Земельный участок как предмет договора аренды земельного участка

Рассмотрим подробнее законодательное регулирование договора аренды земельного участка в Российской Федерации

В юридической литературе высказываюсь мнение о том, что однозначное понимание существенных условий договора отсутствует как в теории, так и в правоприменительной практике. Между тем эта проблема весьма актуальна, поскольку от правильного решения вопроса о наличии или отсутствии в договоре существенных условий зависит признание его заключенным¹См.: Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорией и практикой // Хозяйство и право. 2001 № 12..

По общему признанию, существенными являются условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным и способным породить права и обязанности у его сторон. Такими условиями являются: условия о предмете договора; условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные (необходимые) для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Вопрос о сути предмета и объекта договора в юридической науке является дискуссионным. Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие»²Мейер Д.И. Русское гражданское право, Ч. 2. М.: Статут. 1997. С. 161.. Принимая во внимание мнения, имеющиеся в научной доктрине, следует согласиться с теми из них, которые исходят из того, что предметом договора аренды земельного участка является непосредственно земельный участок (его часть), отнесенный законодательством к объектам аренды. При отсутствии условия о предмете договор аренды не признается заключенным.

Условие о предмете договора аренды земельного участка (ст. 607 ГК РФ) раскрывается через определение места расположения, размера и границ земельного участка, его целевого назначения, существующих ограничений (обременений) и т.д. В договоре должны быть указаны параметры, позволяющие установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение и размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Предметом договора аренды не может быть земельный участок, изъятый из оборота в порядке п. 4 ст. 27 3К РФ.

Объектом договора аренды земельного участка являются действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора земельного участка; по обеспечению надлежащего использования земли; действия арендатора по содержанию земельного участка и использованию его по назначению, предусмотренному договором; по внесению арендной платы, а также возврату земельного участка по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (права следования, вещно-правовых способов защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода выступают действия обязанных лиц. Объектом второго рода выступает имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю³См.: Сыродоев НА. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 91..

Рассматривая договор аренды земельных участков, необходимо иметь в виду, что, с одной стороны, земельный участок — это имущество, включенное в гражданский оборот, а с другой — важнейший элемент экосистемы, неотъемлемая часть окружающей природной среды, ее функционирование осуществляется по законам естественного развития. Природное происхождение земли предопределяет наличие ряда ей присущих специфических признаков: непотребляемость, неуничтожимость, невоспроизводимость, локализованность земельных участков по месту расположения. Благодаря указанным признакам земля является особо ценным объектом недвижимости, объектом надежного вложения средств.

Земельный участок рассматривается в ст. 11.1 ЗК РФ как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Представляется, что земельный участок как объект права должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения. Отсутствие указанных данных, оформленных в установленном порядке, влечет отсутствие существования земельного участка как объекта гражданского оборота, что также подтверждается правоприменительной практикой.

Границы земельного участка устанавливаются и закрепляются на местности посредством межевания земель в порядке, закрепленном Федеральным законом «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ, Инструкцией по межеванию земель от 8 апреля 1996 г. (далее — Инструкция), постановлением Госстроя России «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» от 29 октября 2002 г. № 150, а также в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17 февраля 2003 г.

В соответствии со ст. 1.1 Инструкции межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности осуществляется при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности.

Восстановление границ земельного участка производится при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

Межевание земель выполняют проектно-изыскательские организации Роскомзема, а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ. Статья 9.1 Инструкции регламентирует установление границ земельного участка, которое производят на местности в присутствии представителя районной, городской (поселковой) или сельской администрации, собственников, владельцев или пользователей размежевываемого и смежных с ним земельных участков или их представителей, полномочия которых удостоверяются доверенностями, выданными в установленном порядке.

После завершения процедуры установления и согласования границ земельного участка на местности производится закрепление его границ межевыми знаками установленного образца. При этом оформляется акт, который подписывается собственниками, владельцами, пользователями размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представителями), представителями городской (поселковой) или сельской администрации и инженером-землеустроителем — производителем работ. Акт утверждается комитетом по земельным ресурсам и землеустройству района (города).

В настоящее время согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. (далее — Закон о ГКН) установление границ на местности осуществляется только в случае согласования границ земельного участка и не является обязательным. Более того, в ч. 6 ст. 39 Закона о ГКН определены случаи, когда установление границ на местности фактически запрещается даже при согласовании границ. При этом согласование границ должно проводиться в обязательном порядке только в определенных Законом о ГКН случаях.

Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков, если в результате выполнения кадастровых работ подготавливаются документы, необходимые для учета в ГКН изменений земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ (ч. 1 ст. 39 Закона о ГКН).

Следует обратить внимание, что в Законе о ГКН равнозначно употребляются термины «уточнение границ земельного участка» (ст. 25) и «уточнение местоположения границ земельного участка» (ст. 39).

Важной характеристикой земельного участка как объекта недвижимого имущества является его площадь, которая выступает основой для определения стоимостных показателей земельного участка. С правовой точки зрения важна точная информация о том, на какую по размерам часть земной поверхности заявляет свои права правопритязатель и есть ли основания для такого заявления.

В частности, в соответствии с ч. 5 ст. 27 Закона о ГКН при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного учета в случае, если в результате кадастрового учета площадь земельного участка будет больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН, на величину большую, чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем 10% площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в ГКН.

Таким образом, существует некоторое опасение, что закрепление в Законе о ГКН общего правила об отсутствии обязательности согласования и установления границ земельных участков на местности послужит не поступательному развитию и совершенствованию земельно-кадастровых отношений, а, напротив, приведет к росту значительного числа споров по поводу границ земельных участков.

Согласно ст. 15 Федерального закона «О землеустройстве» от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ порядок описания местоположении границ объектов землеустройства определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В силу п. 5.1.12 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457, на указанный федеральный орган исполнительной власти с 30 июня 2009 г. возложены полномочия по контролю за проведением землеустройства.

Таким образом, установление на местности границ земельного участка осуществляется при проведении работ по межеванию, результаты которых подлежат обязательному согласованию с заинтересованными лицами. Местоположение границ земельного участка оформляется в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебном порядке (ч. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ и п. 1 ст. 64 ЗК РФ).

Все земельные участки подлежат обязательному кадастровому учету в соответствии с положениями Закона о ГКН. Сведения, внесенные в ГКН. предоставляются в виде:

копии документа, на основании которого сведения о земельном участке внесены в ГКН;
кадастровой выписки о земельном участке;
кадастрового паспорта земельного участка;
кадастрового плана территории;
в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона о ГКН внесенные в ГНК сведения при постановке на учет земельного участка носит временный характер и к ним применяются правила ч. 4 ст. 24 Закона.

Орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными ст. 24 Закона о ГКН особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.

Кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании Закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков. При кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка (смежный земельный участок), орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ такого смежного земельного участка.

Таким образом, для оптимального выражения юридического понятия земельного участка необходимо его многогранное описание, надлежащее документирование и последующая регистрация.

Правовой режим земельного участка определяется также оборотоспособностью, категорией земли (целевым назначением) и разрешенным использованием участка.

Согласно ст. 129 ГК РФ все объекты гражданских прав по критерию оборотоспособности делятся на три группы: свободные в гражданском обороте; ограниченные в обороте; изъятые из оборота.

По общему правилу, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, при реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе.

В соответствии с п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, названное законодательство о земле должно не только определить земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, но и установить случаи допущения их оборотоспособности.

Согласно ст. 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником в пользу других лиц осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Проанализировав положения ст. 129 ГК РФ и ст. 27 ЗК РФ, можно сделать вывод, что земельным законодательством устанавливается запрет на предоставление земельных участков в частную собственность (кроме случаев, указанных в федеральных законах).

В науке существует несколько точек зрения относительно понятия «оборотоспособность земельных участков» и его соотношения с категорией «оборот земельных участков».

Существует мнение, что гражданский оборот — «это юридическая форма экономического оборота, включающая в себя правомерные, активные, волевые действия, обеспечивающие переход субъективных имущественных прав», а в случаях и в порядке, которые установлены ГК РФ, «и иных прав участников гражданских правоотношений»⁴Михайлова Н.С. Оборотоспособность вещей в гражданском праве и роль актов органов внутренних дел Российской Федерации в ее реализации: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. СПб.. 2007. С. 5..

Другие авторы полагают, что земельный оборот — это «осуществляемый в соответствии с гражданским законодательством и особенностями, установленными земельным законодательством, регистрируемый компетентными государственными органами переход права собственности, иных прав на земельные участки и доли в праве общей собственности на земельные участки посредством совершения гражданско-правовых сделок, а также иных допускаемых земельным законодательством гражданско-правовых способов»⁵Герасин С.И. Правовые основы оборота земель, используемых в сельскохозяйственном производстве: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М, 2000. С. 8..

