Институт аренды земельных участков

Историко-правовой анализ развития российского законодательства, регламентирующего институт аренды земельных участков

Исторические памятники русского права свидетельствуют о своеобразии и самобытности формирования земельных правоотношений в России. Здесь аренда земли исходя из особенностей исторического развития страны не имела такого распространения как в Европе. Поэтому проведение прямых исторических параллелей с правовыми институтами, известными западноевропейским странам, представляется не вполне верным. Например, недопустимо отождествление вотчинного землевладения с западноевропейским аллодом или русского поместья с бенефицием. При всей общности институтов феодального права и различиях форм феодальной собственности эти институты имели столь отдаленные черты сходства, возникали в столь различной исторической обстановке, претерпели столь различную эволюцию, что всякие аналогии способны скорее исказить историческую действительность, чем способствовать правильному историческому анализу.

В русском праве договор найма юридически разработан был недостаточно, и во многом из-за отсутствия его определения в законодательстве. Кроме того, обилие частных постановлений о договоре найма лишь усложняло правовую ситуацию. Профессор К.П. Победоносцев в конце XIX в. писал, что скудость в юридической разработке внутреннего содержания найма объясняется состоянием сельского хозяйства и промышленности, до сих пор во многих местах первобытным, а в других — весьма неразвитым¹См.: Победоносцев К. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. СПб.. 1896. С. 370..

История земельных отношений России берет свое начало практически одновременно с образованием Киевской Руси. К моменту официального принятия христианства в крупнейших центрах Древней Руси существовала письменность, велось индивидуальное обучение грамоте, развивалось межевание. Начиная с принятия «Русской Правды» и до настоящего времени земельный строй государства активно изменялся. Земельная политика в России и по сей день характеризуется противоречивостью, непоследовательностью, отсутствием единого вектора развития земельных отношений и, как следствие, большим числом нормативных и правоприменительных проблем.

Задолго до образования русского государства восточные славяне перешли от родового строя к сельской соседской общине, внутри которой существовали индивидуальная семья и частное землевладение. Были индивидуализированы как усадебные участки, так и пахотные земли. В качестве пережитка родовых отношений сохранялась общинная собственность на землю, не исключающая индивидуального землевладения, связанного лишь принудительным севооборотом и рядом других форм общинного земельного распорядка. Землепользователями выступали коллективы крестьян — верви²Спор о том, ЧТО следует понимать под вервью — сельскую или патриархальную семейную общину, следует прижать разрешенным в пользу сельской территориальной общины, о чем свидетельствует весь общественный строй Киевской Руси XI—XII вв. См.: Греков Б.Д. Большая семья и вервь Русской Правды и Полицкого статута // Вопросы истории. 1951. № 8. С. 27—37..

Существенным для характеристики господствовавших в Киевской Руси в IX—XI вв. земельных отношений является факт существования наряду с общинной собственностью уже сложившегося крупного вотчинного землевладения³Процесс образования крупной земельной собственности начался с VI в. К XI в. на Руси существовало наряду с общинным землевладением крупное вотчинное землевладение феодального типа..

Вотчина являлась наследственной собственностью, полученной от отца и деда (дедина), переходящей после смерти вотчинника по наследству. В «Русской Правде» законодательно был закреплен порядок наследования земли по закону и по завещанию. При жизни вотчинник мог распоряжаться своей землей по своему усмотрению: предать, обменять или предоставить ее в пользование своим людям. В качестве пережитка старых родовых отношений родичам принадлежало право выкупа родовой вотчины. Сохранился и институт запродажи земли в форме отчуждения на определенный срок.

В отличие от вотчины право на землю «тяглых» людей (крестьян и городских обывателей) изначально было лишено элемента самостоятельности и ограничено либо вотчинной повинностью в пользу великого князя, церкви и т.п., либо тяглом или оброком для городского жителя. При этом право распоряжаться землей у обоих сословий отсутствовало вовсе.

В период феодальной раздробленности вотчина превратилась в боярщину (сеньорию), которая поглотила общину. Путем княжеских пожалований и прямого захвата земель вотчинники из частных собственников превратились в «государей». Они обладали политической властью над населением, проживающим в пределах вотчин на основании иммунитетных грамот, жалованных князьями. Земельные собственники могли отдавать в собственность своим слугам «данные» земли, князь — «служние». Все они имели характер феодальной собственности, так как их владельцы являлись получателями феодальной ренты.

От форм наделения землей на праве условной собственности или на вотчинном праве следует отличать кормления, получившие широкое распространение в удельный период в северо-восточной Руси и являвшиеся господствующей формой вознаграждения за службу. Главными кормлениями были наместничества и волостелинства. Земли, которые служили объектом кормлений, являлись черными, тягловыми крестьянскими землями. Получаемая с них феодальная рента носила характер ренты-налога.

С.Б. Веселовский указывал, что характерным для русского Средневековья было то, что «землевладелец не вмешивался в хозяйство крестьянина, предоставляя ему вести хозяйство на свой страх и риск, и предпочитал получать с крестьянина натуральные и денежные оброки, чем пользоваться его трудом»⁴Веселовский С.Б. Феодальное землевладение в северо-восточной Руси. Т. I. 1947. С. 155..

Господством вотчинной формы феодальной собственности земельные правоотношения Руси значительно отличались от земельных правоотношений в западноевропейских государствах при сохранении той же феодальной сущности самих отношений. На Руси, как это видно из новгородских писцовых книг, все земли в XV в. были освоены боярством, церковными учреждениями, купцами, великим князем. Господство боярщины с точки зрения существа производственных отношении (аналогично сеньории во Франции, манору в Англии и т.п.) означало реализацию принципа «нет земли без сеньора». В отличие от Западной Европы на Руси господствующей формой собственности является вотчина, а не лен (феод): не только крупные бояре, но и средние вотчинники и даже мелкие землевладельцы (своеземцы) владели землей на вотчинном праве. Тем самым на Руси более ярко проявлялось несоответствие теории поделенной собственности реально существующим при феодализме производственным отношениям. Тот факт, что князь в удельный период считался вотчинником своего княжества, отнюдь не исключал различия между княжескими землями и землями бояр, церквей и прочих вотчинников.

Форма феодальной земельной собственности на Руси претерпевает существенные изменения при ликвидации удельных княжеств, их слиянии в единое Русское государство под главенством Московского великого князя и образовании централизованного государства. С появлением на политической арене новой прослойки феодального класса и ослаблением роли боярства возникла новая форма земельной собственности — поместье⁵Поместье — участок казенной или церковной земли, данный государем или церковным учреждением служилому человеку под условием службы, т.е. как вознаграждение за службу и как средство для службы.. Московские князья при раздаче земель служилым людям предоставляли земли на условном праве владения за исправление государственной службы. Так было положено начало поместной системе.

