Гражданское право России

Общие положения об аренде

Договор аренды широко применяется в различных сферах жизни, прежде всего в хозяйственных и социальных областях, от аренды крупных производственных комплексов до бытового проката.

Согласно ч. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Иными словами, в результате договора возникает обязательство передачи имущества во временное пользование на основании договора, который может быть как возмездным, так и безвозмездным. За первоначальным владельцем сохраняется право собственности на предмет обязательства, и это отличает его от обязательства по отчуждению имущества, в том числе с рассрочкой платежа.

Договор аренды является двусторонне обязывающим, консенсуальным, возмездным. Его стороны — арендодатель и арендатор.

В частности, он устанавливает, что в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако наряду с этим арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). По закону такое право имеют субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимости имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Казенные предприятия как субъекты права оперативного управления могут сдавать в аренду любое движимое и недвижимое имущество, но с согласия собственника. Что касается учреждений, то они вообще не вправе сдавать имущество, закрепленное за ними или приобретенное по смете, но учреждение может сдать в аренду имущество, приобретенное за счет разрешенной предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Будучи собственником государственного имущества, государство делегировало полномочия арендодателя по сдаче его в аренду соответствующим министерствам и иным органам.

Предметом договоров могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, жилье, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом могут быть определены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Однако из п. 2 этой статьи вытекает, что требуется также установить особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это значит, что в договоре должно быть четко расписано, какое именно имущество передается в аренду (его наименование, характеристика, а для недвижимости — и место нахождения). Отсутствие в договоре этих сведений об объекте, подлежащем передаче в аренду, свидетельствует о том, что договор не согласован сторонами, поэтому соответствующий договор не признается заключенным.

Специфическим образом регулируется сдача в аренду природных объектов. В частности, участки недр, согласно п. 3 ст. 11 Федерального закона от 3 марта 1995 г. «О недрах», предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом, после чего может заключаться договор аренды.

Закон устанавливает также четкие правила в отношении формы заключаемого договора аренды. Например, если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой письменной форме. Если в договоре участвуют только граждане, простая письменная форма необходима лишь тогда, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ). А любой договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Когда в аренду сдается участок земли (участок недр) или его часть, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) данного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.

Когда в аренду сдается здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (его части).

Договор аренды заключается на определенный или неопределенный срок. Определение срока аренды зависит от конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Но при этом сами стороны могут предусматривать передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В подобных договорах обычно определяются общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, гаражом).

Заключая договор на неопределенный срок, любая сторона может отказаться в любое время от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Закон или договор могут при этом осуществить иной срок для оповещения о прекращении договора аренды, заключенного на указанный срок.

ГК РФ разрешает сторонам договора аренды самим решить вопрос о сроках в договоре. Вместе с тем, для определенных видов аренды закон устанавливает максимальные сроки аренды. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Дома, квартиры, другие жилые помещения, части домов и квартир могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, тогда как гражданам — на основании договора найма жилого помещения.

По закону важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст. 654 ГК РФ). Данная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей в виде: твердой денежной суммы платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором арендодателю услуг; передачи арендатором арендодателю по договору вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (по договору).

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

Арендодатель по договору обязан предоставить предусмотренное договором имущество арендатору в хорошем состоянии. Это имущество должно находиться в исправном и пригодном для достижения определенной договором цели аренды.

Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если же такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор может истребовать от него это имущество. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества, а также требованиями, которые предъявляются к использованию имущества.

Для некоторых договоров аренды характерно то, что наниматель обязан строго соблюдать технические, санитарные, пожарные и другие правила эксплуатации; поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также расходы на его содержание, если иное не установлено законом или договором.

Наниматель присваивает результаты пользования арендованного имущества и становится собственником полученной продукции и дохода. Однако в ходе аренды в имущество часто вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. В связи с этим важно предварительное соглашение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения стоимость неопределимых улучшений арендатору может быть не возмещена.

В ходе пользования арендованным имуществом арендатор может распоряжаться им и с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). Арендатор при этом остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.

Закон разрешает также передавать свои права и обязанности по договору другому лицо (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в установленный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В таких ситуациях (кроме перенайма) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении условленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда: арендодатель по договору не предоставляет имущество в пользование арендатору или создает препятствия пользованию этим имуществом; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).