Прекращение договора аренды земельных участков в государствах - членах ЕС и в России
Дореволюционное гражданское законодательство предусматривало возможность прекращения договора имущественного найма на основании соглашения сторон, неисполнительности одной стороны, отчуждения нанятой вещи. ГК РФ содержит все названные основания прекращения договорных арендных отношений, кроме тех, что связаны с отчуждением нанятой вещи (ст. 617 ГК РФ).
Основания прекращения арендных земельных отношений, которые могут устанавливаться как законом, так и предусматриваться договором, можно разделить на основания, которые вводятся ЗК РФ, и основания, установленные ГК РФ. Существо договора аренды земельного участка предполагает возможность использования норм гражданского законодательства с учетом особенностей, присущих земельному участку как одному из объектов, находящихся в гражданском обороте1См.: Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды // Хозяйство и право. 1999, № 6. С. 86.. ЗК РФ предусматривает возможность прекращения аренды земельного участка только по инициативе арендодателя по основаниям, не характерным нормам ГК РФ, и не содержит оснований прекращения аренды по требованию арендатора.
В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ).
На договор аренды земельного участка распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные ГК РФ: договор заключается на определенный срок и прекращается по истечении этого срока. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок.
При расторжении договора по соглашению сторон основания такого соглашения имеют правовое значение лишь для определения последствий расторжения договора, но не для оценки законности соглашения сторон. В случае отсутствия в тексте договора срока аренды земельного участка сторона договора реализует право на отказ от договора, что влечет расторжение или изменение договора.
Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, причем названный срок может быть иным и предусматриваться законом или самим договором (ст. 610 ГК РФ). Таким образом, одна из сторон реализует свое право на односторонний отказ от договора, что влечет расторжение договора.
«Например, иск о расторжении договора аренды земельного участка не был удовлетворен, поскольку заключенный на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества может быть прекращен отказом от договора одной из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца»1См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 января 2001 г. № А 56-20676/00..
От названных оснований следует отличать прекращение арендных отношений по основаниям, предусмотренным законом.
Для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года (ст. 22 ЗК РФ). В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока, даже если в самом договоре срок аренды не определен.
Расторжение договора в одностороннем порядке возможно лишь через суд. Для этого арендатор должен соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора: «...заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор». Несоблюдение данного порядка является в соответствии со ст. 148 АПК РФ одним из оснований для оставления искового заявления без рассмотрения.
Прекращение договора аренды производится по основаниям, предусмотренным гл. 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств. Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.
Перечень оснований прекращения права аренды является довольно широким и предоставляет обширные права по прекращению арендных отношений как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. Данный перечень не является исчерпывающим и может быть расширен положениями самого договора. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ). В соответствии со ст. 450 ГК РФ арендодатель может настаивать на включении в договор иных условий, при наступлении которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно.
Судебная практика исходит из возможности закрепления договором аренды основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы является иным основанием расторжения договора аренды2См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обэор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3. Предоставив арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке, ст. 619 ГК РФ закрепляет за арендодателем обязанность до предъявления этого заявления письменно уведомить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Указанное правило носит императивный характер, поэтому контрагенты не могут отменить его своим решением.
ГК РФ предусматривает и перечень оснований по прекращению арендных отношений по требованию арендатора. Применительно к аренде земельных участков названные основания имеют место в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; либо если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном для использования состоянии; а также если при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613, 620 ГК РФ).
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Следует помнить, что данная норма не является конкретизацией общего правила ст. 418 ГК, которая не содержит оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена, что позволяет арендодателю исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в п. 29 информационного письма Верховного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как ч. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Согласно ст. 619 ГК РФ до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность возникает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.
Кроме указанных случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае (п. 2 ст. 46 ЗК РФ):
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ст. 8 ЗК РФ;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
Следует отметить, что, используя формулировку «значительное ухудшение экологической обстановки», законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Например, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта.
