Общие положения о ренте
Договор ренты является новым гражданским договором, так как возможность отчуждения имущества другому лицу в обмен на предоставление ему конкретного и регулярного денежного или иного содержания ранее ограничивалась. Закон разрешал лишь куплю- продажу жилого дома с условием пожизненного содержания. Однако в условиях рыночных отношений в нашей стране возникла потребность в юридическом оформлении различных видов ренты и определенных рентных отношений.
Рента и ее виды регламентируются гл. 33 ГК РФ (ст. 583-605).
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).
Договор ренты — реальный, ибо для его заключения необходима реальная передача имущества плательщику ренты. Его характеризуют односторонне обязывающие отношения, так как после передачи имущества у получателя ренты есть только права и нет обязанностей, а у плательщика есть только обязанности и нет прав.
Договор ренты — возмездный, поскольку здесь имеет место встречное предоставление в виде содержания, передаваемого в обмен на имущество.
Закон закрепляет договор постоянной ренты, срок действия которого не ограничен, и договор пожизненной ренты, важнейшей разновидностью которой является пожизненное содержание с иждивением. Последний, как это видно из ст. 601 ГК РФ, отличается от первого тем, что его действие ограничено сроком жизни получателя ренты.
Стороны договора ренты имеют свои особенности, если речь идет о постоянной или пожизненной ренте. Например, в постоянной ренте помимо граждан получателями могут быть юридические лица. Закон говорит о некоммерческих организациях и только о тех случаях, когда это не противоречит закону и целям деятельности названных организаций. При этом состав получателей постоянной ренты может меняться, ибо данный договор не ограничен сроком. Согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ право на получение ренты может передаваться путем уступки требования, переходить по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация — переходить в порядке правопреемства к другим юридическим лицам.
Для договора пожизненной ренты характерно то. что получателем здесь могут быть только граждане. Причем пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким. Если доли в договоре не определены, они считаются равными.
Если один из получателей ренты умирает, то его доля в праве на ее получение переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается. По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования.
Что касается плательщиков ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлторские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.
Для договора ренты законом установлена обязательная нотариальная форма, а когда предметом договора является недвижимость, то и регистрация. Однако если в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, заключенную с нарушением требования о нотариальном удостоверении, суд может по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, и тогда в нотариальном удостоверении необходимости нет.
Если же речь идет о нарушении требования о регистрации, то суд может признать договор действительным лишь в том случае, если ранее нотариальное удостоверение уже было произведено.
Для договора ренты характерно также то, что он предусматривает отчуждение имущества, и по этому признаку он схож с договорами купли-продажи и дарения. Однако от дарения он отличается тем, что в договоре ренты отчуждение является возмездным. Что же касается различий между договорами купли-продажи, а также мены, с одной стороны, и ренты — с другой, то в первом случае отчуждение товаров производится за определенное, заранее известное возмещение. По договору ренты общий объем возмещения, причитающийся получателю ренты, неизвестен, так как обязательство выплачивать ренту действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни ее получателя (пожизненная рента), который заранее неизвестен.
Получатель ренты обычно передает плательщику ренты имущество бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты ограничиваются только рентными платежами. Тогда к отношениям сторон, которые относятся к порядку передачи имущества, применяются правила о договоре дарения.
Получатель ренты, прежде всего, обязан передать свое имущество в собственность плательщика, только после этого у него возникает право требовать выплаты рентных платежей либо предоставления средств на его содержание в иной форме. В таких условиях необходимы определенные гарантии стабильности рентных отношений на случай недобросовестности плательщика. К числу гарантий относится, прежде всего, упомянутое требование о соблюдении нотариальной формы заключения договора, а при передаче недвижимого имущества — государственной регистрации.
Кроме того, плательщик ренты, будучи собственником имущества, переданного ему по договору, имеет право произвести его отчуждение. Однако, как следует из ст. 586 ГК РФ, рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Это значит, что в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя. Более того, лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованию получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.
Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество. Такое правило получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Залог в данном случае не только обеспечивает право получателя ренты в случае невыполнения обязательств контрагентом удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, но и обязывает плательщика ренты, у которого находится имущество, к принятию необходимых мер по его сохранности.
Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты устанавливаются в законе, то гарантии выполнения договора ренты, предусматривающие передачу движимого имущества, должны быть определены в самом договоре. К числу таких средств относятся неустойка, залог, задаток, поручительство, банковская гарантия, удержание, а также страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты своих обязанностей. Условие о характере и объеме обеспечения исполнения такого обязательства считается существенным, и если стороны его не оговорили, то договор считается незаключенным.
Рента обычно выплачивается в деньгах. Размер ее устанавливается по соглашению сторон, однако не должен быть менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.
Например, в случае нарушения договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель ренты может потребовать от него выкупа ренты по цене, определенной договором, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты может при нарушении договора ее плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной ренты цены. При случайной гибели имущества или при случайном его повреждении закон не освобождает плательщика от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК РФ).