Земельный участок как объект недвижимого имущества в законодательстве государств - членов ЕС и Российской Федерации
Основным из главных требований к любой классификации является отсутствие пересечений между различными ее звеньями. Для этого классификационные группы должны быть сформированы так, чтобы один и тот же объект не мог быть отнесен более чем к одной группе. В России классификация объектов недвижимого имущества закреплена законодательно в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Предметом нашего исследования является первое звено указанной классификации — земельный участок, который как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.
В государствах — членах ЕС место земельного участка среди прочих объектов недвижимого имущества определяется достаточно единообразно, чему во многом способствуют реальное положение дел в самой природе (вещи, включая созданные человеком, объективно делятся на перемещаемые и непере мешаемые в пространстве), а также тот факт, что земля в силу своих естественных свойств является не просто неперемещаемым объектом природы, но и объектом, доминирующим над остальными. Следовательно, при переходе от системы натурального обмена к обмену товарному земля становится наиболее ценным товаром, продуктом, предназначенным для продажи, и главной недвижимой вещью.
В качестве общей предпосылки появления в законодательстве государств — членов ЕС земельного участка в числе прочих объектов гражданского права выступает экономический строй, который господствует в европейских государствах: это страны с развитой рыночной экономикой, составной частью которой служит рыночный оборот земли. Более того, указание о земельном строе как части рыночной экономики и о праве частной собственности на землю нередко можно встретить непосредственно в конституциях государств — членов ЕС.
Вопросы права частной собственности на землю и ограничений этого права, в том числе через оборот отдельных земель, решаются в ст. 14 и 15 Основного закона (Конституции) ФРГ, Греции (ст. 17 и 18), Италии (ст. 42 и 44), Португалии (ст. 62, 96. 100), Швеции (§ 18)1См.: Конституции государств Европейского союза / Под ред. Л.А. Окунькова. М.. 1997.. В результате земельный участок признан в этих странах товаром, т.е. продуктом, предназначенным для продажи, что позволяет запустить универсальный механизм частноправового воздействия на отношения. Основу данного механизма составляет гражданское право, регулирующее товарный оборот земельных участков с помощью присущих ему инструментов — вещного права, обязательственного права, наследования и т.п.
Помимо вышеуказанных объективных причин единообразия законодательств европейских государств существуют и некоторые субъективные. Например, стремление законодателей адекватно реагировать на процессы, происходящие в природе и обществе, в том числе признание земли объектом гражданского права и главной недвижимой вещью.
Совершенствование норм гражданского права о недвижимом имуществе происходит постоянно. Наглядным примером является масштабная работа по подготовке и принятию Вводного закона к ГГУ2См.: Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению: Пер. с нем. / Науч. ред. А.Л. Маковский и др. М.: Волтерс Клувер, 2004. в связи с подписанием и вступлением в силу с 3 октября 1990 г. Договора об объединении Германии, а также принятием в Великобритании в 2002 г. Закона о регистрации земли, а в 2003 г. — Закона о сделках с объектами культуры (правонарушения) и т.д.
Ощутимое влияние на гражданское законодательство государств Европы до сих пор оказывает римское право, в нормах которого положение вещей в природе и товаров в обороте было изложено четко и точно.
Включение земли (земельного участка) в гражданско-правовой оборот достигается в Европе через понятие и режим вещи (res).
И хотя в разных странах в понятие «вещь» нередко вкладывается различное содержание, на квалификации земли (земельного участка) как недвижимой вещи это не сказывается. Независимо от того, включает ли законодательство конкретной страны в понятие «вещь» только материальные объекты (res corporales), как в ФРГ, либо относит к ним и вещи нематериальные (res incorporales), как во Франции, — при всех условиях земельный участок остается вещью, причем вещью материальной.
В большинстве государств — членов ЕС регулирование правового режима земельного участка как объекта недвижимости осуществляется не только гражданско-правовыми актами, но и лесным, водным, строительным, сельскохозяйственным кодексами и иными правовыми актами, в которых детализируется правовой режим отдельных видов земель, но участки, принадлежащие к этим землям, не превращаются в объекты исключительно лесного, водного, сельскохозяйственного права. Ключевые вопросы судьбы земельного участка (о праве собственности, о порядке распоряжения этой собственностью, об ограничении (обременении) земельного участка и т.п.), как правило, решаются на основе норм гражданского (частного) права.