Понимание гражданского (земельного) оборота как совокупности «сделок и иных юридических фактов» характерно и для других авторов. Ф.Х. Адиханов отмечал, что «оборот земли можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом — частный (рыночный)»⁶Адиханов Ф.Х Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. №1. С. 37.. Очевидно, что в первом случае речь идет о действии (осуществлении сделок), а во втором — о возможности совершения таких действий.

Таким образом, оборотоспособность земельных участков как правовая категория означает наличие предусмотренной законом возможности (ограничения или запрета) для собственника земельного участка по распоряжению им посредством совершения сделки или иным предусмотренным законом способом (например, орган местного самоуправления может предоставить земельный участок в частную собственность гражданину в административном порядке).

В свою очередь, оборот земельных участков представляет собой реализованную возможность собственника по распоряжению земельным участком, причем переход земельного участка от одного лица к другому не влечет изменений его правового режима, но изменяет объем прав и обязанностей субъектов конкретных правоотношений. Следовательно, земельный оборот является частным случаем более широкой гражданско-правовой конструкции — гражданского оборота, занимая в его структуре особое место, обусловленное принадлежностью земельных участков к числу природных объектов, части окружающей среды.

Базовой правовой основой для подразделения земли и других природных ресурсов на ограниченные в обороте и изъятые из оборота является ч. 1 ст. 9 Конституции Российской Федерации, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом обоснованность отнесения земельных участков к той или иной категории вызвана, на наш взгляд, не столько субъективными политическими причинами, сколько экономическими.

К полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений п. 1 ст. 9 ЗК РФ относит, помимо всего прочего, установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, земле владельце в, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков.

Статья 27 3К РФ закрепляет, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством, а также с учетом положений, установленных ЗК РФ. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, в том числе объектом договора аренды. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, а также федеральными законами.

ЗК РФ устанавливает перечень земельных участков, изъятых из оборота, которые не могут быть объектом аренды, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В настоящее время такое исключение предусмотрено для земельных участков на территории национальных парков. В соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г. № 33-ФЗ и п. 5.2.28.15 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 они могут быть предоставлены в аренду для ведения деятельности по обеспечению туризма и отдыха обладателям соответствующих лицензий на определяемых договором условиях.

Перечень земельных участков, изъятых из оборота, приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, а ограниченных в обороте — в п. 5 указанной статьи. Следует иметь в виду, что, хотя названный перечень сформулирован как исчерпывающий, он представляется более широким. Например, изъятыми из оборота будут являться земельные участки, на которых располагаются посольства иностранных государств, либо иные объекты в соответствии с нормами международного права.

Думается, что применительно к земельным участкам свобода оборота также ограничена неизменностью категории, целевого назначения и разрешенного использования при осуществлении сделок с землей, а также прямым запретом на осуществление отдельных видов сделок с земельными участками, ограничением по субъектам таких сделок, необходимостью сохранения режима использования земель. К числу относительно свободных в обороте земельных участков относятся участки в составе категорий земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, а также в составе категорий земель промышленности и иного специального назначения и земель особо охраняемых территорий и объектов. Большая же часть земельного фонда Российской Федерации — это земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.

Изъятыми из оборота могут быть только федеральные земли, в то время как ограниченными в обороте — как федеральные земли, так и земли субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Земли, ограниченные в обороте, могут быть переданы в частную собственность в предусмотренных федеральными законами случаях.

Не следует рассматривать в качестве ограничений оборота земельных участков, как это иногда предлагается в научной литературе, установление федеральными законами запрета на изменение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка при его отчуждении. В данном случае правильнее вести речь об установлении пределов реализации прав граждан и их объединений на распоряжение земельными участками.

Ограничения оборотоспособности могут устанавливаться путем резервирования, а также посредством иной процедуры, установленной постановлением Правительства Российской Федерации «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» от 3 апреля 2008 г. № 234. Данная процедура заключается в том, что на период до 1 января 2016 г. федеральным органам исполнительной власти запрещено согласовывать сделки, связанные с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности, которые:

предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям. Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам;
расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 км от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. чел.; 15 км от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. до 1 млн. чел.; 5 км от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. чел.

