Институт аренды земельных участков

Классификация объектов вещного права на движимые и недвижимые в государствах - членах ЕС и в Российской Федерации

Во всех национальных системах права проводится определенная классификация объектов вещного права. В зависимости от естественных свойств объектов осуществляется деление вещей на движимые и недвижимые. Недвижимые вещи не пере мешаемы, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, тогда как движимые перемести мы и в большинстве случаев заменимы другими однородными вещами¹См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер. 2007. С. 119..

Во многих правовых системах к недвижимости относят землю и непосредственно связанные с ней вещи, неотделимые от земли без ущерба для них (здания, сооружения, растения на корню и т.п.), хотя многие из них могут стать движимыми вещами и предметом самостоятельных обязательств. Все остальные вещи рассматриваются как движимость.

В отдельных государствах Европы (ФРГ, Австрия, Швейцария) модель законодательного регулирования такова, что единственным телесным объектом недвижимого имущества признается земельный участок.

Французское право исходит из наиболее широкой концепции недвижимых вещей (ст. 517—526 ФГК). К числу недвижимых во Франции отнесены четыре вида имуществ:

1. недвижимые по их природе;
2. недвижимые в силу их назначения;
3. недвижимые в силу предмета, принадлежность которого они составляют;
4. недвижимые в силу заявления об этом их собственника²См.: Жюллио де ла Морандьер Л. Гражданское право Франции. М.: Иностр. лит.. 1958. Т. 1. С. 241..

Первые два вида являются телесными недвижимостями (res corporales), тогда как вторые — бестелесными (res incorporates).

В качестве недвижимости по природе рассматриваются не только земельные участки, но и строения (дома, плотины, канализационные сети, линии передачи электроэнергии и т.п. (ст. 518 ФГК), а также ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения (ст. 519 ФГК)).

Недвижимостью в силу назначения признаются движимые телесные вещи, которые собственник навсегда поместил на своем участке для обслуживания и эксплуатации. Вещи, помешенные или привезенные нанимателем или арендатором, остаются движимым имуществом.

К бестелесным недвижимым вещам ст. 526 ФГК относит следующие права: узуфрукты на недвижимость; сервитуты и земельные повинности; иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества. Что же касается имуществ, недвижимых в силу заявления о них собственника, то данная группа постепенно из законодательства исчезает.

Как и в немецком праве, практическая значимость деления имуществ на движимые и недвижимые сводится во Франции к особому режиму отчуждения недвижимого имущества и возникновения вещных прав на него. В частности, этому режиму присущи элементы гласности. Право собственности на недвижимое имущество может приобретаться путем завладения им либо владения им в течение срока приобретательской давности. В отношении же движимости, по крайней мере телесной, даже мгновенное владение создает презумпцию права собственности на вещь (ст. 2279 ФГК).

В праве Германии используется более узкое понятие недвижимости: к ней относятся земля и составные части земельного участка (строения, растения на корню, высаженные в почву семена), а также права, связанные с правом собственности на данный участок (§ 94—96 Германского гражданского уложения (далее — ГГУ)). Тем не менее и здесь нашли отражение имущественные права: права, связанные с правом собственности на земельный участок, рассматриваются как составные части земельного участка (§ 94 ГГУ).

По мнению Л. Эннекцеруса, формально деление вещных прав на движимые и недвижимые и ГГУ, и пандектному праву чуждо³См.: Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 1. М., 1999. С. 30., хотя он отмечает, что «действующие в отношении земельных участков правовые нормы применимы и к некоторым правам на земельные участки».

К числу прав, на которые немецкое право распространяет режим недвижимой вещи, Л.Ю. Василевская относит: земельные сервитуты; узуфрукт на земельный участок; ограниченный личный сервитут; вещное обременение; наследственное право застройки; ипотеку; поземельный долг; рентный долг; преимущественное право покупки; право последующего приобретения земельного участка (право на приобретение недвижимости в будущем)⁴См.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут. 2004. С. 310.. Тем самым для возникновения ограниченных вещных прав, связанных с обременением земельного участка, необходимо не только совершить обязательственную сделку, но и заключить и исполнить вещный договор.

