Общие правила нотариального удостоверения сделок
Среди нотариальных действий, совершаемых нотариусами, значительное число составляют различные сделки. Для удостоверения сделок к нотариусам обращаются и граждане, и юридические лица. Несмотря на то, что действующее гражданское законодательство, как никогда раньше, допускает оформление большинства сделок в простой письменной форме, много их все-таки по-прежнему удостоверяется нотариально.
По сложившейся в российском обществе традиции к нотариусам обращаются для нотариального удостоверения почти всех сделок, связанных с отчуждением недвижимости — квартир, жилых и дачных домов, земельных участков и т.д., хотя нотариальное удостоверение таких сделок со времени введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не является обязательным.
Нотариальное удостоверение сделки по нормам гражданского права «осуществляется путем совершения на документе... удостоверитель- ной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие» (ст. 163 ГК). Однако нотариальное удостоверение сделки не сводится только к совершению на документе удостоверительной надписи, а предполагает определенную и достаточно сложную процедуру, установленную нотариальным законодательством. Выполнение этой процедуры должно обеспечивать законность (действительность) удостоверяемой нотариусом сделки.
Правовому регулированию сделок посвящены многие нормы гражданского права, содержащиеся в ГК, иных федеральных законах, указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, актах министерств и иных федеральных органов исполнительной власти. Понятие сделки сформулировано в ст. 153 ГК РФ, согласно которой «сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
Сделки рассматриваются в гражданском праве как наиболее распространенные юридические факты. Сделки могут быть самые разные, и гражданское законодательство не содержит исчерпывающего перечня сделок. В гражданском праве сделки в зависимости от тех или иных условий, необходимых для их совершения, традиционно разграничиваются на виды. Один из критериев разграничения их закреплен в ст. 154 ГК, согласно которой сделки делятся на односторонние, двухсторонние и многосторонние.
Однако классификация сделок по видам может производиться по различным признакам. В аспекте рассматриваемого в настоящей главе вопроса представляет интерес и разграничение на сделки, которые должны быть совершены лично, и сделки, которые могут совершаться через представителей. Особо выделены в ГК и виды недействительных сделок: в ст. 168—179 закреплены условия недействительности сделок.
Удостоверяя сделки, нотариусы должны обеспечивать защиту законных интересов лиц, совершающих их. В первую очередь эта защита обеспечивается соблюдением всех тех требований относительно сделок, которые закреплены в гражданском законодательстве и иных актах, содержащих нормы гражданского права.
Так, для действительности, во-первых, сделка должна носить характер волевого акта именно тех лиц, от имени которых она совершается.
Во-вторых, лица, обращающиеся для удостоверения сделки, должны обладать дееспособностью.
В-третьих, содержание сделки должно быть изложено в форме документа, предусмотренного в действующем законодательстве для этого вида сделок.
В-четвертых, содержание сделки должно соответствовать требованиям закона и иных правовых актов, а если совершаемая сделка не предусмотрена законом и иными правовыми актами, содержание ее не должно противоречить основным началам гражданского законодательства.
И, наконец, в-пятых, результат, который достигается совершением сделки, должен соответствовать действительным намерениям ее стороны (сторон).
Для заключения всякой сделки по гражданскому законодательству необходимо выражение воли стороны. Если сделка односторонняя, «необходимо и достаточно выражение воли одной стороны» (п. 2 ст. 154 ГК). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (в двухсторонней сделке) либо трех или более сторон (в многосторонней сделке — п. 3 ст. 154 ГК).
В соответствии с этими нормами при нотариальном удостоверении всех односторонних сделок — доверенностей, завещаний, уведомлений об отмене завещаний, отказов от наследства и т.д. — достаточно присутствие и выражение воли только того лица, от имени которого сделка удостоверяется (т.е. от имени которого выдается доверенность, составляется завещание и т.д.).
При нотариальном удостоверении многосторонних сделок необходимо присутствие и выражение воли каждой стороны сделки: покупателя и продавца — при удостоверении договора купли-продажи, дарителя и одаряемого — при удостоверении договора дарения, залогодателя и залогодержателя — при удостоверении договора залога и т.п. При этом воля всех участников многосторонней сделки должна быть согласованной.
Для выяснения воли стороны (сторон) нотариальное законодательство предусматривает необходимость соблюдения следующих требований при нотариальном удостоверении сделок:
во-первых, согласно ст. 54 Основ, нотариус обязан проверить, соответствует ли содержание сделки, проект которой представлен нотариусу для нотариального удостоверения, действительным намерениям стороны (сторон). Для этого нотариус и выясняет, соответствует ли волеизъявление, выраженное в проекте сделки, внутренней воле стороны, т.е. тому, что она желает;
во-вторых, согласно ст. 43 Основ, при удостоверении сделок проверяется дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия.
Далее по процедуре нотариального удостоверения сделок, закрепленной в Основах, нотариус обязан:
- разъяснить смысл и значение представленного ему проекта сделки (ст. 54);
- проверить, не противоречит ли содержание проекта сделки требованиям закона (ст. 54);
- установить личности обратившихся (ст. 42);
- зачитать вслух содержание нотариально удостоверяемой сделки ее участникам (ст. 44);
- предложить подписать сделку в своем присутствии (ст. 44);
- зарегистрировать сделку в реестре (ст. 50).
Неукоснительное соблюдение нотариусами всех перечисленных требований при нотариальном удостоверении сделок обеспечивает их действительность и придает сделкам труднооспоримый характер.