Продажа недвижимости
Продажа (купля-продажа) недвижимости — наиболее распространенный вид сделок в условиях рыночной экономики. Участниками подобных сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, дачи, земельные участки, гаражи и т.д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. Нередко в заключение договора купли-продажи недвижимости в качестве как продавца, так и покупателя могут участвовать Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.
Обычно функцию продавца недвижимости берет на себя ее собственник. Но это могут также делать в порядке исключения и иные субъекты — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия и т.д. Распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные и муниципальные предприятия не могут отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 УК РФ).
Понятие договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи недвижимости будет незаключенным, если в нем не отражены обязательные условия — предмет договора (ст. 544 ГК РФ) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предметом этого договора могут быть дорогостоящие объекты — земельный участок, здание, сооружение, квартира, гараж, другое недвижимое имущество. В силу этого продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе иной недвижимости.
С учетом ценности объектов недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть раскрыт более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо точно указать его расположение, год постройки, материал, из которого он сооружен, цель, размеры и т.д.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 18 июля 2006 г.). Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).
Приобретение права собственности на недвижимость требует учета целого ряда юридических фактов: стороны должны в письменной форме заключить договор продажи недвижимости и надлежащим образ его оформить; в соответствии с волеизъявлением сторон — продавца и покупателя удостоверяется переход права собственности от продавца к покупателю, осуществляется государственная регистрация (ст. 131 ГК РФ).
Только в совокупности этих юридических фактов прекращается право собственности на недвижимость продавца и возникает право собственности на эту недвижимость у покупателя (ст. 218, 235 ГК РФ).
Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание цены. Общие правила о цене и возмездных договорах, которые позволяют при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это вызвано особым характером объектов недвижимости.
Так, в договоре купли-продажи жилого помещения должна быть указана стоимость данного помещения по справке бюро технической инвентаризации, ибо часто граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэтому цена, указанная в договоре, не может быть ниже инвентаризационной. В силу того, что при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участка или прав на него должна включаться в цену продаваемой недвижимости (ст. 522 ГК РФ).
По закону договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение письменной формы ведет к недействительности этого договора (ст. 550 ГК РФ).
Процесс передачи недвижимого имущества оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, который подтверждает передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче указанного имущества на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать это имущество, а покупателя — обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Закон при этом не требует нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. Известно, что ст. 7 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора купли-продажи недвижимости сохранялась нотариальная форма. Однако такой закон принят, и со вступления его в действие, начиная с 1 февраля 1998 г., нотариального удостоверения этих договоров не требуется.
В случае продажи недвижимости с существенными нарушениями требований к качеству покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Однако, в отличие от других вещей, покупатель недвижимости не вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Закон установит специальные правила в отношении купли- продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь идет, в частности, о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в исправительном учреждении). На практике имеется немало нарушений и злоупотреблений. Чтобы избежать этих негативных явлений, введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Признание приведенного условия существенным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор считается незаключенным.
В случае продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Но здесь нужно иметь в виду то, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом участке недвижимости или допускающие ее только с согласия собственника.
Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.
Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора. В связи с этим покупатель имеет право потребовать от продавца на выбор: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же нарушения требований к качеству являются существенными или неустранимыми, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.