не относящимися к зданию). К недвижимости торгового помещения причисляются палки, прилавок и окошко выдачи, а помещения для собраний — сцена и места для сидения. Недвижимым имуществом сельскохозяйственных помещений считается оборудование для кормления скота и машинного доения, а заводских (фабричных) помещений — оборудование для кондиционирования воздуха и вентиляции. К недвижимости, оснащенной для производственной деятельности, относятся также станки и иное оборудование. Транспортные средства, офисное оборудование и инструмент не являются недвижимым имуществом.

В Швеции единицы недвижимости выступают единицами кадастрового учета, причем предусмотрено существование единиц совместной или общей собственности, с которыми связаны такие понятия, как «участвующие единицы недвижимости» и «собственники части». Единица общей собственности образуется из частей граничащих друг с другом единиц недвижимости в целях их обслуживания. Единицы недвижимости, имеющие долю в единице общей недвижимости, являются участвующими единицами недвижимости. При этом долю в единице недвижимости имеют не субъекты, а объекты недвижимости. Собственник участвующей недвижимости является одновременно собственником части общей недвижимости, расположенной на его участвующей единице недвижимости, и собственником общей недвижимости в целом.

Информация о недвижимости внесена в кадастровую систему. В стране действует единый центр учета и регистрации объектов недвижимости, который содержит не только сведения о единицах недвижимости, но также о собственниках и арендаторах недвижимости. Налоговая служба имеет прямой доступ к этой базе данных.

Государственные кадастровые органы входят в структуру Национальной земельной службы Швеции, а муниципальные — формируют и ведут регистр недвижимости. Поскольку органы кадастровой системы совмещают обе функции (выполняют процедуры по определению и формированию недвижимости и отвечают за ведение регистра недвижимости), население по всем вопросам, связанным с недвижимым имуществом, обращается в «одно окно».

База данных о сформированных единицах недвижимости представляет собой регистр недвижимости. Порядок внесения в регистр недвижимости и правовые последствия подробнейшим образом регламентируются законом. Регистрация прав на недвижимость ведется с использованием автоматизированной обработки данных отдельно в каждом регистрационном округе. Права на недвижимость классифицируются на право собственности, право залога, право аренды, наем, сервитут, право на электрическое энергоснабжение. Регистрация прав обязательна.

Оценкой недвижимости в Швеции занимается налоговая служба на основе Закона об оценке недвижимости. Стоимость земли и зданий, сооружений устанавливается отдельно. Стоимость единицы недвижимости образуется в результате суммирования стоимости земли и стоимости строений.

В Земельном кодексе Швеции отсутствует деление земельного фонда страны на категории земель. Правовые нормы, как правило, рассчитаны на применение в отношении любого земельного участка. При кадастровой оценке участка земли учитываются показатели плодородия и рыночная стоимость земли. Существенное влияние на стоимость земли оказывает разрешение на строительство.

Налогооблагаемой базой единицы недвижимости выступает ее оценочная стоимость, которая составляет 3/4 рыночной цены. Налогообложению подлежит суммарное имущество семьи. Имущество стоимостью менее 900 тыс. шведских крон от налога освобождено. Ежегодно проводится индексация оценочной стоимости: базовая стоимость пересчитывается с помощью коэффициента, учитывающего тенденции изменения цен. Периодически осуществляется переоценка кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Законодательство предусматривает льготы по налогу на недвижимость. Так, если на одном участке земли находятся два дома, стоимость второго дома уменьшается на 50%. Ставка налога на недвижимость дифференцируется в зависимости от вида использования недвижимости, В Швеции в отличие от других стран, использующих дифференцированные налоговые ставки в обложении недвижимого имущества, налоговое бремя на жилую недвижимость выше, чем на коммерческую.