В европейском гражданском законодательстве понятие «земля» («земельный участок»), как правило, не раскрывается, что в определенной степени компенсируется толкованием этого термина в правовой доктрине.
В Германии право собственности и иные вещные права на землю закреплены в Основном законе (Конституции) ФРГ от 23 апреля 1949 г.; ГГУ от 24 августа 18% г.; Положении о поземельной книге от 24 марта 1897 г.; Законе о принудительной продаже имущества с торгов и принудительном управлении от 24 марта 1897 г.; Строительном уложении от 27 августа 1997 г. и др.
В гражданском законодательстве и правовой доктрине ФРГ объектом недвижимого имущества рассматривается не земля в целом, а конкретный земельный участок (Grundstucke), поскольку вещами признаются только обособленные телесные предметы (§ 90), для которых характерно индивидуализированное существование. Земельный участок признается недвижимой вещью (§ 94 ГГУ), поэтому в соответствии с § 873 ГГУ для передачи права собственности на земельный участок либо для обременения земельного участка вещным правом помимо совершения какой-либо обязательственной сделки необходимо заключить и исполнить особый абстрактный вещный договор.
По мнению Е.А. Барановой, волевой элемент в механизме вещной сделки обозначается в § 925 ГГУ специальным термином Auflassung и к нему применяются общие предписания Общей части ГГУ о сделках (§ 104—185), если иное не установлено специальной нормой закона и не противоречит вещно-правовой природе данного договора. Запись в поземельной книге выступает равноценной составляющей вещного договора, не противоречит его вещно-правовой природе и направлена на тот же объект, что и договор.
Поземельная книга (Grundbuch) является единым реестром вещных прав на землю и позволяет максимально обособить и формализовать понятие земельного участка. Занесенный в поземельную книгу как единый земельный участок признается отдельной вещью, даже если он состоит из ряда не граничащих друг с другом частей (§ 890).
Основной функцией системы кадастра в Германии является обеспечение связи и единства с поземельной книгой. Земельный участок, занесенный в кадастр недвижимости (Flurstucke), не всегда совпадает с земельным участком как вещью по ГГУ (Grundstucke), который может состоять из нескольких земельных участков в смысле законодательства о кадастре, но не наоборот. Классическим примером этому служит ситуация, описанная в § 890 ГГУ.
Таким образом, недвижимой вещью по немецкому праву признается земельный участок, занесенный как единое целое в поземельную книгу.
Земельный участок рассматривается в качестве основного объекта недвижимости и во Франции (ФГК, Сельскохозяйственный кодекс 1958 г.. Лесной кодекс 1952 г.. Кодекс окружающей среды. Кодекс государственной рыночной собственности и внутреннего судоходства 1956 г., Горный кодекс 1956 г.), и в Италии (ст. 813 ГКИ), и в Нидерландах (ст. 3 кн. 3 ГКН), а также в большинстве других государств — членов ЕС.
Таким образом, если в части признания земли (земельного участка) основным объектом недвижимости гражданские законодательства государств — членов ЕС не расходятся, то круг объектов недвижимости определяется в них по-разному.
В Российской Федерации земельный участок как объект недвижимого имущества рассматривается с нескольких позиций. Так, Г.В. Чубуков отмечает, что недвижимое имущество является не синонимом недвижимой вещи, а ее разновидностью, олицетворяющей имущественную и неимущественную сущности. И если в первом случае оно создано человеком, то во втором случае представляет собой объект природы, сформировавшийся в ходе естественного развития материи и природы. Таковыми являются земля и другие природные объекты3См.: Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Нотариус. 2003. № 4. С. 27.. При этом Г.В. Чубуков считал, что земля является особым видом недвижимости и не является вещью, поэтому все проживающие на российской земле народы должны признаваться сособственниками общенародного достояния, а земельный правопорядок и объем земельных прав должны определяться не гражданским законодательством, а на референдумах сособственников.