В Гражданском кодексе Италии тоже выделяются движимые и недвижимые вещи (ст. 810, 812 Гражданского кодекса Италии (ГКИ)) и права, поскольку к вещным правам, которые имеют своим предметом недвижимые вещи, применяются правила о недвижимых вещах, а ко всем остальным правам применяются правила о движимых вещах (ст. 813 ГКИ).

Гражданский кодекс Нидерландов (далее — ГКН) относит к недвижимым вещам землю, не извлеченные из нее полезные ископаемые. растения на корню, здания и сооружения, соединенные с землей. Все остальные вещи являются движимыми (ст. 3 кн. 3 ГКН).

Существенными особенностями разделения имущества на движимое и недвижимое обладает право Англии. Как следует из судебной практики, данные термины применимы к отношениям с «иностранным элементом», находящимся в области регулирования международного частного права. Во внутренних отношениях подобное деление значения не имеет: действует исторически сложившееся деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property). К реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск (иск о восстановлении владения), тогда как персональным является имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации.

В настоящее время понятие реального имущества включает в себя землю и связанные с ней объекты: здания (сооружения), растения, урожай на корню, постоянные принадлежности земли или здания (сооружения), которые не могут быть отделены без повреждения земли или здания (сооружения), а также все права, связанные с землей и возведенными на ней зданиями (сооружениями), т.е. как телесные, так и бестелесные имущества. Универсальное определение реального имущества, именуемого в национальном законодательстве землей (land), содержится в английском Законе о толковании 1978 г. (Interpretation Act 1978).

Все остальные виды имущества относится к персональному, которое подразделяется на два класса: реальная движимость (chattels real) и персональная движимость (chattels personal). Аренда относится к первому классу. Персональная движимость делится, в свою очередь, на вещи во владении (choses in possession) и вещи в требовании (choses in action)⁵Вещи во владении — это движимые материальные вещи, а вещи в требовании — это «неосязаемая собственность» (intangible propeity), под которой имеются в виду денежные требования и некоторые другие объекты..

Во всех системах права отнесение имущества к движимому или недвижимому влечет за собой ряд правовых последствий. При этом форма возникновения права собственности и других вещных прав на эти виды имущества, как и совершения сделок в отношении них, неодинакова. Такого рода юридические акты в отношении недвижимости подчинены требованию гласности. Сделка должна быть заключена в письменной форме, как правило, нотариально удостоверена и зарегистрирована в публичном реестре (поземельной книге) или ином реестре земельных участков и расположенных на них зданий.

Следует также уточнить, что более верным названием системы единого объекта, которая успешно действует в Германии, Австрии, Швейцарии, представляется название «единый телесный объект недвижимости», которым по сути, например, § 873, 94 и 95 ГГУ является земельный участок.

Очевидно, что только земельным участком круг объектов недвижимости не исчерпывается. Существует два основных вида недвижимого имущества: юридическое (бестелесное), т.е. права, и фактическое (телесное), т.е. земельные участки. Так, например, в немецком праве в перечне объектов недвижимости помимо собственно земельного участка присутствуют приравненные к нему права на недвижимость (право поэтажной собственности; право собственности на горнопромышленное предприятие; наследственное право застройки; право собственности на здание), которые именуются юридическими земельными участками и подчинены юридической конструкции вещи. Таким образом, в Германии оборот земельных участков как телесных вещей и объектов недвижимости органично дополняется оборотом вещных прав на недвижимость.

Проанализировав многообразные подходы к понятию и классификации недвижимого имущества в государствах — членах ЕС, можно сделать вывод, что классификация объектов в рассматриваемых странах в основном трехзвенная: земельный участок, здание (сооружение), жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений. Подобная структура существует и в России.

В ст. 130 ГК РФ закреплено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

При этом вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Следует отметить, что ч. 1 ст. 130 ГК РФ закрепляет, что к недвижимости законом может быть отнесено и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень объектов недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в ст. 130 ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы. Например, к объектам недвижимости относится, в частности, такой объект недвижимости, как предприятие (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки недвижимого имущества в законодательстве Российской Федерации:

1. недвижимость (недвижимое имущество) — это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и может быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимы ми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона;
2. недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
3. перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).