В Германии земельный налог взимается с земельных участков компаний и частных лиц. Ставка налога состоит из двух частей — основной, утверждаемой централизованно, и надбавки, величина которой определяется в зависимости от финансового положения местных органов управления. Основная ставка колеблется в пределах 0,31—0,6% балансовой стоимости земельного участка. Надбавка в среднем по стране составляет 1,2%. От налога освобождены государственные предприятия, церкви, общественные организации.

В европейских странах недвижимое имущество является объектом обложения не только собственно налогом на недвижимость, но и налогом на состояние, на операции с капиталом и др. Причем если налог на состояние действует лишь в отдельных государствах, то налоги, связанные с переходом права собственности, существуют в подавляющем большинстве стран. Как правило, наследство и дарение также подлежат налогообложению. В некоторых странах Европы недвижимость входит в состав облагаемой базы налогов, непосредственно не связанных с имуществом, например профессионального налога — во Франции, промыслового — в Германии, налога на капитал — в Швейцарии.

Распределение имущественных налогов по уровню полномочий в разных странах происходит неодинаково. Чаше всего они полностью (Австрия, Германия, Италия, Польша, Словакия) или частично (Австрия, Бельгия, Великобритания, Дания, Испания, Франция, Чехия) относятся к местным налогам. Общенациональные налоги на имущество существуют лишь в немногих странах (Греция, Швеция).

Обычно недвижимость облагается единым налогом вне зависимости от объекта (земля, здания, строения, помещения). Однако в некоторых странах действуют и самостоятельные налоги. Например, в Великобритании существует два налога — на производственную и жилую недвижимость. В Испании недвижимое имущество облагается местным налогом, который взимается со стоимости имущества, а также общегосударственным, который уплачивается с предполагаемого (потенциального) дохода от владения недвижимостью и распространяется только на физических лиц. В Дании действуют два самостоятельных налога на недвижимость, во Франции — четыре.

Налогоплательщиками в большинстве случаев выступают собственники недвижимости, и лишь в немногих странах (Франция, Великобритания, Швеция, Нидерланды, Польша) к ним относятся арендаторы и пользователи имущества. Объектами налогообложения выступают земля и то, что прочно связано с нею, однако объектный состав ощутимо различается по отдельным странам, а иногда и по регионам одной и той же страны.

Существует два исторически сложившихся способа определения налоговой базы: на основе годовой арендной платы (Франция, Великобритания, Бельгия) и на основе капитальной стоимости объекта недвижимости, определяемой в зависимости от установленной системы оценки как по рыночной, так и по оценочной стоимости объекта (Дания, Швеция). В некоторых случаях налоговая база может составлять часть рыночной (арендной) стоимости недвижимого имущества⁴Например, в Швеции налоговая база равна 3/4 рыночной стоимости, во Франции — 50% кадастровой арендной стоимости по земельному налогу со строений и 80% кадастровой стоимости по земельному налогу на незастроенные участки..

Налоговые ставки устанавливаются как на общегосударственном, региональном, так и местном уровнях, причем последний вариант наиболее распространен. В зависимости от установленного способа их определения различают фиксированные (процент от налоговой базы, не зависят от формирования бюджета — Великобритания, Швеция) и переменные (бюджетные) ставки (местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налоговой базы — Австрия, Нидерланды, Франция).

В последнее время местные органы власти все чаще стали принимать во внимание платежеспособность налогоплательщика и устанавливать прогрессивные ставки, тогда как ранее ставка налога на недвижимость традиционно являлась пропорциональной. Традиционным является назначение налоговых льгот, перечень которых устанавливается централизованно и изменяется на местном уровне.

Ставки налога на наследство и дарение зависят от размера наследуемого имущества и степени родства с наследодателем. Наследники и получатели дарений разделены на классы в зависимости от степени родства. Для каждого класса определена система налоговых ставок, повышающихся при уменьшении степени родства. От налогового класса зависят размер суммы, с которой начинается обложение, а также применение установленных вычетов.

