Жилищное право. Учебно-практическое пособие

Споры о заключении договора социального найма жилого помещения

Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения Гражданского кодекса РФ.

Статья 49 ЖК РФ развивает положение гражданского законодательства, согласно которому в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются по договору социального найма (ст. 672 ГК РФ). При этом должны быть соблюдены следующие условия.

1. Признание гражданина малоимущим. Малоимущими граждан признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Учитывая компетенцию органов государственной и муниципальной власти, схема такого признания выглядит следующим образом:

• порядок определения размера дохода и стоимости имущества (находящегося в собственности и подлежащего налогообложению) в целях признания граждан малоимущими устанавливают субъекты РФ (п. 3 ст. 13 ЖК РФ);
• размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости указанного имущества в целях признания граждан малоимущими устанавливают органы местного самоуправления (п. 2 ч. 1 ст. 14).

2. Признание гражданина нуждающимся в жилом помещении (ст. 51 ЖК РФ);

3. Проживание в данном населенном пункте.

Согласно ст. 52 ЖК РФ на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждане принимаются по месту своего жительства. Принятие на учет не по месту жительства может иметь место лишь в случаях и в порядке, установленных законодательством. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Круг членов семьи определяется по ст. 69 ЖК РФ.

Нам представляется, что для оценки доходов и стоимости имущества следует создавать специальные службы (комиссии) органов местного самоуправления, с привлечением представителей органов труда и социального развития, финансовых налоговых органов, органов опеки и попечительства и т.п. Нельзя возлагать данные обязанности на органы, которые учитывают нуждающихся и предоставляют жилые помещения. У них иные цели и задачи. Эти комиссии в своей работе должны будут руководствоваться величиной прожиточного минимума на душу населения, который определяется в соответствии с Федеральным законом «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» от 24 октября 1997 г. № 134-Ф3.

Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи, определен Постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 № 512. Так, при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученных каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной формах, в том числе:

• все предусмотренные системой оплаты труда выплаты;
• средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных трудовым законодательством;
• доходы от реализации и сдачи в аренду недвижимого имущества, транспортных и иных средств и т.п.

Установление порядка определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими отнесено к компетенции субъекта РФ. Приведенные выше Федеральный закон и Постановление Правительства РФ могут служить ориентиром для решения этого вопроса. Можно в этом плане упомянуть также Федеральный закон «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» от 5 апреля 2003 № 44-ФЗ.

Существуют иные категории граждан, имеющих право на получение жилья (по договору социального найма) из федерального жилищного фонда и фонда субъектов РФ. При этом учетная норма, норма предоставления жилья и т.д. нередко значительно отличаются от положений Жилищного кодекса РФ. Может быть предусмотрено также право на льготное получение жилья (ст. 57 ЖК РФ). Как и лицам, обозначенным в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, этим категориям граждан жилье может предоставляться из муниципального жилищного фонда при наличии следующих условий:

• муниципальные органы в установленном порядке наделяются государственными полномочиями на предоставление таких жилых помещений;
• жилье предоставляется в порядке, определенном ЖК РФ, если иное не установлено федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.

Ранее правила учета граждан принимались на федеральном уровне. Они назывались «примерные», и на их основании субъекты РФ утверждали свои правила с учетом местных условий.

По Жилищному кодексу РФ к компетенции органов федеральной государственной власти отнесено:

• определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 4 ст. 12);
• определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом (п. 6 ст. 12);
• определение оснований предоставления жилья по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 7 ст. 12).

В соответствии с Жилищным кодексом РФ органы государственной власти субъектов РФ в вопросах учета нуждающихся и предоставления жилых помещений определяют:

• порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (п. 7 ст. 13);
• порядок предоставления жилья по договорам социального найма категориям граждан, установленным соответствующим законом субъекта РФ (п. 5 ст. 13);
• порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ (п. 2 ст. 13).

Органы местного самоуправления решают вопросы, урегулированные нормами Жилищного кодекса РФ:

• ведения в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (п. 3 ч. 1 ст. 14);
• предоставления в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (гг. 5 ч. 1 ст. 14);
• определения порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 14).

Учитывая новую схему предоставления жилых помещений, федеральные правила учета граждан больше не применяются.

Распоряжением Президента РФ от 6 июля 1997 г. № 276-рп утверждены Правила учета нуждающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, и иных государственных служащих. Этот акт устарел и должен быть приведен в соответствие с Жилищным кодексом РФ.

Согласно указанным Правилам на учет для улучшения жилищных условий принимаются обеспеченные общей площадью на одного члена семьи менее 15 м² (п. 5); жилые помещения предоставляются из расчета: на одного-двух человек — однокомнатная квартира; на двух-трех человек — двухкомнатная квартира и т.п.

Приведение данного акта в соответствие с Жилищным кодексом РФ необходимо по следующим основаниям. Правилами предусматривается предоставление жилья по договору найма, и очереднику, согласившемуся на заключение договора найма жилого помещения, выдается ордер (п. п. 1. 10. 24, 25). Ордер, напомним, упразднен. Что касается договора найма жилого помещения, то он регламентируется в главе 35 ГК РФ. Нормы же этой главы, в свою очередь, не предусматривают учета граждан в качестве нуждающихся, принятия решения о предоставлении жилья и т.д.

Определяемая в Жилищном кодексе РФ нуждаемость в жилье служит основанием для вступления в члены ЖК и ЖСК. Установленные ст. 111 ЖК РФ категории граждан имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) или органов местного самоуправления.