Противником подобного взгляда выступает В.В. Чубаров, отмечающий, что категории частного права несопоставимы с представлениями о регулировании земельных отношений нормами исключительно публичного права. Аналогичный вывод содержится в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, опубликованной в 2003 г.4См.: Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М„ 2008; Маковский А.Л. О кодификации гражданского права (1922— 2006). М., 2010.
Справедливости ради необходимо отметить, что в цивилистической литературе практически никто не ставит под сомнение принадлежность земельного участка к вещам. Имеются отдельные высказывания о земельном участке как особого рода вещи, поскольку в его конструкции присутствует значительная доля публичного интереса, а также в связи с его участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных отношениях, ярко выраженным целевым назначением и т.п.5См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут. 2004. С. 65-66.
Существенную роль для определения земельного участка как для объекта недвижимости играет пространственная определенность (телесность). Так, В.А. Лапач утверждает, что «пространственное обособление объектов представляет собой лишь частный, хотя и наиболее распространенный случай дискретности, характеризующий по преимуществу вещи». Пространственная определенность земельного участка в практическом плане выражается прежде всего в его территориальном обособлении.
По мнению О.И. Крассова, признаками, которые присущи юридическому понятию земельного участка, являются его границы и местоположение. Границы земельных участков определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и выполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях. Установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации6См.: Красов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 2..
Об этом же говорится практически во всех законодательных определениях земельного участка. Согласно ст. 11.1. ЗК РФ земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Пункт 1 ст. 261 ГК РФ, закрепляющий, что территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству, ныне утратил силу.
Окончательно земельный участок становится недвижимой вещью в момент занесения данных о правах на него в ЕГРП с кадастровым номером в кадастровом паспорте, в границах, при местоположении и целевом назначении, о котором говорится в ЕГРП.
Все основополагающие признаки земельного участка как разновидности недвижимой вещи (материальность, нерукотворность, абсолютная неподвижность, товарность, юридический характер и территориальная определенность) в совокупности дают возможность соотнести его с такими понятиями, как «земля», «угодья», «недра», «участки лесного фонда» и «водные объекты».
Понятие «земля» («земли») весьма активно используется как в земельном (ст. 1, 3, 6, 7—14 ЗК РФ и др.), так и в гражданском (ст. 126, 129, 130, 164 и 214 ГК РФ) законодательстве. Однако ни земля в целом, ни отдельные составляющие ее земли не обладают таким признаком, как территориальная обособленность, поэтому рассматривать их в качестве объекта гражданского права и конкретной вещи едва ли возможно. Представляется, что использование указанных терминов в законодательстве Российской Федерации (в аспекте частноправового регулирования) носит обобщающий характер для земельных участков (ст. 130 ГК РФ).
Термин «угодья» используется в земельном законодательстве преимущественно в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Основное содержание этого термина публично-правовое: сельскохозяйственные угодья (пашни; сенокосы; пастбища; залежи; земли, занятые многолетними насаждениями) в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (п. 1 ст. 79 ЗК РФ). Представляется, что применительно к частноправовому регулированию данный термин служит лишь увеличению стоимости земли и, как следствие, стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в случае выделения последней в натуре. Иного значения, придающего новое качество земельному участку сельскохозяйственного назначения как вещи, указанный термин не имеет. В результате термин «угодья» фактически исключен из содержания Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ.
Понятие «земельный участок» не является тождественным понятию «недра», под которыми Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 понимает часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов (водостоков), простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Собственно, это и есть нижняя граница любого земельного участка в России, поскольку в соответствии с положениями указанного Закона недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и другие ресурсы, являются исключительной государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
При соотношении понятий «земельный участок» и «участок лесного фонда» О.И. Крассов справедливо утверждает, что невозможно индивидуализировать часть леса, не выделив при этом соответствующий участок земли, который он именует гибридным, поскольку лесное и водное законодательство регулируют использование земель лесного и водного фонда в комплексе с объектами природы, которые на них находятся. Таким образом, правовой режим земель лесного и водного фондов оказался подчинен правовому режиму лесов и вод, а с точки зрения гражданского права это означает не только отождествление разных по своей сути понятий, но и искусственное распространение публично-правовых норм об охране и защите лесов на частноправовые отношения по обороту земли. Кроме того, подобный гибридный объект недвижимости не соответствует большинству признаков недвижимой вещи.
