Основные проблемы нормативного правового регулирования и судебной практики в области аренды земельных участков в России и государствах - членах Европейского Союза
Основные проблемы нормативного правового регулирования и судебной практики в области аренды земельных участков на современном этапе развития России и государств — членов ЕС представляются весьма актуальными и требуют скорейшего рассмотрения и устранения. Рассмотрим указанные вопросы применительно к арендным отношениям России, затем обозначим ситуацию в государствах — членах ЕС и перейдем к изучению сотрудничества России и ЕС в указанной сфере.
В России период первых шагов, определивших основы нового земельного правопорядка (многообразие форм собственности, закрепление части земельного фонда в собственность граждан и коммерческих организаций), сменяется этапом более широких преобразований. В предлагаемых темпах и объеме есть как положительные, так и отрицательные стороны.
Бесспорно, благоприятной тенденцией стало закрепление основных материальных норм в нормативных актах уровня закона, а также концептуальная модернизация нормативного регулирования в целом. Однако качество принимаемых норм зачастую недостаточно высоко и не всегда отвечает требованиям социального государства.
Для последующего совершенствования российского земельного законодательства требуется эффективное управление государственной и муниципальной собственностью на землю, что невозможно без завершения недопустимо затянувшейся процедуры разграничения собственности на землю в Российской Федерации. Осуществление этой процедуры позволит не только полноценно реализовывать нормы ЗК РФ, но и урегулировать противоречия, возникающие в ходе правоприменительной деятельности по управлению, владению, пользованию и распоряжению государственными и муниципальными землями. В настоящее время сроки завершения разграничения государственной собственности на землю постоянно сдвигаются, поэтому до завершения указанной процедуры необходимо определить и проработать порядок управления неразграниченной государственной собственностью.
В европейской правовой юридической доктрине высказывалось мнение, что в экономическом смысле имущественный наем земли может представлять больший интерес, чем право собственности. Более того, в ряде случаев, при соответствующих методах осуществления государственной политики, право аренды земельного участка практически равноценно праву собственности на него. Аренда земли позволяет более рационально и экономически целесообразно использовать как сельскохозяйственные земли, так и земли иных категорий1См.: Лойко П.Ф. Проблемы земельных преобразований в России на рубеже XXI века // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. № 2. С. 18.. Противники частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения видят в аренде альтернативу приватизации таких земель.
Роль арендных отношений возрастает и в фермерстве, являющемся одной из перспективных форм хозяйствования. Так, в государствах — членах ЕС ферма рассматривается как объект для вложения капитала, который должен приносить доход. В России лишь небольшой процент арендованных сельскохозяйственных земель приходится на фермеров, арендующих землю у государства, коллективных хозяйств и собственников земельных долей.
Широкое распространение получила аренда земли у собственников земельных долей, причем ее масштабы постоянно растут. Следует отметить, что почти половину членов всех наделенных земельным и паями в ходе реорганизации колхозов и совхозов составляют пенсионеры и работники социальной сферы села, которые, как правило, не могут самостоятельно ее обрабатывать и в большинстве своем выступают в качестве арендодателей. Предварительные расчеты показывают, что различными формами арендных отношений в сельском хозяйстве может быть охвачено около половины всех сельскохозяйственных угодий России, поэтому решение проблемы совершенствования как нормативных, так и правоприменительных основ указанных правоотношений представляется первостепенным.
Лидирующее положение имущественного найма характерно и для государств Восточной и Центральной Европы. Здесь в развитии арендных отношений лидирует Польша, где установлен наименьший уровень денежной арендной платы за государственные земли (3% стоимости арендованной земли). В Чехии создан Земельный фонд, на баланс которого переведены земли и активы, предназначенные под аренду до их приватизации. В Бак арии договор аренды земли заключается сроком от 5 до 50 лет, по истечении которого он может быть продлен. В Венгрии с 2009 г. значительно возросли площади передаваемой в аренду наследуемой земли.
Аренда обогащает содержание отношений собственности и является одной из важнейших форм их реализации. Опыт государств — членов ЕС подтверждает это. В Нидерландах в 2010 г. 63% сельскохозяйственной земли находилось в частной собственности, а 32% было арендовано, из них 19% — у государства. 13% — у частных владельцев земли2Из официального выступления А. Винокурова, Почетного Консула Королевства Нидерландов в Республике Беларусь (Белорусская деловая газета. 2000. № 738)..
Позитивное будущее российской экономики во многом связано с развитием земельно-имущественных отношений в городах, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов. В городах, где спрос на земельные участки выше, а их стоимость значительно превышает стоимость аналогичных участков на землях сельскохозяйственного назначения, рынок аренды земли формируется наиболее активно. Кроме того, оборот земельных участков в городах объективно обусловлен потребностью в обеспечении гарантий этих инвестиций. То же можно сказать и относительно земель промышленности.
На сегодняшний день можно выделить две сложившиеся модели управления земельно-имущественными отношениями в городах, типичными представителями которых являются Москва и Санкт-Петербург. Последний придерживается общефедеральной концепции приватизации, сочетая аренду с другими формами землепользования. Москва же приняла политику, отличную от федеральной3Так, в марте 1992 т. в Москве вышло распоряжение вице-мэра, определяющее в качестве основной формы земельных отношений в городе аренду городских земельных участков. Позднее видом землепользования для коммерческих организаций была определена исключительно аренда земли. См.: распоряжение мэра Москвы от 18 декабря 1992 г. № 571-РМ «О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве»..
Таким образом, по своей социально-экономической сущности и юридической природе институт аренды земельных участков в России и государствах — членах ЕС представляется одним из наиболее распространенных и эффективных правовых институтов. В России данный институт является комплексным и составляет предмет правового регулирования гражданского и земельного законодательства (гл. 34 ГК РФ, гл. IV, VI, VII ЗК РФ).