С первой половины XVI в. в Московском государстве существовали одновременно две формы земельной собственности — вотчина и поместье, постепенно сближающиеся друг с другом. Постепенно в отбывание государственной службы наряду с поместьем вовлекаются и вотчины, на которые стал распространяться принцип поместного землевладения об обусловленности владения землей государственной службой. Основные отличия поместного права от вотчинного заключались в праве распоряжения, наследования и т.п. В то же время «за неисполнение обязанности служить государеву службу вотчина отбирается на том же основании, что и поместье»⁶Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Часть третья: Договоры и обязательства. С. 206..

С созданием поместной системы связаны мероприятия по производству земельных описаний и составлению писцовых книг⁷Первые писцовые описания были произведены Иваном III в Новгороде. В 50-х годах XVI в. было произведено крупное «вазовое», т.е. сплошное, описание земель. В 1556 г. было издано Уложение «О службе всем людям как им впредь служить» и установлены нормы земельного и денежного жалованья для разных чинов и разрядов служилых людей. В 1592—1593 гг. было произведено общее описание всех земель Московского государства. В 1622 г. был издан и неновый наказ по составлению писцовых книг., определявших права землевладельцев и сидящих на их землях людей, размер тягла. Мелкое неслужилое землевладение было ликвидировано в 60-х годах XVI в. после провозглашения принципа «нет земли без службы». Землевладение приобрело сословный характер.

В середине XVI в. был учрежден особый приказ — Поместная изба. Одновременно земельные приобретения церкви (вклады «по душе») были поставлены в зависимость от царского разрешения и под контроль Поместного приказа.

Представляется неверным отождествление русского поместья с западноевропейским бенефицием, поскольку, несмотря на существующее формальное сходство в условности владения (предоставлялись под условием службы), оба возникли в разной исторической обстановке и на разных этапах развития феодализма Бенефиций возник в дофеодальный период, чему способствовало предоставление иммунитета, и был прообразом лена (феода). Поместье в России возникло в условиях развитого феодализма, на фоне становления государства помещиков и купцов, появления на политической арене нового феодального класса, развития торгового оборота, образования всероссийского рынка.

Вступив в борьбу с вотчинным землевладением, поместье пошло на сближение обеих форм феодальной собственности — вотчины и поместья — путем их правовой унификации. Поместье передавалось сыну испомещенного, если он «пригодится к той службе», т.е. предполагалось наследственным владением, о чем свидетельствуют грамоты середины XVI в. Процесс развития поместной системы был также связан с окончанием юридического закрепления крепостничества.

Все вышеперечисленное существенно отличает систему позднего феодального землевладения в России от ленного землевладения в Европе. При ленном землевладении сюзерен, не владея землей, имеет определенные права по отношению к ее непосредственному владельцу (вассалу) и выступает носителем верховной собственности (dominium directum) на землю. Между ним и вассалом заключается договор, на основании которого вассал, не будучи собственником, владеет землей и извлекает из нее доходы. В отличие от вотчинного и поместного землевладения на Руси в системе ленного землевладения преобладали предпосылки для формирования в будущем права собственности.

В результате сближения вотчины и поместья в России появилась возможность с разрешения государя купить поместье в вотчину. Уложение 1649 г. разрешало по полюбовным сделкам распоряжаться поместной землей так же, как и вотчиной⁸В Соборном уложении 1649 г. сделки и документы о холопах и крестьянах скреплялись печатью — крепостью (ст. 31 гл. XX «Суд о холопах»). Отсюда термин — крепостное право. Все последующее законодательство направлено на усиление закрепощения. В XVII и XVIII вв. были приняты: «Наказ сыщикам беглых крестьян и холопов» 1683 г., «Указ о записи купчих и посту иных на вотчинных и поместных крестьян в поместном приказе, а кабал и ссудных записей — в приказе холопьего суда и о взыскании пошлин с этих крепостных актов» 1688 г., «Указ о посылке сыщиков во все города для сыска беглых крестьян и холопов и наложении взысканий за держание беглых и за сопротивление их сыску» 1698 г., «Указ о наказании крестьян и бобылей за неповиновение своим владельцам и за побеги» 1713 г.. «Указ о возвращении в прежние места беглых крестьян и бобылей» 1721 г..

К началу XVIII в. различия между вотчиной и поместьем существенно сгладились. 23 января 1712 г. Петр I издал Указ, в котором впервые был использован термин «добра недвижимые», а 23 марта 1714 г. в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», получившем в истории название Указа о единонаследии, разного рода земельные имущества (родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки) были уравнены между собой и обозначены единым понятием «вещи недвижимые».

Петровские реформы высвободили феодальное землевладение из зависимости от государственной службы, ликвидировали поместную систему; установили единую форму дворянской наследственной земельной собственности; заменили землю как объект обложения «ревизской душой» (подушная подать); превратили владение крепостными крестьянами в монополию дворянского сословия. Было создано особое сословие государственных крестьян. По экономической сущности и по правовому статусу земли государственных крестьян являлись землями казны, собственностью феодального государства. Государственные крестьяне обладали лишь правом владения своими земельными наделами на основе феодального титула владения.

Укрепление дворянской наследственной собственности, проведенное дворянской монархией, находилось в противоречии с земельной неустроенностью, с неопределенностью внешних границ землевладений, с чересполосицей различных владений, наличием совместных пользований и т.п. В интересах дворянства необходимо было упорядочить землеустройство.

Прошло еще более полувека, прежде чем Петр III манифестом от 18 февраля 1762 г. «О даровании вольности и свободы всему российскому дворянству», а затем Екатерина II Указом, подтвердившим права, дарованные Манифестом, освободили правящее дворянское сословие от обязанности нести государственную службу, ликвидировав зависимость, которая существовала между частным землевладением и государственной службой. На основе Манифеста от 19 сентября 1765 г. впервые было осуществлено генеральное межевание, ставившее перед собою межевые, землеустроительные, статистические и картографические задачи⁹Были отменены ограничения в праве распоряжения и пользования благоприобретенными землями..

Период правления Екатерины II ознаменован появлением права собственности на землю в гражданско-правовом смысле этого слова, т.е. как права абсолютного. Право собственности становится категорией, применимой к крестьянскому землевладению, тем не менее вопрос наделения крестьян правом собственности на землю не был решен в России вплоть до 1917 г.