Ввиду указанных обстоятельств авторы упомянутой выше Концепции предложили исключить из ст. 130 ГК РФ указание на леса и многолетние насаждения. Вместо этого в правовой оборот должны быть включены земельные участки лесного фонда, возможность описания и правовой режим которых четко определены (ст. 101 ЗК РФ).
Все вышесказанное в полной мере может быть распространено и на другой гибридный объект недвижимости, своеобразную альтернативу земельного участка, а именно «обособленный водный объект» (ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации, ст. 130 ГК РФ).
Следует согласиться с О.И. Крассовым в том, что существуют и иные понятия, которые фактически тождественны понятию «земельный участок». Например, некоторые виды земель транспорта представляют собой узкую полосу земли большой протяженности, которая носит название «полоса отвода железных или автомобильных дорог». В данном случае термин «полоса отвода» выступает в качестве синонима понятия «земельный участок».
Понятие «земельный участок» было бы неполным без оценки его верхних и нижних границ. Согласно п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено действующим законодательством Российской Федерации, а также не нарушает прав других лиц. Статья 6 ЗК РФ не устанавливает верхних и нижних границ земельного участка, однако указывает, что установление границ является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права.
Представляется, что введение нижних границ приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, усложнив процедуру индивидуализации и межевания земельного участка, сделав ее еще более дорогостоящей, поскольку глубина земельного участка определяется толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Определение верхних границ земельного участка также представляет определенные сложности, потому что указанная граница установлена естественным образом верхней границей поверхности земли.
В законодательстве некоторых государств — членов ЕС объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, и сам земельный участок составляют единый объект недвижимости, применительно к которому верхняя граница определяется верхней границей зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке7См.: Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // Справочная правовая система «КонсультантПлюс»..
Основываясь на накопленном мировом опыте, СЛ. Бабкин отмечает, что юридически земельный участок представляет собой в широком смысле пространство, заполненное материей, и в узком смысле — часть пространства, имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении. Границы этой фигуры располагаются в плотных слоях атмосферы.
С данной позицией не согласен С.А. Степанов, который считает, что предложенное натуралистическое представление о земельном участке не может претендовать на роль современного научного юридического понятия, несмотря на то что определенное влияние природных, естественных свойств вещей на их правовое понимание вправе иметь свое место.
В ответ на указанные критические замечания В.В. Чубаров отмечает, что современное представление о земельном участке во многом основано на постулатах, сформулированных в процессе накопления мирового опыта, и в первую очередь на положениях римского права, согласно которым верхние и нижние границы земельного участка понимались так, как о них пишет С.А. Бабкин. Аналогичной точки зрения придерживается и В.М. Хвостов, указывающий, что, согласно Дигестам Юстиниана, «собственник земли имеет право распоряжаться и исключать воздействие посторонних лиц также по отношению к воздушному пространству над его землей и к недрам земли и сокрытым в них минералам»8Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.. 1996. С. 230.. Наконец, основанием для подобных выводов является анализ зарубежного законодательства в целом.
Тем не менее в современных реалиях рассматриваемое определение земельного участка как определенного пространства, заполненного материей, в рамках установленных на местности боковых, верхних и нижних границ уже не вполне соответствует действительности, в первую очередь по причине существенного сокращения верхних и нижних границ указанного пространства.
Таким образом, земельный участок — это недвижимая телесная вещь, представляющая собой пространство, в том числе пространство над поверхностью земли, границы которого определены в установленном законом порядке. Юридическими свойствами земельного участка выступают: индивидуально-определенный характер земельного участка (в том числе такие обязательные признаки, как кадастровый номер, местоположение, назначение (категория земель), площадь), не потребляемость (бесконечное использование земли как товара, отсутствие износа и разрушения в процессе использования), незаменимость, оборотоспособность (ст. 129 ГК РФ. ст. 27 ЗК РФ. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» от 23 февраля 1995 г. № 26-ФЗ, Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г. № ЗЗ-ФЗ и др.).