Существует и ряд исключений из этого правила. Так, эти запреты не распространяются на предоставление земельных участков по результатам уже состоявшихся торгов; в рамках исполнения договоров о развитии застроенных территорий; взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд; продажи земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества и т.п.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

в реализации прав граждан и юридических лиц на получение в собственность земельного участка из земель, находящихся в публичной собственности, может быть правомерно отказано по причине ограниченной (вплоть до полного изъятия) оборотоспособности таких участков либо их резервирования (неорезервирования) для публичных или частных нужд;
оборот земельных участков как правовая категория является частью гражданского оборота и осуществляется с учетом особенностей, обусловленных принадлежностью земли к числу природных объектов;
следует различать правовые категории «земельный оборот», «оборотоспособность земельных участков» и «ограничения прав на землю»;
недопустимо смешение экономических («земельный рынок») и юридических («гражданский оборот») категорий, отображающих внутреннюю (экономическое содержание) и внешнюю (правовая форма) бытия данного явления.

Категория земли является важнейшей правовой характеристикой земельного участка, от которой зависят его оборотоспособность, порядок приобретения права, предельный максимальный или минимальный размер участка. Земельный участок с неустановленной категорией земли не может участвовать в обороте.

Одним из основных принципов земельного законодательства, закрепленных в ст. 1 ЗК РФ, является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В ст. 7 ЗК РФ дан исчерпывающий перечень категорий земель в Российской Федерации, поэтому установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений и дополнений в ЗК РФ. Согласно п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В отличие от других объектов недвижимости обязательным признаком земельного участка является его целевое назначение и разрешенное использование. Ориентируясь на законодательство в целом, целевое назначение земельного участка можно определить как совокупность условий, целей и порядка пользования землей в соответствии с ее категорией. Одной из особенностей сдачи в аренду земельного участка является запрет на произвольное изменение сторонами договора его целевого назначения.

Помимо целевого назначения правовой режим земельного участка включает разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Разрешенное использование углубляет понятие целевого назначения земли, определяет статус конкретного земельного участка, дает возможность полнее определить круг прав и обязанностей его обладателя. Однако в законодательстве плохо прослеживается связь указанного понятия с целевым назначением земли: в одних нормах упоминается только целевое назначение, в других — только разрешенное использование. Представляется, что при определении предмета в договоре аренды земельного участка во всех случаях необходимо указывать содержание обоих этих титулов.

Титул разрешенного использования был впервые применен Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — ГрРФ), а потом и ЗК РФ. Стороны договора аренды земельного участка не вправе изменять установленный для данного участка правовой режим — это компетенция органов власти и органов местного самоуправления (ст. 8 ЗК РФ). Зонирование территорий как основание установления разрешенного использования земельного участка регулируется ГрРФ, который вводит институт территориального зонирования, предполагающий определение видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их аренду, что является определением параметров и видов использования земельных участков.

Для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент, единый для всех земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны. Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками, пользователями и арендаторами земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута и т.п.). Что же касается отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую, то эти действия совершаются на основе общих правил, установленных в ст. 8 ЗК РФ.

Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель (земельных участков) из одной категории в другую, осуществляется ЗК РФ, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

Характеристика предмета договора аренды земли будет неполной без анализа правового положения земельных долей. Земельный участок может быть разделен на части (ст. 6 ЗК РФ), каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. К неделимым относятся остальные земельные участки, за исключением случаев, предусмотренных законами.

Статья 11.5 ЗК РФ закрепляет, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли (далей) из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При этом образуются один или несколько земельных участков, в то время как земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (далее — Закон № 101).

Закон № 101 в ст. 15 закрепляет понятие земельной доли, которого ранее законодательство не содержало. Так, земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является далей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Ранее в доктрине под земельной долей было предложено понимать «долю в праве общей собственности на земельный участок, принадлежащий двум или нескольким лицам, имеющую количественное выражение и не отграниченную на местности»⁷Башмаков Г.С.. Беляева З.С.. Иконицкая И.Л. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право 1995. № 8, С. 42..

Представляется, что в ст. 15 Закона понятие земельной дали не вполне состоятельно. Указание на то, что земельная доля (в единственном числе), является долей в праве на участки (во множественном числе) оказывается противоречивым, ведь одна доля изначально не находилась в составе двух или более участков. Кроме того, определение доли как доли не только тавтологично, но и неверно, поскольку земельная доля является не «долей в праве собственности» (на участок), что означало бы неполноту права собственности, а невыделенной частью участка, находящегося в долевой собственности.