Правоприменительная практика определяет лишь понятие существенного экологического вреда. Постановление Пленума Верховного Суда Российской федерации от 5 ноября 1998 г. № 14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения» указывает, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при которой уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно-кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п. Для правильной оценки причиненного экологического вреда суд может привлечь соответствующих специалистов.
Таким образом, из материалов правоприменительной практики также нельзя вывести определение значительного ухудшения экологической обстановки.
Более того, остается открытым вопрос о соотношении понятий «значительное ухудшение экологической обстановки» и «существенный экологический вред». Представляется, что если данные понятия являются тождественными, то следует употреблять то, которое законодательно определено — «существенный экологический вред». Есть и второй вариант решения данной коллизии — закрепить в законодательстве понятие и критерии определения значительного ухудшения экологической обстановки.
Обратим внимание на то, что попытки определения критериев оценки экологической обстановки в российском законодательстве уже предпринимались. В соответствии с Законом РСФСР «Об охране окружающей природной среды» от 19 декабря 1991 г. № 2060-1 были разработаны Методические указания по оценке и возмещению вреда, причиненного окружающей природной среде в результате экологических правонарушений. В дальнейшем Комиссией Правительства Российской Федерации по законопроектной деятельности (протокол от 11 октября 2004 г. № 26) был подготовлен законопроект № 216152-3 «О плате за негативное воздействие на окружающую среду», в рамках которого были разработаны методики, используемые для определения фактического уровня воздействия на окружающую среду.
Проанализировав указанные нормативные акты и существующую правоприменительную практику, можно сделать вывод, что экологическая обстановка может классифицироваться по возрастанию степени экологического неблагополучия следующим образом:
- относительно удовлетворительная;
- напряженная;
- критическая;
- кризисная (или зона чрезвычайной экологической ситуации);
- катастрофическая (или зона экологического бедствия).
Представляется, что значительным ухудшением можно считать
кризисную и катастрофическую степени.
Критериями оценки экологической обстановки в данном случае могут выступать: глубокие необратимые изменения среды обитания (рассматриваются за относительно короткий исторический срок — не менее продолжительности жизни одного поколения людей); существенное ухудшение здоровья населения (увеличение необратимых, несовместимых с жизнью нарушений здоровья, изменение структуры причин смерти и появление специфических заболеваний, вызванных загрязнением окружающей среды, существенное увеличение частоты обратимых нарушений здоровья, связанных с загрязнением окружающей среды) или создание угрозы здоровью населения (увеличение частоты обратимых нарушений здоровья, связанных с загрязнением окружающей среды); изменение природной среды и деградация естественных экосистем.
Иным возможным способом разрешения указанного противоречия является замена понятия «значительное ухудшение экологической обстановки» на «существенный экологический вред» в подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
«Арбитражные суды обеих инстанций, разрешая спор, исходили из положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Договором аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование участка не по целевому назначению, неосвоение участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией. Учитывая условия договора, в соответствии с которыми земельный участок предоставлялся арендатору для проектирования и строительства объектов в 1999 году, до настоящего времени ни один из них не построен, арбитражные суды пришли к выводу о существенном нарушении со стороны арендатора условий договора аренды.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арбитражные суды признали допущенные ответчиком нарушения условий договора существенными с учетом продолжительности срока неосвоения земельного участка, неиспользования его по назначению.
В соответствии со ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, возможно по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в течение трех лет, если иное не установлено законом или договором аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).
