Иные основания возникновения права на жилое помещение

Жилищный кодекс (ст. 94), определяя понятие общежитий, подчеркивает, что под таковые предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома, предназначенные для временного проживания граждан. Особенностью общежитий как жилых помещений является также то, что они должны быть укомплектованы мебелью и другими предметами, необходимыми для проживания граждан.

Согласно ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, а также других граждан в период их работы, службы или обучения. Как мы видим, законодатель не даст четкого определения того, кем должны заселяться общежития. Но в то же время семьям в общежитии должны предоставляться отдельные изолированные жилые помещения, т.е. комнаты. Одиноким же гражданам, поселяемым в общежитиях, должна предоставляться жилая площадь в размере не менее 6 м² на человека. При предоставлении жилого помещения в общежитии заключается соответствующий договор найма.

Граждане по истечении срока работы, службы или обучения либо досрочного прекращения отношений, связанных с работой, службой или обучением, должны освободить жилые помещения, занимаемые по договору найма жилого помещения в общежитии. Если вышеперечисленные граждане добровольно не освобождают помещение в срок, то выселение происходит в судебном порядке.

Студентам и учащимся жилая площадь в общежитиях предоставляется на срок обучения, и по выбытии из учебного заведения они могут быть выселены без предоставления другой жилой площади. Выселение из студенческих общежитий возможно и при систематическом нарушении правил проживания.

Однако при решении этих вопросов суд должен установить, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития.

Для этого необходимо уточнить следующие обстоятельства:

находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца;
построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;
имеется ли разрешение санэпидстанции на его заселение как общежития;
выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии;
укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;
имеется ли штат для обслуживания общежития;
взимается ли плата за пользование им как за общежитие;
какой трудовой договор был заключен между истцом и ответчиком (срочный, сезонный и т.д.), по каким основаниям трудовой договор был прекращен.

Плата за пользование общежитиями взимается в зависимости от уровня его благоустройства, от характера услуг, предоставляемых жильцам. Ставки за проживание в общежитии устанавливаются министерствами и ведомствами, в ведении которых находятся общежития. Лица, занимающие отдельные комнаты, оплачивают жилую площадь, центральное отопление и коммунальные услуги по действующим ставкам и тарифам, установленным в данной местности для нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда.

К специализированным жилым помещениям следует отнести также дома для временного поселения вынужденных переселенцев, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.

Одним из видов специализированных жилищных фондов является маневренный жилищный фонд. Исходя из назначения маневренный жилищный фонд — это разновидность жилищного фонда временного пользования. Он представляет собой совокупность жилых помещений, отвечающих санитарным и техническим требованиям, предоставляемых гражданам на основании двустороннего договора, основанного на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом, принадлежащим собственнику.

Так, в г. Москве выселение граждан, занимающих жилые помещения по договору найма, из домов, подлежащих капитальному ремонту, реконструкции и по некоторым иным основаниям осуществляется путем предоставления нанимателю и членам его семьи:

другого жилого помещения из маневренного жилищного фонда на время проведения капитального ремонта, реконструкции — без расторжения договора найма на ремонтируемое (реконструируемое) помещение;
другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания.

Жилое помещение маневренного жилищного фонда передастся по договору найма жилого помещения в домах маневренного фонда гражданам во временное пользование. Жилищный кодекс (ст. 95) перечисляет случаи, в которых гражданам предоставляются во временное пользование жилые помещения в домах маневренного фонда:

капитальный ремонт жилого дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, — до завершения капитального ремонта соответствующего дома; причем за гражданами, выселяемыми в связи с капитальным ремонтом, остается выбор: либо временно переехать в другое жилое помещение (из маневренного жилищного фонда), либо отказаться от временного переезда и требовать предоставления другого благоустроенного помещения для постоянного проживания; в этом случае они после окончания капитального ремонта не могут возвратиться в ранее занимаемое ими жилое помешен не;
трата жилого помещения в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого дома или квартиры, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственным, — до завершения расчетов с данными гражданами после продажи жал ого помещения, на которое наложено взыскание;
непригодность для проживания жилого помещения в результате чрезвычайных обстоятельств — до завершения расчетов с данными гражданами в порядке, предусмотренном ЖК РФ. иными федеральными законами, либо до предоставления им жилого помещения из государственного или муниципального жилищных фондов в случаях и порядке, предусмотренных ЖК РФ;
в других предусмотренных законодательством случаях.

Переселение граждан в квартиры маневренного жилищного фонда и предоставление им жилого помещения, занимаемого по договору найма, после окончания капитального ремонта (реконструкции) дома осуществляется путем заключения между гражданами и юридическими (физическими) лицами двустороннего договора, который подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации в Департаменте муниципального жилья.

Юридическими (физическими) лицами, осуществляющими переселение, жилье может быть передано гражданам по договору найма, аренды либо по договорам дарения и купли-продажи.

Договоры дарения и купли-продажи подлежат обязательному нотариальному удостоверению с последующей регистрацией в Департаменте муниципального жилья. Расходы по нотариальному оформлению и регистрации договора несет юридическое (физическое) лицо, осуществляющее переселение.

Представляется необходимым особое внимание уделить пользованию жилыми помещениями из фондов жилья для временного поселения, поскольку они также относятся к специализированным жилым помещениям. Они также должны отвечать санитарным и техническим требованиям и, если нет специальной оговорки в законодательстве РФ, предоставляться в размере не ниже нормы жилой площади, установленной для общежитий.

К жилым помещениям из фондов жилья для временного поселения относятся:

жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев;
жилые помещения из фондов жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами;
жилые помещения из фонда жилья для временного поседения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическому лицу на приобретение жилого дома, квартиры и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа.

Порядок предоставления и пользования жилыми помещениями из маневренного жилищного фонда для временного поселения граждан, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, устанавливается Жилищным кодексом и федеральными законами.

Жилое помещение из маневренного жилищного фонда предоставляется гражданам, утратившим жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка либо иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, в случае если на момент обращения взыскания такое жилье является для них единственным пригодным для проживания.

Гражданин, проживающий в жилом помещении из маневренного жилищного фонда, в указанных выше случаях не имеет права:

отчуждать жилое помещение;
сдавать жилое помещение на основании договора поднайма или иного договора;
вселять временных жильцов.