Договор управления многоквартирным домом

Цена договора управления многоквартирным домом


Нормы ЖК РФ, устанавливая возмездность договора управления многоквартирным домом, не позволяют однозначно определить состав цены. Анализ иных положений жилищного законодательства позволил сделать вывод об отсутствии единообразия при решении данного вопроса. Так, пункт 42 постановления Правительства от 6 февраля 2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» содержит формулу для расчета размера обеспечения исполнения обязательств управляющей организации, из содержания которой видно, что цена договора управления многоквартирным домом складывается из двух основных составляющих: 1) платы за содержание и ремонт жилого помещения; 2) платы за коммунальные услуги.

Структура платы за содержание и ремонт жилого помещения определена в ст. 154 ЖК РФ различно в зависимости от субъекта, обязанного ее вносить. Собственник жилого помещения обязан вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, в соответствии с данным подходом цена договора управления многоквартирным домом включает три составляющие: плату за услуги и работы по управлению (вознаграждение управляющему); плату за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома; плату за коммунальные услуги.

Другой подход демонстрирует п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ним плата за коммунальные услуги не входит в состав цены договора управления.

В юридической литературе вопрос о цене договора управления многоквартирным домом практически не исследован. Т.А. Борзенкова считает, что «его [договора управления многоквартирным домом] цена выражается в вознаграждении, которое управляющая организация получает за оказание услуг и выполнение работ». Однако из данного высказывания неясно, в каком значении автор использовал термин «вознаграждение»: в узком — как плату за услуги и работы по управлению или в широком — как собирательное понятие, обозначающее всю совокупность платежей по данному договору. Последний подход иногда встречается в законодательстве. Так, в соответствии с п. 1 ст. 897 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором хранения, «расходы хранителя на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение».

Рассмотрим, как определяют нормы гражданского законодательства условие о цене других поименованных договоров. Так, пункт 2 ст. 709 ГК РФ устанавливает, что «цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение». Согласно ст. 1001 ГК РФ комитент обязан помимо уплаты комиссионного вознаграждения возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Статья 1023 ГК РФ предусматривает, что «доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества». Таким образом, традиционным является включение в состав цены договоров о выполнении работ и оказании услуг двух составляющих: вознаграждения и издержек (расходов).

Издержки — это «израсходованная на что-нибудь сумма, затраты». В исследованиях отдельных до говорных обязательств к издержкам обычно относят расходы «по переезду к месту совершения сделки, по погрузке имущества, его транспортировке», «на оплату услуг банков-корреспондентов, уплату административных сборов» и др., т.е. расходы, связанные с исполнением обязательства.

Как правило, управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов и заключает договоры на их предоставление с ресурсоснабжающими организациями. Платежи за коммунальные услуги для управляющей организации не могут рассматриваться в качестве платы за исполнение обязанностей (вознаграждения) управляющей организации по договору, поскольку она данные услуги не оказывает.

Отсутствует единообразие в оценке платежей за коммунальные услуги, поступающих от жильцов на расчетный счет управляющей организации, в целях налогообложения. Так, Минфин России в письме от 14 ноября 2005 г. № 03-11-05/1008Такую же позицию занял Минфин России и в другом письме, обосновав ее посредническим характером деятельности по управлению многоквартирным домом (письмо Минфина России ОТ 4 мая 2009 г. № 03-11-06/2/77 // СПС «КонсультантПлюс»). указал: «Учитывая, что реализацию коммунальных услуг осуществляют коммунальные организации, управляющая организация, принимающая на основании заключенного договора технического обслуживания жилого дома на свой расчетный счет платежи от населения за коммунальные услуги, не учитывает вышеназванные платежи при исчислении налоговой базы по единому налогу в качестве доходов»9Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 июня 2007 г. по делу № АЗЗ-14256/06-Ф02-3481/07 // СПС «КонсультантПлюс». См. также: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 апреля 2007 г. по делу № АЗЗ14258/ 06-Ф02-1750/07 // СПС «КонсультантПлюс».. Аналогичную позицию заняли суды при определении базы для начисления налога на добавленную стоимость. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа, рассмотрев материалы дела, признал, что общество осуществляло услуги управления жилищным фондом, которые в целях обеспечения населения коммунальными услугами включали в себя заключение хозяйственных договоров с производителями этих услуг, оплату этих услуг за счет средств, собранных с населения, и бюджетных средств. Поскольку общество не является производителем коммунальных услуг, арбитражный суд сделал вывод о том, что по таким услугам у общества не возникает объекта налогообложения налогом на добавленную стоимость10Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 апреля 2007 г. № А33- 17576/06-Ф02-1657/07 по делу № АЗЗ-17576/06 // СПС «КонсультантПлюс».. По другому делу аналогичное решение суд аргументировал следующим образом: «...потребителем коммунальных услуг является население, фактически данные услуги оказываются организациями, с которым обществом заключены соответствующие договоры, налогоплательщик согласно штатному расписанию и бухгалтерскому учету не располагает собственным персоналом и основными средствами, необходимыми для оказания соответствующих жилищно-коммунальных услуг.

