Жилищное право России

Поднаем жилого помещения и правовой статус временных жильцов

В соответствии со ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Ст. 77 ЖК РФ закрепляет, что договор поднайма заключается в письменной форме и его экземпляр передается наймодателю. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор поднайма заключается на срок, определяемый сторонами. Если срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем устанавливаются по соглашению сторон.

Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1. по соглашению сторон;
2. при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если после предупреждения нанимателя виновные лица продолжают нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Правовой статус временных жильцов определен в ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ.

Наниматель, занимающий жилое помещение на условиях договора социального найма, вправе предоставить право пользования занимаемым жилым помещением (или его частью) временным жильцам. Временными жильцами могут быть любые граждане: друзья, знакомые, дальние родственники нанимателя и т.д. Родственники нанимателя, совместно с ним проживающие, которых судебная практика не признает членами семьи нанимателя, если нет оснований считать их поднанимателями, должны также рассматриваться как временные жильцы.

Безвозмездное проживание граждан в качестве временно проживающих (временных жильцах) возможно с согласия членов семьи нанимателя и с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.