Значительной вехой в истории русского законодательства стало издание в 1832 г. подготовленного II отделением собственной Его Императорского Величества Канцелярии под руководством графа М.М. Сперанского 15-томного Свода законов Российской империи (далее — Свод). Часть I т. X Свода именовалась «Законы гражданские».

Предшествующее Своду Полное собрание законов Российской империи 1830 г. в 45 томах, а затем и сам Свод формировались как сборники иикорпоративные. В то же время В.И. Синайский отмечал, что на основании собранных законов «Сперанский создавал положения, отличающиеся по форме от положенных в их основу законов. Отсюда, из собрания законов, своеобразно переработанных Сперанским, получилось нечто вроде уложения¹⁰Синайский ВИ. Русское гражданское право. М.: Статут. 2002. С. 79.. Несмотря на то что в дальнейшем В.И. Синайский именует Свод законов гражданских инкорпорацией, ч. 1 т. X Свода как нечто среднее между сводом и уложением (Гражданским кодексом) продолжала действовать до революции 1917 г.

Свод сохранил сословный характер помещичьей земельной собственности как дворянского землевладения и прочие черты феодальной земельной собственности. В то же время расширение товарного производства и классовое расслоение государственных крестьян, появление и расширение прослойки собственников наряду с массовым обеднением крестьянства и ростом недоимок настоятельно требовали смены феодально-крепостнического строя буржуазным.

Правовой режим земельного участка определялся главным образом Законами гражданскими (далее — ЗГ). Поскольку экономика России, несмотря на воздействие патриархальных элементов, оставалась рыночной, земля признавалась товаром и ее оборот регулировался с помощью институтов гражданского права (вещного права, включая право собственности; наследственного права; институтов сделки, исковой и приобретательной давности и т.п.).

Аналогичный подход был выработан и правовой доктриной. Земля (земельный участок) рассматривалась в качестве объекта гражданского права. Например, профессор Л.А. Кассо отмечал, что «всякая недвижимость предполагает наличность земли и... несомненно, чувствуется потребность выделить учение о недвижимом имуществе из прежней рубрики вещных прав... и создать для недвижимости самостоятельный отдел в системе гражданского права»,¹¹См.: Ем B.C., Рогова Е.С. Доктор права — Лев Аристидович Кассо // Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут. 1999. С. 4—6. ссылаясь на немецкую юридическую литературу, в которой попытки выделить «Liegenschaftsrecht» («земельное право») как особую часть гражданского права предпринимались уже в то время.

В Своде ЗГ понятие «земля» рассматривалось как разновидность имуществ. По мнению профессора В. Б. Ельяшевича, термин «имущество» используется для обозначения двух категорий объектов — имуществ наличных (вещей) и имуществ долговых (бестелесных). Согласно этой классификации, земельный участок следовало относить к имуществам наличным, т.е. к вещам.

Свод ЗГ закреплял деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 383), не раскрывая понятия недвижимой вещи¹²Определенно понятия «движимое имущество» в Своде также не было закреплено, был только примерный перечень движимых вещей (ст. 401—403). Доктрина же исходила из определения движимости путем отрицания — все, что не составляет недвижимого имущества.. В то же время в ст. 384 Свода ЗГ содержался примерный перечень имуществ, признаваемых недвижимыми, к которым относились: земли и всякие угодья¹³Под угодьями в законе понимались пахотные земли и земли, служившие прочим хозяйственным целям (леса, луга и т.п.), а также угодья в чужом имении, т.е. вещные права на чужой земельный участок, близкие по содержанию к праву сервитута., дома, заводы, лавки, всякие строения¹⁴Строения представляли собой различного рода сооружения, надземные и подземные, независимо от назначения (мосты, плотины, колодцы, погреба и т.п.), составляющие принадлежность земли и считающиеся недвижимостью до тех пор, пока находятся в связи с землею. Не считались недвижимостью пплатки, переносные лавки, навесы, балаганы и прочие строения, временно поставленные на землю. и пустые дворовые места, а также железные дороги. Необходимо отметить, что в материалах судебной практики и в доктрине того времени сформировался принцип приоритетности земельного участка среди прочих объектов недвижимости. Например, профессор Г.Ф. Шершеневич писал, что «под именем недвижимости понимается часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и цели вещи».

Правовой режим земельного участка как разновидности недвижимого имущества отличался от режима движимой вещи:

1. недвижимое имущество рассматривалось в качестве родовой вещи (ст. 396—400);
2. недвижимое имущество не могло быть признано бесхозяйным (ст. 406);
3. недвижимое имущество могло быть принудительно отчуждено (ст. 575);
4. в отношении недвижимого имущества допускалась владельческая защита (решения Гражданского кассационного департамента № 303 1880 г.; № 6 1884 г. и др.)¹⁵См.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Кн. 2. М., 2004. С. 237.;
5. особые условия защиты права собственности на недвижимые вещи (ст. 534);
6. особый крепостной порядок для установления вещных прав на земельный участок (ст. 707, 708);
7. формы залогового права были различны для движимого и недвижимого имущества;
8. заключение договора мены по отношению лишь к движимому имуществу (ст. 1374);
9. особые правомочия опекунов по отношению к недвижимому имуществу подопечных (ст. 277, 280);
10. подсудность по месту расположения земельного участка (ст. 212 и 213 Устава гражданского судопроизводства — ч. I т. XVI Свода ЗГ);
11. различный порядок обращения взысканий на движимые и недвижимые вещи (ст. 968, 1064 Устава гражданского судопроизводства).

В дореволюционном гражданском законодательстве термин «вещное право» не употреблялся¹⁶Впервые термин «вещное право» нашел отражение в п. 2 ст. 1491 Устава гражданского судопроизводства, но в материальное гражданское законодательство так и не был перенесен., поскольку был заменен понятием «вотчинное право». Тем не менее доктрина и судебная практика противопоставляли понятие «вещное право» понятию «право обязательственное».

Среди признаваемых законом вещных прав на землю основным считалось право собственности, которое именовалось полным и содержало триаду полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (ст. 424 ЗГ).

В ст. 432 Свода ЗГ были указаны ограничения права собственности, которые условно можно разделить на три группы:

1. ограничении в виде посторонних прав на конкретное имущество (право участия в пользовании и выгодах чужого имущества);
2. конкретное имущество (заповедные наследственные имения, временно-заповедные имения и т.п.), владельцы которого были существенно ограничены в праве распоряжаться, владеть и пользоваться своим имуществом;
3. ограничения, касающиеся отдельных правомочий собственника, а именно владеть и пользоваться либо распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Своеобразным институтом, неизвестным в западных законодательствах, являлось «право участия частного» — законное ограничение права собственности в интересах соседей. По содержанию оно было схоже с немецким «соседским правом», однако нормы российского права в систему юридических определений «соседского права» не сложились.