В отдельных странах введен налог на состояние (налог на чистую стоимость богатства), плательщиками которого являются либо только физические лица (Испания, Люксембург), либо физические и юридические лица (Норвегия. Франция. Швеция, Швейцария). В качестве объекта в данном случае выступает любое имущество, находящееся в стране или за рубежом. В налоге на недвижимость налоговой базой является рыночная или кадастровая стоимость объекта, а в налоге на состояние — чистая стоимость имущества.

Изучение зарубежного опыта позволяет выделить три основных типа организации земельно-имущественных отношений, реализуемых в странах Европы:

1. политика местных властей в условиях доминирования муниципальной собственности на землю, основанная на использовании преимущественно арендных методов регулирования (Финляндия, Швейцария);
2. политика, реализуемая при наличии свободного рынка городских земель, связанная с использованием менее жестких инструментов регулирования объектов недвижимости (Испания, Португалия, Греция);
3. смешанный тип организации управления недвижимостью комбинирует элементы первых двух типов (ФРГ, Великобритания, Италия).

В государствах — членах ЕС региональные и муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления регионом и отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, регулярно осуществляя комплексную оценку муниципальных земель и недвижимого имущества. При этом земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости.

В отличие от Европы единого налога на недвижимость в России пока нет: земля и имущество облагаются налогом на основании разных законов, имеют разные ставки, да и механизмы налогообложения земли и имущества различны.

Наряду с арендной платой земельный налог также является формой платы за землю и ежегодно уплачивается собственниками земельных участков, землевладельцами и землепользователями, за исключением арендаторов. Он также устанавливается на основании документа, удостоверяющего право собственности, владения, пользования, аренды земельного участка либо на основании фактического пользования земельным участком.

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом юридическим основанием для взимания земельного налога является наличие правоустанавливающих документов, которые подтверждают зарегистрированные в установленном порядке указанные права.

С 1 января 2010 г. в НК РФ были внесены некоторые изменения, в том числе и касающиеся положений о земельном налоге, основной смысл которых сводится к следующему:

• организации и физические лица, у которых есть только не признаваемые объектами обложения земельным налогом участки, не являются плательщиками соответствующего налога (п. 1 ст. 388 НК РФ);
• налоговая база в отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, определяется как его кадастровая стоимость на дату постановки на кадастровый учет (п. 1 ст. 391 НК РФ);
• предприниматели самостоятельно определяют налоговую базу и исчисляют сумму налога в отношении всех земельных участков, предназначенных для использования в предпринимательской деятельности, независимо от того, используются ли в ней они фактически (п. 3 ст. 391, п. 2 ст. 396, п. 1 и 2 ст. 398 НК РФ);
• организации, у которых в собственности находятся земельные участки для индивидуального жилищного строительства, уплачивают налог с учетом повышающих коэффициентов (п. 15 ст. 396 НК РФ);
• инспекция может направить физическому лицу уведомления об уплате земельного налога только за три налоговых периода, предшествующих календарному году их направления (п. 4 ст. 397 НК РФ).

В настоящее время Минэкономразвития России разрабатывает нормативные правовые акты в целях реализации положений проекта федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и другие законодательные акты Российской Федерации» № 445126-4. Для целей проекта Международного банка реконструкции и развития «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации», который был реализован с августа 2007 г. по сентябрь 2009 г. на территории четырех субъектов Российской Федерации (Республика Татарстан, Кемеровская, Тверская и Калужская области), разработаны и утверждены три федеральных стандарта оценки. Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения, а также Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения.

Целью данного проекта является разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации как основы введения на территории России местного налога на недвижимость. Работы по массовой оценке объектов недвижимости в пилотных регионах завершены, и в Минэкономразвития России рассматриваются представленные Росреестром обобщенные материалы по результатам реализации проекта. Таким образом, введение налога на недвижимость в России ожидается в конце 2012 г., тогда и станет ясно, были ли восприняты и учтены законодателями уроки мирового опыта налогообложения недвижимого имущества или нет.