Предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на получение жилого помещения из фонда социального использования (бесплатно), как следует из ст. 28 ЖК РСФСР, относятся нуждаемость в улучшении жилищных условий и постоянное проживание в данном населенном пункте. Кроме того, для получения жилого помещения из фонда социального использования согласно ст. 9 Основ федеральной жилищной политики требуется еще одно условие - принадлежность к одной из указанных в законе категорий граждан.

Однако изложенный порядок, как вытекает из ст. 10 Основ федеральной жилищной политики, вступит в действие лишь после завершения перехода к рыночным отношениям. Поскольку трудно сказать, когда завершится этот переход, срок введения нового порядка в действие надо признать весьма неопределенным.

Пока же он не действует, и для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется существующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Таким образом, вступление в действие ст. 9 Основ федеральной жилищной политики заблокировано ст. 10 этого же Закона. Следовательно, для обращения за получением жилья бесплатно из фонда социального использования требуется наличие двух условий - нуждаемости и проживания в данном населенном пункте.

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством.

Перечень наиболее распространенных оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий содержится в ЖК РСФСР, а также в других нормативных актах, в том числе принятых субъектами Российской Федерации.

К числу таких оснований ЖК РСФСР, в частности, относит:

обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного субъектом Российской Федерации (ниже "учетной нормы");
проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем условленным санитарным и техническим требованиям;
проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготные условия отнесения их к нуждающимся в улучшении жилищных условий:
инвалиды Великой Отечественной войны;
семьи погибших или пропавших без вести воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц;
одинокие женщины - участницы Великой Отечественной войны и др.

Их перечень содержится в Примерных правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 3 июля 1984 г.

Вторым условием, необходимым для получения жилого помещения из фонда социального использования, является по общему правилу постоянное проживание гражданина в данном населенном пункте. Доказательством постоянного проживания признается на практике в первую очередь наличие регистрации по месту жительства. В некоторых правилах учета граждан, нуждающихся в жилье, и распределения жилой площади требуется не только постоянное, но и длительное проживание (например, в Москве, как правило, не менее 10 лет).

В случаях, предусмотренных законодательством, постоянное проживание не является обязательным условием получения жилого помещения из фонда социального использования. Например, некоторые категории граждан (строители, моряки и др.) по роду работы связаны с передвижением и обычно не имеют постоянного места жительства. Они вправе требовать предоставления (в установленном порядке) жилого помещения из фонда социального использования в том населенном пункте, который стал местом их проживания.

Если гражданином доказано наличие рассмотренных выше условий, у него возникает право требовать принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это требование в виде письменного заявления адресуется органу местной администрации или предприятию, учреждению, где гражданин работает. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете и соответствующее правоотношение, субъектами которого являются гражданин и орган, принявший его на учет. По своей природе это правоотношение является адмнистративно-правовым, но относится к комплексной отрасли права - жилищному законодательству. Право гражданина состоять на учете охраняется законом. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных ЖК РСФСР. В случае нарушения прав гражданина, имевшихся у него в связи с постановкой на учет (например, необоснованное снятие с учета, изменение в очереди и т.п.), он вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерные действия органов, допустивших нарушение.

При составлении списка лиц, которым намечается предоставить жилое помещение в текущем году, формируются две основные очереди (два списка): общая очередь и особая очередь, которая состоит из лиц, имеющих право на первоочередное получение жилья. Перечень категорий лиц, которые относятся к "первоочередникам", дается в ЖК РСФСР, в отдельных законах и подзаконных актах, а также в Правилах и Положениях, принятых субъектами Российской Федерации.

К их числу отнесены лица, нуждающиеся в особой социальной защите (инвалиды; лица, страдающие особыми формами некоторых хронических заболеваний; многодетные семьи и т.п.), а также граждане, имеющие особые заслуги (Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, Герои социалистического труда, семьи лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасанию человеческой жизни, и многие другие категории граждан). Специальные правила установлены для первоочередного обеспечения жильем определенных категорий военнослужащих.

Внеочередное предоставление жилых помещений предусмотрено для некоторых категорий граждан и означает, что вопрос о предоставлении им жилья решается не в порядке очередности и, как правило, без принятия гражданина на учет.

К числу "внеочередников" отнесены, в частности, граждане, жилище которых в результате стихийного бедствия (пожар, наводнение, оползень и т.п.) стало непригодным для проживания, граждане, вернувшиеся в прежнее место жительства по окончании пребывания в государственном детском учреждении либо у родственников, опекунов или попечителей, где они находились на воспитании, если им не может быть возвращена жилая площадь, откуда они когда-то выбыли. К "внеочередникам" отнесены и многие другие категории граждан.