Реформа 1837—1841 гг. провозгласила систему «государственного феодализма»: вся земля (кроме поместий) была юридически закреплена как собственность казны, было создано Министерство государственных имуществ, урегулирована система феодальных повинностей, введена система попечительства над государственными крестьянами.

Таков был земельно-правовой режим, господствовавший в России накануне реформы 1861 г.¹⁷В отношении помещичьих крепостных крестьян были изданы отдельные законодательные акты: запрещение розничной продажи крестьян, торговли крепостными на ярмарках (1841 г.); запрещение безземельным дворянам покупать крепостных крестьян (1843 г.); ограничение перевода земледельческих крепостных в дворовые (1844 г.); предоставление крестьянам права выкупаться при продаже имений с публичного торга (1847 г.); предоставление крестьянам права приобретать землю в собственность на свое имя (1848 г.).

Общинное землевладение крестьян регулировалось административными постановлениями, ограничивающими право общин свободно распоряжаться своими землями. Крестьяне арендовали по 65, 100, 200 и более десятин помещичьей земли, используя ее для собственной распашки, сдачи мелким собственникам в субаренду. Порядок сдачи в аренду свободных государственных земель был закреплен в Уставе о казенных оборонных статьях.

Определение найма в законе отсутствовало, однако, согласно решению Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената 1868 г. № 248, наем имущества представлял собой возмездный договор, в силу которого одна сторона предоставляла пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и за известное вознагражден не. Имущественный наем земли именовался арендой, роль которой в земельном обороте была значительнее, чем роль купли-продажи.

Существенными условиями договора аренды являлись предмет, срок и цена (ст. 1691 ЗГ).

Предметом договора аренды по российскому законодательству могло быть недвижимое имущество, неуничтожаемое в процессе использования и арендуемое в целях извлечения пользы арендодателем.

Срок договора аренды земельного участка устанавливался по соглашению сторон. Отсутствие условия о сроке влекло недействительность договора. По истечении срока аренды собственник участка был вправе требовать его возвращения в целости (ст. 1705 ЗГ). В случае причинения земельному участку повреждений арендатор должен был возместить собственнику убытки (ст. 684 и 685 ЗГ). Аренда имений носила временный характер¹⁸См.: Решение гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената. 1876. № 350..

Первоначально предельный срок аренды устанавливался только для казенных земель, отдаваемых в оброчное содержание. В 1824 г. по частному делу было признано, что между частными лицами срок найма недвижимого имущества не должен превышать 12 лет. Впоследствии это правило было закреплено в Своде (ст. 1692 ЗГ) без указания причин ограничения предельного срока аренды земли.

Среди вышеупомянутых причин ученые-цивилисты называли предупреждение обесценивания имений вследствие долгосрочных аренд, ограничения в праве распоряжения имуществом для собственника и его наследников, а также изъятий, равносильных отчуждению права собственности, снижающих ценность имения в руках у добросовестного покупателя.

Сроки аренды земли крестьянами у помещика, между собой и у третьих лиц устанавливались до 3 лет либо от 3 до 12 лет в зависимости от суммы арендной платы. Казенные земли сдавались в аренду на продолжительные сроки (до 12 лет) или бессрочно. Действие договора прекращалось по истечении установленного в нем срока. Законом допускалось возобновление договора на тот же срок и на тех же условиях.

Арендный договор являлся обязательным в пределах срока действия для собственника и арендатора. При этом арендатор имел следующие права: пользоваться земельным участком в течение всего срока; собирать плоды, произведенные на земельном участке; передать арендованный участок третьему лицу (субаренда); требовать исполнения всех условий договора. Арендодатель, в свою очередь, был вправе требовать арендную плату в определенный срок, а также возвращения арендованного имущества в целости.

Земельное законодательство требовало указания в договоре аренды земельного участка цены, при этом форма вознаграждения не была определена (выражалась как в денежной форме, так и в виде отработок и натуральных платежей). Арендная плата должна была выплачиваться в срок, а ее размер определялся соотношением спроса и предложения, зачастую превышая чистую доходность земли.

По общему правилу, договор заключался в письменной форме, сопровождался выплатой установленного гербового сбора и должен был быть засвидетельствован нотариусом, маклером, соответствующими уездными или губернскими учреждениями по усмотрению сторон. Договоры о найме земельных участков в городе (городском поселении) составлялись письменно или устно, в зависимости от взаимного доверия сторон¹⁹См.: Свод законов Российской империи. Т. X. 4. I. Законы Гражданские. Ст. 1700-1703..

Устно по желанию сторон и с последующим внесением в книгу при волостном правлении могли быть заключены арендные договоры крестьян на земли с помещиками, между собой и с третьими лицами на срок до 3 лет (на любую сумму) и до 12 лет (до 300 руб.) (ст. 1700 ЗГ).

Более сложная письменная форма договора аренды земли, близкая к современной нотариальной, применялась в случае, если договор найма недвижимости предусматривал выплату наемной платы вперед более чем за год. В таком случае он подлежал засвидетельствованию крепостным актом, а при нарушении этого требования признавался недействительным.

Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель осуществлялось посредством Законов о состояниях (т. IX Свода ЗГ), Общего положения о крестьянах (Особое приложение к т. XVI ч. 1 Свода ЗГ). Устава гражданского судопроизводства (т. XVI ч. 1 Свода ЗГ), Положения о нотариальной части (т. XVI, ч. 1 Свода ЗГ).

Под влиянием отмены крепостного права большое распространение в сельском хозяйстве получила аренда полей под пашню, поскольку в роли арендаторов часто выступали крестьяне. До аграрной реформы 1861 г. крестьяне в Российской империи фактически не обладали правами на землю. После отмены крепостного права крестьяне единолично или в рамках земельных общин приобрели права на землю по закону и начался новый этап развития арендных отношений. Бывшим крепостным в долгосрочную аренду выделялись земельные участки, на которых создавались арендные хозяйства. Между крестьянами и помещиком заключался арендный договор, в котором заранее определялась доля урожая каждой из сторон. Существенными условиями договора аренды являлись: предмет, срок, цена.

Положения 19 февраля 1861 г. провозгласили отмену крепостной зависимости, установили право крестьян на земельный надел и порядок осуществления выкупных платежей за него. Однако использование крестьянами выделенных им земельных участков существенно ограничивалось долгосрочными выкупными обязательствами перед бывшими собственниками. Исходя из этого в теории права надельное землепользование рассматривалось как разновидность долгосрочной аренды (оброчное пользование). В целях ускорения выплат выкупных платежей были ограничены права надельных крестьян на передачу в аренду принадлежащих им земельных участков, передел, залог и отчуждение земли.

