Гражданское право России

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. (с изм. от 31 декабря 2005 г.) (вступил в действие с 1 марта 2005 г.) предъявляет к жилым помещениям определенные требования. В частности, в Кодексе отмечается, что жилые помещения в качестве объекта жилищных прав признаются как недвижимое имущество (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Соответственно, к сделкам с жилыми помещениями должны применяться нормы, регулирующие возникновение, изменение и прекращение прав, а также совершение сделок с недвижимостью (ст. 131, 164, 549-558, 650-655 ГК РФ и др.). Однако, в отличие от недвижимого имущества, при совершении сделок с жилыми помещениями должны соблюдаться ограничения, предусмотренные законом.

Статья 16 ЖК РФ в настоящее время выделяет три вида жилья: жилой дом (часть жилого дома); квартира (часть квартиры); комната — часть жилого помещения или квартиры.

Каждый из обозначенных видов жилья обладает определенными особенностями в правовом режиме. В их числе можно назвать следующие:

1. если жилой дом построен с нарушением градостроительных норм и правил, то он может быть снесен (ст. 222 ГК РФ). Однако те же нарушения, допущенные при реконструкции квартиры или жилой комнаты в доме, не являются основанием для их сноса;
2. если при продаже жилого дома соседи — собственники жилья не обладают правом преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ), то при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат указанной квартиры такое право имеют (п. 6 ст. 42 ЖК РФ);
3. если при освобождении комнаты в коммунальной квартире нуждающиеся жильцы этой квартиры обладают правом на получение в наем этой освободившейся комнаты (ст. 59 ЖК РФ), то при аналогичном освобождении квартиры соседи из других квартир не имеют такого права;
4. жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем граждан. В законе определены требования пригодности жилого помещения: техническое и санитарное (п. 2 ст. 15 ЖК РФ); при установлении факта непригодности жилья по любому из этих требований данный факт является основанием выселения жильцов из таких квартир (п. 3 ст. 85 ЖК РФ);
5. запрещается заселение жилых помещений, не отвечающих санитарным требованиям, не только для постоянного, но и для временного проживания (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 14 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (с изм. от 31 декабря 2005 г.)).

Право собственности на жилые помещения возникает у граждан в следующих случаях: приобретение квартиры; приватизации жилой площади; выплата пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению права собственности на жилье, являются договоры купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением и иные.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность квартиру, часть дома, квартиры и др., а покупатель обязуется уплатить за них определенную денежную сумму. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома и др., в которых проживают лица, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Запрещается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.

Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и продавцом, и покупателем.

По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу ч. 3 ст. 574 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок и др. в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны произвести государственную регистрацию перехода права собственности, оплатив при этом регистрационные сборы.

Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство в настоящее время оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Субсидия выдается только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка, подтверждающая, что продавцу или застройщику будет перечислена предоставленная гражданину субсидия.

Может быть признано право собственности и на самовольную постройку. Так, в ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Гражданин, не являющийся собственником жилья, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это жилье (приобретательная давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Жилое помещение, которое находится в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Не могут быть приватизированы служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, а также общежития до придания им иного статуса. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется на бесплатной основе. Граждане имеют право с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома. Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном законодательством.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования один раз.

После приобретения жилья в собственность граждане владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может приводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.

ГК РФ предусмотрено прекращение прав собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293).

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, постоянно нарушает права и покой соседей, не по-хозяйски обращается с жильем, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — назначить собственнику срок для ремонта помещения.

Если же собственник после этого не устранит выявленные нарушения и не произведет необходимый ремонт, орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства, за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Для совершенствования механизма управления имуществом нескольких домов, или многоквартирного дома, или части дома, или изолированной блок-секции собственники квартир могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ). Статья 292 ГК РФ устанавливает, что члены семьи собственника имеют право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Содержание прав членов семьи собственника состоит в возможности использовать жилое помещение для своего проживания, причем эти лица имеют полное право пользоваться не отдельной его частью, а помещением в целом.

На членов семьи собственника ложится часть бремени по содержанию жилого помещения, и они несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ). Правда, в ч. 3 ст. 31 ЖК РФ содержится уточнение: иное может быть установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В отношениях между супругами, один из которых не является собственником жилого помещения, таким соглашением может стать брачный договор.

Право пользования жилым помещением членом семьи собственника может прекратиться по различным основаниям. К их числу можно отнести следующие:

1. например, при вселении в жилое помещение, принадлежащее одному из супругов, между супругами может быть заключено соглашение, определяющее порядок пользования помещением супругом-несобственником. Возможно заключить соглашение, в соответствии с которым супруг собственника обязуется покинуть жилое помещение по первому требованию;
2. право члена семьи собственника жилого помещения может быть прекращено с его смертью;
3. право пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника может быть прекращено при переходе права собственности на это помещение к другому лицу;
4. если в результате отчуждения жилого помещения собственник приобретает себе новую жилую площадь, возникновение права пользования новым жилым помещением у членов его семьи зависит от воли собственника.

Права членов семьи собственника жилого помещения прекращаются и в других случаях: при обращении взыскания на жилище в предусмотренном законом порядке (ст. 78 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 30 декабря 2004 г.) при переходе права собственности на жилое помещение в порядке наследования.

Для облегчения гражданского оборота жилой недвижимости законодатель Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» уточнил круг лиц, чьи права требуют специальной охраны. Среди них лица, находящиеся под опекой или попечительством, члены семьи собственника и лица, оставшиеся без родительского попечения, несовершеннолетние члены семьи собственника.

Жилищное законодательство предусматривает и такое основание, как прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения. По смыслу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений является веской причиной для «автоматического» прекращения права пользования жилым помещением. Сохранить это право возможно только при обращении в суд.