При таких обстоятельствах арбитражный суд обоснованно признал, что в соответствии с муниципальным контрактом общество осуществляло услуги управления жилищным фондом, которые в целях обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами включали в себя заключение хозяйственных договоров с производителями этих услуг, оплату этих услуг за счет средств, собранных с населения, и бюджетных средств. Оплата услуг по управлению жилищным фондом производилась в соответствии с условиями муниципального контракта и не включала в себя денежные средства, полученные от населения за жилищно-коммунальные услуги, оказанные сторонними организациями» (выделено мной).

Данный подход нашел закрепление в законодательстве. С 1 января 2010 г. в соответствии с подп. 29 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций.

Существует противоположная позиция по вопросу включения сумм платежей за коммунальные услуги в состав доходов при определении базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, основанная на письмах и разъяснениях Минфина РФ и Федеральной налоговой службы. В соответствии с ней управляющая организация признается субъектом, оказывающим жилищно-коммунальные услуги жильцам многоквартирного дома, и соответственно «суммы коммунальных платежей, поступающих от жильцов в целях налогообложения прибыли учитывает в составе доходов»11Данный пункт Правил в части включения в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения оплаты расходов по истребованию задолженности с собственников, не исполняющих обязательств по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, был оспорен в судебном порядке как нарушающий права собственника путем необоснованного увеличения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Суд признал, что оспариваемый пункт не противоречит федеральному закону или другому нормативно-правовому акту, имеющим большую юридическую силу (см.: Решение ВС РФ от 27 ноября 2006 г. № ГКПИ06- 1244 // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2008. — № 4; Определение ВС: РФ от 27 февраля 2007 г. № КАС07-7 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2007. - № 7 (ч. 2))..

Представляется верным подход, в соответствии с которым платежи за коммунальные услуги, не производимые управляющей организацией, не признаются доходом последней. В рассматриваемой ситуации управляющая компания не оказывает коммунальные услуги и не является их перепродавцом. Поступающие управляющей организации денежные средства носят исключительно транзитный характер. Следовательно, цена по договору управления многоквартирным домом образуется из платы за услуги и работы по управлению (вознаграждение управляющему) и платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

По способу формирования цены договорные обязательства можно разделить на обязательства со свободно устанавливаемой ценой и обязательства с регулируемой ценой. Рассмотрим составляющие цены договора управления многоквартирным домом, а также плату за коммунальные услуги сточки зрения их нормирования органами государственной власти и местного самоуправления.

В соответствии с ч. 7 ст. 156 и ст. 162 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, которые выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме не менее чем на один год с учетом предложений управляющей организации, исходя из перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанных в договорах управления многоквартирным домом. При этом в соответствии с п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных слуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

При заключении договора управления многоквартирным домом органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, для собственников помещений, являющихся членами указанных организаций, а также размер платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с их компетенцией на основе принятой указанными органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме на год, исходя из необходимости внесения платы по договору управления многоквартирным домом.

Анализ ЖК РФ (ч. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 161) позволяет сделать вывод, что в тех случаях, когда собственники помещении в многоквартирном доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может устанавливаться соответствующими органами власти по результатам открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством РФ. С учетом подходов к регулированию порядка проведения открытых конкурсов размер такой платы устанавливается равным указанному организатором конкурса в конкурсной документации размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения для многоквартирного дома, являющегося объектом конкурса. Общая цена договора управления многоквартирным домом, являющегося объектом конкурса, должна определяться исходя из указанного организатором конкурса в конкурсной документации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и при этом должна быть соразмерна перечню, объемам и качеству услуг по содержанию и работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенному по результатам указанного конкурса в соответствии с предложениями победителя конкурса12Холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления)..

В отношении цен на предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги законодатель предусматривает следующие правила регулирования. В соответствии с ч. 2 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные ч. 4 ст. 154 ЖКРФ13Так, Е. Михайлова указывает, что законодатель не предусматривает правит регулирования цен на коммунальные услуги управляющих компаний, следовательно, их цена регулируется договором (см.: Михайлова Е О регулировании управления многоквартирными домами // Городское управление. — 2005. — № 3. — С. 77)., рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов в порядке, предусмотренном законодательством РФ. Часть 3 указанной статьи содержит перечень обстоятельств, которые не являются основаниями изменения размера платы за коммунальные услуги. К их числу законодатель не относит заключение договора с управляющей организацией. Следовательно, буквальное толкование этой нормы может привести к выводу о наличии возможности изменения размера платы за коммунальные услуги при выборе в качестве способа управления управляющей организации и заключении с ней соответствующего договора.

Однако в соответствии с п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. В случае если исполнителем является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив либо управляющая организация, то расчет размера платы за коммунальные услуги, а также приобретение исполнителем холодной воды, горячей воды, услуг водоотведения, электрической энергии, газа и тепловой энергии осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами. Аналогичное по содержанию правило содержится в п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов14Новые Правила вступают в силу по истечении двух месяцев со дня вступления в силу изменений, которые должны быть внесены в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 № 306. В свою очередь, проект этих изменений должен быть представлен в Правительство РФ в трехмесячный срок., которые в ближайшее время заменят собой Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Таким образом, тарифы на коммунальные услуги устанавливаются органами власти.

Isfic.Info 2006-2023