Манифест 1861 г. провозгласил землю собственностью помещиков. Наделение крестьян земельными участками (ст. 6) должно было происходить по добровольному соглашению между помещиками и крестьянами. Поземельные отношения после реформы 1861 г. определялись особыми уставными грамотами (ст. 7), предусматривающими условия (обязательные повинности) получения земли крестьянами, которые после наделения земельным участком переходили из крепостного сословия во временнообязанные.

Помещики продолжали использовать в своем полевом хозяйстве крестьянский труд, плата за который зачастую выражалась в доле полученного урожая (издольщина). Кроме того, в качестве заработка крестьяне часто обрабатывали другие помещичьи поля своим инвентарем. Оба способа в результате приводили к снижению продуктивности помещичьих земель.

Переходом от крепостничества к капитализму, соединившим черты барщины и системы эксплуатации, стала отработочная система, основанная на «добровольном» соглашении крестьян и помещиков. Крестьянское хозяйство не удалось окончательно отделить от хозяйства помещиков, обладавших существенными частями крестьянских наделов (отрезанные земли, леса, водопои, выгоны и др.). Очевидно, что в такой ситуации крестьяне не могли вести самостоятельное хозяйство, поэтому помещики имели возможность продолжать старую систему эксплуатации в форме отработок. Более того, сохранились временнообязанное состояние, круговая порука, телесные наказания крестьянина, отдача его на общественные работы и т.п.

В конце XIX в. был принят ряд законодательных актов, имевших своей целью усилить влияние общины²⁰См.: Закон 1886 г. об ограничении семейных разделов. Закон 1889 г. о земских начальниках. Закон 1893 г. о переделах земли и Закон 1893 г. о досрочном выкупе надельных земель и неотчуждаемости наделов.: был отменен свободный выход из общины; запрещены продажа и залог надельных земель лицам, не принадлежащим к сельскому обществу; запрещены частные переделы и семейные разделы земли без мирового соглашения. Постановления крестьянского мира были поставлены под надзор земского начальника.

Таким образом, в результате реформы 1861 г. и последующего реакционного законодательства в России сложился земельно-правовой режим в виде системы надельного землевладения. Отличительной его особенностью было наличие специального 'законодательства для крестьянского сословия.

Дальнейшее развитие России требовало коренных изменений земельных отношений, общинных связей и всей системы надельного землевладения. Начало XX в. ознаменовалось бурным ростом крестьянского движения, которое к весне 1902 г. получило широкое распространение. Крестьянские волнения 1903—1905 гг. породили в дворянской среде приверженцев «европейских» земельных порядков, выступающих за необходимость выделения из общей крестьянской массы группы зажиточных крестьян. По этому пути разрушения общины и выделения в деревне прослойки собственников, которая смогла бы стать опорой помещичье-самодержавного правительства, и пошло законодательство начала XX в.²¹См.: Российское законодательство X—XX веков / Под ред. О.И. Чистякова. М., 1986. Т. 4. С. 261

Реформы П.А. Столыпина были направлены на переход от господствующего права общей собственности на землю среди крестьян (общинное землевладение) к праву личной собственности главы хозяйства. Указом от 3 ноября 1905 г. вдвое были сокращены выкупные платежи, а с 1907 г. — отменены полностью, что способствовало расширению прав крестьян на землю.

В ходе аграрной реформы 1906 г. некоторые домохозяева получили возможность закреплять свои пахотные полосы (в том числе и угодья) в частную собственность. Законодатель стимулировал таких крестьян объединять и укрупнять свое земельное владение. Крестьяне получили право распоряжаться своими земельными наделами, в том числе продавать их. закладывать, сдавать в аренду. Таким образом, только после закрепления крестьянской земли в частную собственность появлялась возможность ее продать, сдать в аренду или совершить иную сделку. Однако вышеупомянутый процесс происходил медленно, сдерживая развитие земельного рынка.

Указ от 9 ноября 1906 г. предоставил каждому домохозяину право выхода из общины. Закон от 14 июня 1910 г. принудительно признавал вышедшими из общины и закрепившими землю на подворном праве домохозяев тех общин, в которых с 1881 г. не осуществлялся передел. Такие общины признавались автоматически перешедшими к подворному владению: каждый домохозяин являлся личным собственником всех полос земли, принадлежащих ему прежде на общинном праве, что изменяло и земельно-правовой режим, и имущественные взаимоотношения двора.

Задачам осуществления реформы П.А. Столыпина (стимулирование выхода из общины, образование хуторов и отрубов) служил Закон о землеустройстве от 29 мая 1911 г., который предоставлял право развёрстываться на хутора и отруба по простому большинству голосов. В 1833 г. для помощи помещикам наиболее выгодно продавать свои земли был учрежден Крестьянский поземельный банк²²Первоначально банк выступал только в роли посредника, а с 1895 г. ему было предоставлено право вести самостоятельные операции и покупать землю за свой счет..

В период реформ, несмотря на высокую цену и кабальные условия, не только зажиточные, но и часть крестьян середняков и даже бедняков покупали землю. Однако основными покупателями земли были лица не крестьяне кого сословия: волостные старшины, духовенство, торговцы и другие, скупавшие землю для сдачи ее в аренду крестьянам.

Более надежное обеспечение интересов крестьянского сословия предполагалось реализовывать посредством отвода земли в постоянное пользование. Например, предоставить земельные угодья в распоряжение сельских обществ в одних регионах, а в других — организовать выселение на казенные земли и образовать новые поселки. Способствовать покупке земли предлагалось при содействии Крестьянского банка. Кроме того, рассматривался вопрос о законодательном урегулировании условий аренды частновладельческой земли.

Широкое распространение в дореволюционный период в России получил наем «из выстройки»: собственник передавал землю внаем нанимателю, который по истечении срока найма должен был передать собственнику земли построенное на ней здание или сооружение. Право собственности на возведенное здание или сооружение возникало с момента окончания строительства. До истечения срока найма постройка эксплуатировалась нанимателем без выплаты вознаграждения наймодателю.

Необходимо отметить, что аренда земли в России применялась и в качестве исключительной меры взыскания в случае неуплаты установленных государственных и земельных сборов. Согласно ст. 79 Положения о порядке взимания окладных сборов с надельных земель сельских обществ от 23 июня 1899 г. податные учреждения в целях погашения недоимки прибегали к сдаче с торгов в аренду надельной земли неисправного домохозяина на срок не более чем 6 лет (ст. 78—83 Положения)²³См.: Полный свод законов о крестьянах: подробный систематический сборник законоположений, узаконений и распоряжений правительства об устройстве сельского состояния и крестьянских учреждений. Т. I. М., 1908. С. 112—116, 533-534..

