Земельное право

Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения


Земельный кодекс РФ (п. 6 ст. 27) предусматривает особый порядок регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Его особенности предопределяются рядом природных и социальных факторов. Земли сельскохозяйственного назначения — компонент окружающей среды, включающий почвы, и природный ресурс, являющийся средством производства в сельском хозяйстве, обеспечивающим продовольственную безопасность страны, уровень благосостояния российского населения. Государство обязано особо охранять земли сельскохозяйственного назначения от нерационального их использования. Данную задачу решает Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 26 июня 2002 г. № 66-ФЗ (в ред. от 8 мая 2009 г.):

  • регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;
  • устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земли сельхозначения;
  • определяет условия предоставления земельных участков сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятие их в государственную и муниципальную собственность.

Действие названного Закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Федеральный закон (п. 3 ст. 1) называет шесть принципов, на базе которых разрешается оборот земель сельскохозяйственного назначения. По содержанию они созвучны, но не повторяют требований основных принципов земельного законодательства, сформулированных в Земельном кодексе РФ (ст. 1), а конкретизируют их применительно к землям сельскохозяйственного назначения.

Назовем эти принципы:

  1. сохранение целевого использования земельных участков;
  2. установление размера общей площади участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина. его близких родственников, а также юридических лиц;
  3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом этого субъекта, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов;
  4. преимущественное право субъекта Российской Федерации (в установленных случаях — органа местного самоуправления) на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
  5. установление особенностей предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, а также иностранным юридическим лицам;
  6. предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных Федеральными законами.

А теперь рассмотрим подробнее содержание Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

1. Особенности приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земли сельскохозяйственного назначения приватизируются в порядке, установленном федеральным законодательством. Однако начало приватизации земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Вместе с тем принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, не допускается.

2. Нормирование земельных участков сельскохозяйственного назначения. Законом установлены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков сельскохозяйственного назначения. Минимальные размеры таких участков могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями федерального законодательства о землеустройстве.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина. его близких родственников, а также юридических лиц, которыми данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.

Установленный законом субъекта Российской Федерации размер общей площади таких земельных участков не может быть менее чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

3. Совершение сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Если в результате совершения таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют установленным законом требованиям, то они не допускаются. Не разрешен также выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше установленного субъектами Российской Федерации предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель.

Введены ограничения земельных прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также физических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%. Названные субъекты земельных отношений могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Когда в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказался земельный участок сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок, то такой земельной участок или доля должны быть отчуждены собственником. Эта обязанность собственника земельного участка и земельной доли должна быть реализована в течение года со дня возникновения его права на земельный участок или доли в праве общей собственности на земельный участок либо со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований федерального закона. Если собственник земельного участка или земельной доли не исполнил в установленный срок свои обязанности по их отчуждению, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Этот государственный орган в течение месяца со дня получения извещения обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении собственника-правонарушителя к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

При отсутствии покупателей, желающих приобрести земельный участок или земельную долю в общей собственности, этот земельный участок или земельную долю должен приобрести субъект Российской Федерации (либо в установленных случаях орган местного самоуправления) по начальной цене предмета торгов.

4. Обязанности правообладателей земельных участков сельскохозяйственного назначения. Правообладатели (собственник, землепользователи, землевладельцы, арендаторы) земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

Ненадлежащее использование правообладателями земельных участков сельскохозяйственного назначения признается достаточным основанием для принудительного изъятия. Случаи ненадлежащего использования определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ.

О принудительном изъятии у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения в суд обращается орган государственной власти субъекта Российской Федерации (в установленных случаях орган местного самоуправления), когда его ненадлежащее использование повлекло причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Заявление направляется в суд по правилам, установленным Земельным кодексом РФ, для принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

5. Особенности оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, по которой он продается, за исключением продажи с публичных торгов.

Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (орган местного самоуправления в установленных случаях) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением. Если извещенный государственный орган откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

При продаже земельного участка ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в названном порядке. Если земельный участок будет продан с нарушением преимущественного права покупки, субъект Российской Федерации (в установленных случаях — орган местного самоуправления) имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

При передаче в аренду, находящегося в долевой собственности земельного участка сельхозназначения договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Договор аренды участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорока девяти лет. Если договор аренды заключен на больший срок, он считается заключенным на срок, равный предельному установленному законом.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения. одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, законом не ограничивается. В договоре аренды может быть предусмотрено. что арендуемый участок сельскохозяйственного назначения передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ограничений, установленных законом.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляются по правилам ст. 38 Земельного кодекса РФ.

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки сельскохозяйственного назначения могут передаваться в аренду по правилам ст. 34 Земельного кодекса РФ. Это разрешено, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков определенных субъектов Российской Федерации.

Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду, такие участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок, переданный гражданину или юридическому лицу в аренду, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков.

Закон вводит известные ограничения по передаче в собственность арендованных земель сельскохозяйственного назначения. Если земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду религиозным организациями (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов этих народов, гражданам для сенокошения и выпаса скота, то выкуп арендованных земель арендаторами не допускается.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и юридическим лицам могут быть переданы только на праве аренды.

6. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, а равно передать земельную долю в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил ст. 250 ГК РФ.

Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектов Российской Федерации, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (орган муниципального самоуправления в установленных случаях) о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора.

Если субъект Российской Федерации (в установленных случаях орган местного самоуправления) откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

При продаже земельной доли по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора, продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по ранее названным правилам.

7. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения. Участник долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения в первые годы земельной реформы не имел права требовать выделения земельной доли в натуре (на местности). Позднее собственникам земельных долей без согласия других участников долевой собственности было предоставлено право в некоторых случаях использовать земельную долю с выделением земельного участка в натуре (на местности).

Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает право участника долевой собственности требовать выдела земельного участка. Установлен порядок такого выдела. Участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать в средствах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации. В извещении указывается предполагаемое местоположение земельного участка и размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям закона о предельных размерах выделяемого участка.

Если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложения о местоположении земельного участка и размере компенсации считаются согласованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур. Порядок их проведения устанавливает Правительство Российской Федерации. В случаях не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящего в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом Российской Федерации (в установленных случаях органом местного самоуправления). Субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок, если участник или участники долевой собственности неизвестны. Когда участник или участники долевой собственности известны, то заявление в суд подается о прекращении права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок.

Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности.

Решение принимается большинством голосов, не менее двух третей от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности, и оформляется протоколом. Он подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Надо ли доказывать, сколь недемократична процедура принятия решений, установленная законом: два участника долевой собственности, созвав собрание, могут принимать решение, обязательное для восьми отсутствующих на собрании участников долевой собственности. Это противоречит одному из основных принципов земельного законодательства (п. 11 ст. 1 ЗК РФ), согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Закон обязывает участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. Эти границы должны быть документально оформлены по правилам государственного кадастрового учета и обозначены в государственной кадастровой документации.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу названного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Isfic.Info 2006-2017