Таким образом, земельная доля имеет отличия от гражданско-правового понятия доли в праве общей собственности на имущество и обладает следующими признаками:

является невыделенной частью общей собственности на участок земель сельскохозяйственного назначения;
получена в результате приватизации таких земель;
неоднородна по составу и состоит из частей на разных вилах сельскохозяйственных угодий;
может исчисляться дробно, в гектарах или балло-гектарах;
возникла, как правило, до вступления Закона № 101 в силу;
принадлежит физическому лицу (доля может принадлежать юридическому лицу, крестьянскому, фермерскому хозяйству, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию только после ее отчуждения от физического лица (первоначального собственника));
земельные доли значительно различаются по размерам в различных субъектах Российской Федерации, а иногда и на территории одного субъекта Российской Федерации;
оборот земельных долей регулируется принятыми специально для них нормативными актами.

В п. 1 ст. 12 Закона №101 решается вопрос о том, какое законодательство регулирует оборот земельных долей — земельное или гражданское. Очевидно, что соотношение норм земельного и гражданского законодательства и права относится к одной из сложнейших проблем права, вызывающей острые дискуссии среди специалистов. В данном исследовании мы неоднократно сталкиваемся с этим вопросом и рассматриваем его в различных аспектах.

Закон № 101 в абз. 1 п. 1 ст. 12 указал на необходимость применения к обороту долей норм ГК РФ, указав, что если дольщиков шесть или более, то ГК РФ применяется в части, не противоречащей указанному закону. Если же участников долевой собственности на участок пять или менее, то применяются только правила ГК РФ без учета особенностей, установленных ст. 12—14 Закона № 101.

Следует отметить, что земельные доли обязаны своим появлением указам Президента Российской Федерации и постановлениям Правительства Российской Федерации 1990-х годов о реорганизации предприятий агропромышленного комплекса и приватизации закрепленных за ними сельскохозяйственных угодий. В связи с принятием Закона № 101 почти все они утратили силу, однако положение дел в сельском хозяйстве России в результате реформы земельно-аграрных отношений начиная с 1991 г. оказалось доведенным до состояния трудно восстановимого разорения. Одна из основных причин — конструкция долевой собственности на один участок чрезмерного с точки зрения вовлечения в законное использование и оборот числа лиц, абсолютное большинство которых не было способно выделить свои доли и распорядиться ими в соответствии с названным законом.

Статья 16 Закона № 101 изменяет правовое положение договоров аренды земельных долей, заключенных до вступления этого закона в силу (до 27 января 2003 г.), путем предписания сторонам привести такие договоры в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 Закона № 101 в течение восьми лет после вступления указанного закона в силу (т.е. до 2011 г.).

Таким образом, со дня вступления Закона № 101 в силу аренда земельных долей не допускается, что следует из содержания абз. 2 п. 1 ст. 12 Закона. Сдать в аренду можно участок, выделенный в счет доли в порядке ст. 13 и 14 Закона, но не долю. Тем самым Закон № 101 побуждает выделять доли в натуре.

После вступления Закона №101 в силу заключенные до него договоры аренды долей подлежат изменению под угрозой признания их договорами доверительного управления имуществом, в то время как новые договоры аренды долей, не соответствующие Закону, заключаться не могут под угрозой недействительности. Такой договор будет считаться ничтожной сделкой (недействительной независимо от признания ее таковой судом) с момента совершения как сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ). Каждая из сторон такого договора обязана будет возвратить другой стороне все полученное по договору.

Следует заметить, что в судебной практике встречаются случаи признания договоров аренды долей незаключенными по причине невыдела доли в натуре и до вступления в силу названного Закона⁸См.. например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2002 г. // Справочная правовая система «Консультант Плюс».

По действовавшим до принятия Закона актам передача долей в аренду допускалась с самого начала аграрной реформы в качестве одного из способов распоряжения долями. При этом единственным условием такого распоряжения служило дальнейшее использование долей для сельскохозяйственного производства. Реформа земельных отношений изменила структуру российского землевладения: передача земли в собственность была осуществлена путем раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли.

Важным правовым актом, регулировавшим аренду долей, стало постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. № 96 (утратило силу), утвердившее Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями и прилагавшийся к ним Примерный договор аренды земельной доли. По распоряжению Правительства Российской Федерации от 1 мая 1996 г. № 698-р Роскомземом 16 мая 1996 г. были утверждены Указания о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду с приложением форм примерных договоров аренды земельных долей. Аренда долей допускалась как с выделом, так и без выдела доли в натуре без четкого правового разграничения оснований, что привело к запутанности земельно-арендных отношений, которая была устранена Законом № 101.