В отношении отдельных категорий земель законодательством устанавливались специальные правила сдачи в аренду. Такие правила существовали для казенных имений и принадлежащих казне оброчных статей²⁴Под оброчными статьями понимались недвижимые имущества, отдаваемые с торгов или без них в аренду.; для сдачи в аренду крестьянам оброчных статей, принадлежащих уделам и городам; для аренды войсковых и станичных земель; для сдачи в аренду недвижимых имений, принадлежащих монастырям и церквям; для аренды земли у общин и заключения крестьянами арендных контрактов и др.

Аренда земель присутствовала во многих сферах хозяйствования. В городах земельные участки сдавались в краткосрочную и долгосрочную аренду, а также в аренду с правом выкупа. Органы городского самоуправления активно применяли аренду в практике использования городского земельного фонда, поскольку доход могли приносить даже пустующие участки, при этом оставаясь в собственности города. Наиболее привлекательной для города была долгосрочная аренда земли под застройку частным лицам или под торговые, промышленные предприятия. В первом случае город взимал помимо арендной платы оценочный сбор с возведенного на участке строения, а во втором — еще и налоги с предприятий. Аренда городских земель и зданий выделялась городскими управами в особое делопроизводство.

Необходимо отметить, что законодательству России была известна субаренда недвижимого имущества. Примечательно, что А.А. Мануйлов, характеризуя арендные отношения в сельском хозяйстве, называл субаренду наихудшей разновидностью аренды, указывая, что положение арендаторов при субаренде было весьма нестабильно, поскольку арендатор лишался участка, если посредник не вносил в срок переданную арендатором плату²⁵См.: Мануйлов А.А. Аренда земли в Ирландии. М., 1895. С. 100..

В российском дореволюционном законодательстве существовал единый взгляд на правовую природу договора имущественного найма как на обязательственное правоотношение: нанимателю предоставлялись права пользования, но не владения. Право нанимателя пользоваться имуществом включало в себя и право передавать наемное имущество в пользование другим лицам. Существовало и определенное ограничение: «...если хозяин имущества не желает передачи его нанимателем другому лицу, то он может включить в договор особое определение»²⁶См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право // Классика российской цивилистики 1902. Ч 2. М.. 1997. С. 268..

К 1917 г. реформа, начатая П.А. Столыпиным, еще не была завершена. Параллельно сосуществовали как право частной собственности на землю, так и право общинной собственности на надел. Кроме того, к этим правам присоединилось право аренды как основное право пользования земельным участком. Почти половина пахотных земель, как и прежде, принадлежала помещикам, зачастую сдававшим землю крестьянам в аренду. Крестьяне обрабатывали ее своим инвентарем в порядке отработки арендных платежей. В ходе реформы часть крестьянских надельных земель перешла к новым землепользователям-рантье, которые широко применяли практику сдачи земли в аренду для извлечения прибыли. При этом увеличивалась площадь арендованных земель, обрабатывавшихся крестьянским инвентарем. Таким образом, аренда земель не всегда способствовала развитию прогрессивных методов ведения сельского хозяйства.

После 1917 г. ситуация резко изменилась и права на землю приобрели совершенно иное содержание. Исходным законодательным актом, положившим начало становлению новых земельных отношений вообще и аренды земельных участков в частности является Декрет о земле от 26 октября 1917 г.

Согласно Декрету вся земля (государственная, удельная, кабинетская, майоратская, монастырская, частновладельческая, церковная, посессионная, общественная и крестьянская) признавалась всенародным достоянием. Отмена частной собственности на землю означала запрет с ней любых сделок. Земля передавалась в распоряжение государства в лице земельных комитетов — полномочных органов государственной власти на местах. Таким образом, из всех юридических конструкций сохранилось лишь право пользования земельным участком в подворной, хуторской, общинной и иных формах²⁷См.: Жариков Ю.Г. Развитие земельных отношений в России // Государство и право 1995. № 9. С. 45..

Недолгие времена нэпа провозгласили допущение частной хозяйственной инициативы, в том числе и в сельском хозяйстве, под жестким государственным контролем. Необходимо было ввести конструкцию, сочетающую расширение прав крестьян на землю с сохранением государственной монополии на нее. Подобной конструкцией стало право трудового землепользования, утвержденное Законом о трудовом землепользовании²⁸См.: Закон о трудовом землепользовании от 22 мая 1922 г. // СУ. 1922. № 36. Ст. 426..

Принятию этого закона предшествовало рассмотрение IX Всероссийским съездом Советов вопроса о создании устойчивого землепользования крестьян. В числе прочих вопросов на съезде обсуждалась возможность аренды земли и применения наемного труда в крестьянском хозяйстве. Съезд поручил ВЦИК издать постановление о временной краткосрочной аренде земли и об условиях применения наемного труда в крестьянском хозяйстве. Обязательным условием краткосрочной аренды земли было соблюдение незыблемости государственной собственности на землю.

Закон о трудовом землепользовании допускал трудовую аренду земли и вспомогательный наемный труд в сельском хозяйстве. Право трудового землепользования предоставлялось для веления сельского хозяйства всем гражданам РСФСР, желающим обрабатывать землю своим трудом, и контролировалось компетентными органами. Лишиться права трудового землепользования было невозможно, кроме случаев, прямо указанных в законе. Место расположения земельного участка, предоставленного по этому праву, могло быть изменено лишь при лесоустройстве и при земельных переделах в обществах с общинным порядком землепользования (ст. 95 ЗК РСФСР). Право трудового землепользования считалось бессрочным, а участки, переданные на таком праве, не могли быть объектами сделок.

С принятием ЗК РСФСР в 1922 г. возобладало мнение, что к землям трудового пользования применимы нормы не гражданского, а земельного права. Однако на практике это не всегда соответствовало действительности. Например, при сдаче государственной земли в аренду во многом действовали рыночные отношения, для которых нормы ГК РСФСР были ближе, чем нормы земельного законодательства. Представляется, что это первое пересечение норм гражданского и земельного законодательства, противоречие между которыми наблюдается и в современной законодательной и правоприменительной практике.

ЗК РСФСР 1922 г. допускал для трудовых хозяйств возможность сдачи в аренду земель (их части). В качестве арендной платы выступали деньги, продукты и другие виды вознаграждения. Аренда признавалась временной переуступкой прав на землю трудового пользования. Кроме того, в аренду могли сдаваться государственные земельные имущества, в том числе городов и поселений городского типа.

