Договор аренды земельных участков в государствах - членах ЕС и в России: общая характеристика
Основной формой договорного, срочного и возмездного владения и пользования недвижимым имуществом во всем мире является аренда. Возможность совершения сделок с земельными участками, в том числе заключения договоров аренды, предопределила вовлечение земли в гражданский оборот в период проведения экономических реформ в России. Выступая одним из основных инструментов рыночных преобразований, аренда приобретает все большее значение в предпринимательской деятельности, становится одной из наиболее распространенных и перспективных форм землепользования.
Договор аренды земли наиболее полно отвечает целям повышения эффективности использования государственных и муниципальных земель; обеспечивает возможность пополнения государственного бюджета за счет арендных платежей за землю и ослабления налоговой нагрузки на экономику; предполагает перспективу предложения государством услуг социальной инфраструктуры по ценам, адекватным предельной общественной полезности этих услуг.
В большинстве государств — членов ЕС аренда земельных участков регулируется специальными законами, входящими в систему земельного или аграрного права.
Во французском праве арендные отношения в сфере землепользования регулируются целым рядом специальных законов о сельскохозяйственной аренде 1945—1946, 1970, 1975, 1984 гг., об ориентации сельского хозяйства 1960—1962 гг. и 1980 г., о паритетных судах сельскохозяйственной аренды, а также Гражданским и Аграрным кодексами. Уставом сельскохозяйственной аренды1См.: Павлова Э.И. Французский опыт и наши проблемы. М., 1999. С. 87..
В Швеции вопросы аренды земли регулируются Кодексом законов о земле и законодательством об арендных отношениях.
Арендное законодательство Нидерландов состоит из закона 1958 г. и последующих законодательных актов, принятых в 1977, 1978, 1980 и 1983 гг.
В Италии аренда земли регулируется специальным законом 1966 г.
В Германии Закон об аренде от 25 июня 1952 г. дополняет ГГУ. Законодательство о земельной аренде недетализировано. Большинство его положений не являются безусловными и изменяются по соглашению сторон.
Специфика правового регулирования арендных отношений в Великобритании обусловлена несколькими факторами. Во-первых, имущественное право Великобритании не разграничивает понятия «движимое фермерское имущество» и «недвижимое фермерское имущество», однако разделяет гражданское имущественное право на подотрасли — земельное право и право недвижимости. Последнее, в свою очередь, подразделяется на право недвижимого имущества (Real Estate Law) и отдельные арендные права, которые рассматриваются английскими учеными-юристами в качестве отдельных правовых институтов.
Во-вторых, арендные отношения в Великобритании во многом основаны на Законе о сельскохозяйственной аренде 1995 г., который изобилует законодательными определениями. Следует отметить, что английскому законодательству свойственно повышенное внимание к формулировкам и терминам, встречающимся в законах. Подобное внимание к подробным характеристикам существенно сокращает количество проблем, связанных с толкованием английских норм права.
В Великобритании аренда и права, связанные с ней, прежде не относились к праву недвижимости, которое было выделено из гражданского права, а считались особыми ограничениями собственника на использование принадлежащей ему земли. В отличие от других государств — членов ЕС, где наиболее распространенной позицией является рассмотрение аренды в качестве вида имущественного найма, в понимании английских цивилистов аренда означала совокупность прав арендатора, вытекающих из правомочий владения и пользования арендованным имуществом (chattels real). Стоит заметить, что в настоящее время в Англии проводится реформа законодательства в сфере землепользования.
В России также завершен очередной этап земельных преобразований. Произошли существенные структурные изменения в формах земельной собственности, землевладения и землепользования2В России в 2009 г. совершено 10.3 млн. сделок с земельными участками и 92% этих сделок — аренда земли, находящейся в государственной собственности.. Конституция Российской Федерации (ст. 9) закрепляет, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому земельные ресурсы принадлежат всему обществу. Одновременно каждый земельный участок должен иметь конкретного хозяина. Эти два понятия совместимы как через форму собственности, так и через аренду земли.
Аренда земельных участков в России входит в группу обязательств по передаче имущества во временное пользование, которые представляют собой самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений становится имущество, которое в данный момент не нужно собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Передавая имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду (доход). Необходимо отметить, что аренда может быть отнесена к ограничениям (обременениям), т.е. к установленным законом условиям, запрещениям, затрудняющим реализацию права собственности либо иного вещного права на конкретный объект недвижимости.
Общественные отношения, возникающие в связи с арендой, регулируются нормами права и обладают специфическими свойствами: только собственник (лицо, им уполномоченное) вправе сдать в аренду земельный участок; необходимость предварительного соглашения о сроке аренды; возмездный характер арендных отношений; возникновение арендных отношений только на основе договора; возможность арендатора самостоятельно пользоваться арендным имуществом.
Существо договора аренды земельного участка представляет собой одну из форм землевладения, в рамках которой арендодатель предоставляет за определенную плату арендатору земельный участок во временное владение и пользование. Направленность на передачу имущества во временное пользование в арендном правоотношении уточняется признаком возмездности.
Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ, согласно которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из представленной формулировки видно, что понятия «аренда» и «имущественный наем» законодательно в России признаны синонимами.
Тем не менее среди ученых до сих пор нет единого мнения по данному вопросу. Одна группа ученых, например, раскрывая понятие аренды земли, рассматривала аренду в качестве формы и способа хозяйствования, находящуюся в неразрывной связи с производственными отношениями (В.А. Хохлов, Р.Д. Рузиев). Иной точкой зрения является понимание аренды как высшей формы хозрасчетных отношений (Н. Копанев). Третья группа авторов рассматривала понятия «аренда», «подряд», «имущественный наем» как тождественные (Ю.В. Темный, П.И. Писаренко, М.М. Плахатнюк).
Представляется, что указанные понятия в корне отличаются друг от друга и с подобным толкованием невозможно согласиться. В частности, подряд (арендный подряд) до принятия ГК РФ рассматривался в качестве формы организации труда, метода выполнения определенной работы. В свое время на практике, например в сельском хозяйстве, были распространены подрядные отношения, которые часто пытались рассматривать как арендные. В этой связи имело место искажение сути аренды, ее подмена отношениями, не являющимися по своей природе арендными.
Существовала и иная точка зрения: понятие аренды земли рассматривалось через определение ее подвидов (свободную, внехозяйственную и внутрихозяйственную; целевую или свободную и т.д.), что приводило к подмене понятий, препятствующей точному раскрытию сущности указанного правового института.
В законодательстве большинства государств — членов ЕС аналогом российского договора аренды земли является договор имущественного найма (lease, hire, louage des choses, Miete, Pacht). Согласно указанному договору одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое наниматель обязан уплатить. Однако необходимо отметить, что договор аренды земельного участка в России не тождественен договору имущественного найма земли в Европе. В России договор имущественного найма характерен не столько для отношений, связанных с использованием земельных участков, сколько для предпринимательской деятельности, включая эксплуатацию промышленного оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозку грузов (контейнеров), а также для отношений с участием потребителя, в частности жилищных.
Во всех рассматриваемых национальных системах права государств — членов ЕС договор имущественного найма земли квалифицируется как двусторонний, возмездный и консенсуальный.
В Германии в соответствии с § 535 ГГУ договор найма (Mietvertrag) определяется как договор, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю пользование сданной внаем вещью на срок найма. Одновременно с договором найма земли в ФРГ присутствует аренда земли. По договору аренды (Pachtvertrag) арендодатель обязуется предоставить арендатору на время аренды в пользование арендованное имущество и разрешить потребление приносимых им плодов, если последние, согласно с представлениями о надлежащем ведении хозяйства, должны рассматриваться в качестве дохода от такого имущества (§ 581 ГГУ). На практике наиболее характерным предметом договора аренды является передача во временное пользование земельного участка, используемого для сельскохозяйственных целей.
Объектом сельскохозяйственной аренды в государствах — членах ЕС, как правило, выступает земля и то, что с ней прочно связано (принадлежность). Например, жилые постройки или иные сооружения считаются принадлежностью главной вещи — земельного участка.
В некоторых случаях предусмотрена возможность установления специального правого режима для земельного участка и строения на нем. Например, фермерские улучшения арендованного имущества могут рассматриваться отдельно от основного имущества при наступлении определенных последствий. Такое понимание объекта аренды свойственно Франции, Великобритании, Нидерландам
Особенность регулирования отношений по договору имущественного найма земли в Англии заключается в том, что наем движимого и недвижимого имущества регламентируется самостоятельным сводом правил, разработанным отдельно для каждого вида имущества. В зависимости от предмета используется различное обозначение договора: lease — для найма недвижимости и hire — для найма движимых вещей. Кроме того, для обозначения договоров имущественного найма в зависимости от сроков их действия используются различные термины: краткосрочные (от одного дня до одного года) — renting, среднесрочные (от одного года до трех лет) — hiring, долгосрочные (от трех до пяти лет и более) — leasing3См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев. А.С. Комаров. Т. 2. М.: Междунар. отношения. 2008. С 81..
В целях создания условий для более эффективного регулирования отношений по имущественному найму земельных участков при динамичном общественном развитии в отдельных государствах — членах ЕС (ФРГ, Англия, Чехия и др.) были проведены реформы законодательства в области аренды земли. В 2001—2002 гг. значительному изменению в части регламентации отношений по договору найма подверглось ГГУ. В Англии правовое содержание договора имущественного найма земли стало предметом регулирования Закона о поставке товаров и услуг 1982 г. (Supply of Goods and Services Act), несмотря на то что продолжает оставаться актуальным существенный массив прецедентного права.
В России договор аренды земельных участков базируется на принципах частного права и входит в его систему, тем не менее отдельные аспекты договора аренды земли носят публичный характер. В этой связи актуальным представляется вопрос о разграничении норм публичного и частного порядка в целях установления их оптимального соотношения, взаимопроникновения и четкого разграничения предметов и сфер применения.