Согласно Закону №101 в аренду может быть передан только участок (не доля и не совокупность долей), т.е. объект, границы которого определены на местности и удостоверены в установленном порядке в результате землеустройства (межевания), кадастрового учета и государственной регистрации. Для государственной регистрации договора аренды к договору аренды прилагается кадастровый паспорт участка.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона № 101 к договорам аренды земельных долей, не приведенным в соответствие с правилами, установленными законодательством, будут примениться правила договоров доверительного управления имуществом, а именно гл. 53 (ст. 1012—1026) ГК РФ. Земельным законодательством особенности доверительного управления землей не установлены.

Следует также отметить, что в связи с переходом от монополизма государственной собственности на землю к включению земли в гражданский оборот было сформулировано несколько подходов правового восприятия земельного участка по отношению к его первичности, вторичности, равнозначности в соотношении со строениями, сооружениями на земельном участке и прилегающей территории.

До начала экономических реформ в СССР определение приоритетов в соотношении земельного участка и расположенной на нем недвижимости осуществлялось ст. 139 ГК РСФСР «Главная вещь и принадлежность». Аналогичные, но более конкретизированные нормы появились в ч. 1 ГК РФ: положения о неделимой вещи (ст. 133 ГК РФ), сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ). Сохранились нормы о переходе прав на земельный участок и в ЗК РФ в ст. 35 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение».

Правило о первичности земельного участка может применяться к сельскохозяйственным землям, являющимся средством производства, либо к землям, предназначенным для размещения движимых объектов — временных сооружений. В других отраслях земельный участок выступает пространственно-операционным базисом: ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности расположить на нем соответствующий объект. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и т.п.⁹См.: Задонский Г.И. Особенности ипотеки вновь возводимых объектов недвижимости и ее государственной регистрации // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. № 1 (6).

Позиция, отстаивающая, что земельный участок всегда является главной вещью по отношению к строению, несостоятельна, поскольку не укладывается в логику фундаментального классического определения понятия недвижимости и допускает противоречие в правах на здание и на земельный участок.

Аргументом здесь может служить и то, что не только в России, но и во многих государствах — членах ЕС строение может находиться в собственности, а земельный участок, на котором строение расположено, — в аренде.

В России право собственности индивидуального владельца здания в отличие от права на арендуемый земельный участок не ограничено во времени. В результате право на земельный участок, занятый зданием, будет носить ограниченный характер, поскольку в соответствии с законом (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ) право аренды будет следовать праву собственности на здание в случае его продажи, если договором с собственником земельного участка не будет установлено иное. Возможны и другие комбинации прав, не противоречащие закону.

Норма о первичности участка была введена ЗК РФ посредством декларирования принципа единства объекта недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (п. 5 ст. 1). Однако в интерпретации ЗК РФ данная норма игнорирует безусловное право собственника здания на получение участка под ним. Сама же по себе норма, реализующая принцип единства объекта недвижимости, должна быть элементом первооснов гражданского законодательства. Ее целесообразно дополнить указанием о движимых вещах, присоединяемых к участку в процессе строительства.

Гражданским законодательством допускается расщепление права собственности на недвижимость на право собственности на здание, строение и право собственности на земельный участок, на котором находится здание. В соответствии с традиционным подходом данное положение является возможностью в реальных отношениях рассматривать права на здание или строение в отрыве от прав на земельный участок, что вполне допустимо для решения частных процедурных задач. Однако перенесение такого подхода к решению сущностных задач ведет к возникновению противоречий, усложнению процедур, экономическим потерям. Владение, пользование зданиями, сооружениями, шахтами, трубопроводами, линиями электропередачи и другими объектами недвижимости, включая и их строительство, невозможно без использования земельного участка. Подобное единство объекта недвижимости должно иметь адекватное отображение в сфере нрава.

Таким образом, действующее российское законодательство подчас противоречиво регулирует правовой режим отдельных составных частей единого комплекса недвижимого имущества, зданий, сооружений, строений, инфраструктуры, расположенной под землей, с одной стороны, и земельного участка, на котором они расположены, — с другой. Правовое регулирование оборота, в том числе и аренды, земельных участков может осуществляться самостоятельно по отношению к расположенным на участке объектам недвижимости, что также противоречит принципу единства объекта недвижимости.