На первом этапе развития советского гражданского законодательства нормы о договоре аренды земли были включены в кодифицированные акты, а сам договор аренды рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути ограничения круга объектов аренды, сокращения и дифференциации ее сроков, увеличения числа специальных правил, предназначенных для регулирования арендных отношений с участием социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственных земель.

Вместе с тем круг конкретных объектов земельного найма сужался. Так, в ГК 1922 г. были закреплены нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153). Земля являлась достоянием государства и не могла быть предметом частного оборота (ст. 21). Владение землей было возможно лишь на праве пользования.

Таким образом, земля была исключена из гражданско-правового оборота, но ее экономический оборот осуществлялся распорядительными актами государства²⁹См.: Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 7. С. 57. путем распределения и перераспределения земель между землепользователями. Иными словами, запрещение частного (рыночного) земельного оборота не означало отсутствие земельного оборота вообще.

С объединением суверенных советских республик и созданием СССР установление общих начал землеустройства и землепользования было отнесено к ведению Союза. В первом Общесоюзном земельном законе — Общих началах землепользовании и землеустройства от 15 декабря 1928 г. объявлялась собственность СССР на землю. Это был последний нормативный акт, который формально допускал свободу выбора форм землепользования, в том числе аренду. Порядок получения земель в аренду усложнился, уменьшились ее предельные сроки, передача сельскохозяйственных земель в аренду допускалась в виде исключения.

В советском праве с 1929 г. был взят курс на коллективизацию. Закреплялось, что институт аренды земли создан для решения задач переходного от капитализма к социализму периода. В районах сплошной коллективизации отменялось действие Закона о разрешении аренды земли и применении наемного труда в единоличных крестьянских хозяйствах, укреплялся правовой статус колхозов.

В 1936 г. была принята новая Конституция СССР, провозгласившая, что земля колхозов навечно закрепляется за ними в бесплатное пользование. Постепенно рыночные земельные отношения подменялись псевдобесплатными льготами колхозам, обернувшимися для них государственным контролем, что привело к полному отрыву земельных отношений от их естественного экономического содержания. Были прекращены попытки денежной оценки земли, которая еще в 1920-е годы считалась необходимой (например, для обмена крестьянских земель в целях ликвидации неудобств землепользования). В бухгалтерском учете земля фигурировала только в гектарах, а в проектах строительства ее экономическая ценность не принималась в расчет.

Ученые-юристы перестали рассматривать землю как имущество, земельные отношения предлагалось признавать административными. Порча земли, ее изъятие могли компенсироваться только путем возмещения затрат на освоение новых земель. Не допускалось даже упоминание о денежном эквиваленте. Совершение сделок с землей было резко ограниченно, а аренда земельных участков — запрещена.

Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1937 г. была запрещена сдача в аренду земель сельскохозяйственного назначения с взиманием арендной платы, так как это противоречило земельной политике советского государства. На данном этапе развития арендные земельные отношения отсутствовали: земля была изъята из оборота и стала res extra commercial.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. не содержал норм об аренде земли, а в комментариях приводились примеры запретов и ограничений в отношении отдельных видов имущества. Предметом аренды не могли выступать права граждан, запрещен был наем земель сельскохозяйственного назначения.

Президиум Верховного Совета СССР указом «О порядке введения в действие Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик» от 4 июня 1969 г. отменил взимание арендной платы за предоставленные во временное пользование земельные участки. Земельный оборот стал осуществляться путем предоставления земли в бесплатное пользование на основании решения исполнительно-распорядительных органов.

При переходе права собственности на строение переходило и право пользования земельным участком или его частью, что было закреплено в ст. 87 ЗК РСФСР 1970 г., а впоследствии и в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик о земле и в ЗК РСФСР 1991 г.

Таким образом, сфера применения арендных отношений ограничивалась либо имущественным наймом (как правило, жилых и непроизводственных помещений), либо договором бытового проката. При этом отсутствие договорных поземельных отношений между государством и колхозами привело к серьезной деформации взаимоотношений между ними, породило произвол, не гарантировало хозяйствам права на произведенный ими продукт.

Запрет аренды земли просуществовал продолжительное время и только в 80-х годах XX в. в ходе экономических реформ стал использоваться классический гражданско-правовой договор аренды, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве.

Договор аренды земли выступал в качестве основного средства «разгосударствления», а также ведущего способа организации производственно-хозяйственной деятельности трудовых коллективов государственных предприятий.

В соответствии с указом Президиума Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР» от 7 апреля 1989 г. № 10277-XI земля, переданная в аренду, оставалась собственностью государства. Произведенная продукция поступала в собственность арендаторов. Если арендатором за счет своих средств и с разрешения арендодателя было произведено улучшение арендованного имущества либо на арендованном участке было возведено здание или сооружение, арендатор имел право после прекращения договора аренды на возмещение произведенных для этой цели необходимых расходов. Исполкомы районных (городских) Советов народных депутатов получили право изымать у совхозов, колхозов и других сельскохозяйственных предприятий и организаций неиспользуемые или нерационально используемые земли в целях создания фонда для передачи земли в аренду.

Кроме того, названный указ включал в себя правовое регулирование гражданско-правовых отношений, связанных с наймом земли. Например, сдача арендатором полученного по договору земельного участка в субаренду допускалась только с согласия арендодателя (п. 8). Таким образом, перестройка экономических отношений сопровождалась развитием союзного законодательства об аренде, прежде всего в агропромышленном комплексе. Опыт первых ведомственных рекомендаций по организации арендных отношений в сельскохозяйственном производстве, разработанных в 1988 г., получил развитие в ряде других подзаконных нормативных правовых актов, рассчитанных на применение во всех отраслях народного хозяйства. После непродолжительного существования они нашли отражение в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятых Верховным Советом СССР 23 ноября 1989 г.

В Основах давались развернутые определения понятий аренды и арендных отношений, указывались сфера и объекты аренды, стороны и содержание арендного договора, правила о собственности на арендованное имущество и правила его выкупа, принципы арендной платы, сроки действия договора аренды, порядок и основания его расторжения, прекращения и продления. Разрешая создание арендных предприятий и применение внутрихозяйственного арендного подряда. Основы являлись определенной предпосылкой к началу приватизации государственного и муниципального имущества.

Необходимость реформирования законодательства в сфере земельных отношений в России проявилась в излишней централизации при решении вопросов изъятия и предоставления земли; отстранении от земельных вопросов местных властей; государственном сдерживании развития товарно-денежных отношений; наделении землей крестьянских (фермерских) хозяйств; отсутствии свободного выбора форм землепользования граждан и их коллективов; запрете аренды земли под угрозой уголовной ответственности. Для решения указанных проблем следовало придать земле легальную денежную оценку, перейти к арендным отношениям сельскохозяйственных предприятий при передаче земли в долевую собственность, легализовать иные формы частной собственности на землю.

Закон «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. положил начало возрождению института аренды в России. Земельные участки предоставлялись в пожизненное наследуемое впадение либо пользование, в том числе в аренду, для строительства дач, гаражей, а также для индивидуальной предпринимательской деятельности и иного не запрещенного законом использования (ст. 6). Была введена арендная плата за использование земельного участка, размеры которой определялись договором в установленном законодательством РСФСР порядке (ст. II). Монополия государственной собственности на землю была отменена. Допуская частную собственность на землю граждан и их коллективов, закон устанавливал ряд ограничений, направленных на запрещение сделок с землей, которые были отменены новой Конституцией Российской Федерации.

Положения Закона «О земельной реформе» были закреплены в ЗК РСФСР от 25 апреля 1991 г. Вопросы реформирования земельных отношений на селе решались в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», указах Президента Российской Федерации и постановлениях Правительства Российской Федерации о порядке реорганизации колхозов и совхозов и в иных нормативных актах этого периода земельной реформы.

Спад популярности аренды как формы хозяйствования намечается к 1991 г. Во-первых, появились более привлекательные пути перехода к акционерным формам (народные и малые предприятия). Во-вторых, в условиях тотального огосударствления собственности и механизмов государственного планирования производственной деятельности аренда не развивалась без противоречий с существующей системой.

Негативное влияние на развитие арендных отношений оказал Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», согласно которому выявленные и включенные в земельный запас для перераспределения угодья колхозов и совхозов изымались по мере поступления от граждан заявок на создание крестьянских хозяйств. При этом согласие землепользователей и землевладельцев на изъятие этих земель не требовалось. При передаче заявителю земельного участка с посевами и посадками урожай становился его собственностью, а бывшему владельцу возмещались лишь фактические затраты по уходу за посевами. Упущенная выгода или капитальные вложения в землю в целях повышения ее плодородия не возмещались.

Существование арендных земельных отношений было сведено к минимуму постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от 29 декабря 1991 г. 86. Государство лишало практического смысла аренду сельскохозяйственных предприятий в целях выкупа, безвозмездно передавая членам трудовых коллективов основные и оборотные средства хозяйств.

Указ Президента Российской Федерации «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду» создал правовые условия для преобразования отношений собственности через аренду, но не снял существующих противоречий. Закон РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» упразднил аренду как форму предпринимательства.

Таким образом, с 1982 г. законодательство об аренде изменялось неоднократно и необходимый механизм защиты интересов и прав арендатора, обусловленных договорными отношениями с арендодателями и взаимодействием с государственными структурами и финансовыми учреждениями, создан не был. Отсутствие необходимых экономических условий привело к искажению основных принципов функционирования арендных отношений, к дискредитации их сущности. Нарушение народнохозяйственных связей, развал системы материально-технического обеспечения привели к нежеланию коллективов переходить на использование аренды.

Проводимая в 90-е годы XX в. земельная реформа в России была направлена на разгосударствление собственности на землю и осуществлялась путем принятия многочисленных нормативных правовых актов. Приоритетным являлось предоставление земли производителям в собственность, а не в аренду.

На сегодняшний день в России завершен очередной этап земельных преобразований, происходят существенные структурные изменения в формах земельной собственности, землевладения и землепользования. С ростом числа собственников увеличилось число участников земельных отношений, расширились правовые действия, совершаемые в отношении земельных участков. Назрела необходимость решения вопросов реализации прав собственности на землю и хозяйствования на ней. Одним из важнейших направлений здесь (и об этом говорит опыт многих зарубежных стран³⁰См.: Руководящие принципы управления земельными ресурсами // Европейская экономическая комиссия. Организация Объединенных Наций. Нью-Йорк; Женева. 1996.) является аренда земли как наиболее экономически целесообразная и эффективная форма землевладения.

25 октября 2001 г. был принят Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ), который был призван привести земельные правоотношения в последовательную, стройную систему, тем не менее правоприменительная практика демонстрирует несовершенство указанного нормативного правового акта и свидетельствует о необходимости устранения существующих недостатков.

Исторический анализ проводимых в России земельных реформ дает основание предположить, что земельная реформа представляет собой изменение правового режима земельной собственности, в том числе закрепление частной собственности на землю, ликвидацию права частной собственности или национализацию земли. При любом изменении правового режима земли происходит изменение всех земельно-правовых институтов: государственного земельного кадастра; порядка землеустройства и государственного земельного контроля; а также изменение правового статуса гражданина.

Реформа, начатая в 1990 г., повторила основные исторические ошибки прошлых земельных реформ, среди которых: отсутствие программы проведения реформы, незнание предполагаемых конечных результатов реформы, а также противоречивость и несовершенство законодательной базы. Новое земельное законодательство во многом восполнило указанные пробелы правового регулирования договора аренды земельных участков, но не устранило их полностью, что не позволяет функционировать арендным земельным отношениями полноценно.

Переход к рыночной экономике, приватизация аграрного сектора, построение вторичного земельного рынка, необходимость эффективного управления государственными и муниципальными земельными ресурсами потребовали создания соответствующих правовых норм, создающих цивилизованные основы оборота земельных участков на праве аренды, без наличия правовых коллизий между ними. В целях оптимизации структуры собственности, изменения подходов к управлению недвижимым имуществом, вовлечения максимального количества земель в экономический оборот объективной необходимостью стало совершенствование законодательства в соответствии с экономическими требованиями, предъявляемым к земельным участкам как к одному из основных средств получения капитала. Представляется, что использование опыта гармонизации законодательства государств — членов ЕС в области правового регулирования имущественного найма земли приобретает особое значение как для России, так и для новых интеграционных объединений (ЕврАзЭС, Таможенный союз России, Казахстана и Белоруссии), членом которых она является.

Вместе с тем, воспринимая европейский опыт, следует учитывать самобытность и своеобразие условий развития российского законодательства и права. В этой связи при взаимодействии и сотрудничестве с ЕС необходимо исходить, в первую очередь, из собственных интересов Российской Федерации, обусловленных спецификой исторического развития нашего государства. Поэтому готовые западноевропейские рецепты развития аренды земельных участков на российскую почву следует переносить очень осторожно.