При этом арбитражные суды указали на предоставление ответчику земельного участка для проектирования и строительства в 1999 году. Строительство имущественного комплекса на спорном земельном участке не осуществлено. Судами признаны факты существенного нарушения арендатором использования земельного участка. В связи с чем доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права и норм процессуального права арбитражными судами не подтверждаются. При указанных обстоятельствах решение и постановление соответствуют закону, предусмотренных в ст. 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется»3Постановление ФАС Московского округа от 24 августа 2010 г. № КГ-А40/9017-10 по делу № А40-108494/09-49-545 // Справочная правовая система «Консультант- Плюс».;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Под «неиспользованием земельного участка» следует понимать бездействие арендатора, т.е. невыполнение им условий, установленных законом или договором применительно к использованию земель для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства. Под «иными обстоятельствами, исключающими такое использование» следует понимать, например, применительно к арендатору-гражданину длительную болезнь, потерю им трудоспособности, потерю денежных средств в результате денежной и иных реформ, дефолта. Поскольку в данном случае требование об освобождении земельного участка основано на договоре, то к отношениям сторон должны применяться нормы ГК РФ. Нормы, регулирующие изъятие земли для государственных или муниципальных нужд, т.е. нормы ЗК РФ, применению не подлежат.
«Постановлением главы г. Ставрополя от 27 июля 2005 г. № 2498 был утвержден акт выбора земельного участка, произведено согласование места размещения обществом-застройщиком торгово-развлекательного комплекса и ему предоставлен в аренду на три года участок площадью 300 кв. м для проведения проектно-изыскательских работ с возложением обязанности поставить земельный участок на государственный кадастровый учет и осуществить государственную регистрацию договора аренды. По договору от 29 декабря 2005 г. комитет предоставил в аренду обществу указанный земельный участок на срок до 26 июля 2008 г., и этот договор прошел государственную регистрацию.
В ранее принятое главой города постановление внесено изменение, касающееся изменения вида землепользования, в связи с чем дополнительным соглашением от 26 октября 2006 г. стороны внесли изменения в договор аренды от 29 декабря 2005 г., указав, что обществу земельный участок предоставляется для проектирования и строительства торгово-развлекательного комплекса. Постановлением главы г. Ставрополя от 26 июня 2008 г. № 1615 было отменено его постановление от 27 июля 2005 г. № 2498 и комитету предписано расторгнуть договор аренды земельного участка. Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26 сентября 2008 г. по другому делу № А63—9239/2008 постановление главы г. Ставрополя от 26 июня 2008 г. № 1615 признано недействительным.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства (ст. 76 ЗК РФ).
Поскольку общество является собственником недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства), расположенного на спорном земельном участке, и право общества зарегистрировано в установленном порядке и исходя из того, что подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, суды признали, что общество занимает спорный земельный участок по договору аренды, действие которого продлено»4Определение ВАС РФ от 29 июня 2010 г. № ВАС-7909/10 по делу № А63- 2085/2009-С7-21.;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 55 ЗК РФ изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных из и муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 ЗК РФ. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением некоторых объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (п. 2 ст. 49 ЗК РФ), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, — в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.
При этом принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.
В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Следует отметить, что рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 (ст. 9).
Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК РФ.
С реквизицией земельного участка законодатель связывает временное изъятие земельного участка в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер. Отличительной особенностью реквизиции земельного участка, отличающей ее от изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, является наличие определенных негативных обстоятельств, не позволяющих пользоваться земельным участком и создающих угрозу жизненно важным интересам граждан, общества и государства.
В соответствии со ст. 51 ЗК РФ в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.
Заметим, что реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены ст. 55 ЗК РФ.
В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 3К РФ, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок. При прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.
Важно отметить, что при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в п. 1 ст. 51 ЗК РФ, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.
Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке (п. 6 ст. 51 ЗК РФ);
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
«28 февраля 2007 г. на основании постановления главы города Самары от 30 сентября 2005 г. № 2629 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО "Камнеобрабатывающий завод Возрождение" был заключен договор № 120 аренды земельного участка, отнесенного к категории земель населенных пунктов. Договором предусмотрено, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30 сентября 2005 г., срок действия договора истекает 30 сентября 2008 г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Письмом от 14 ноября 2008 г. арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, со ссылкой на нормы Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3, что в силу прямого указания закона является его правом, кроме того, договор аренды не содержит указания на обязательность заключения нового договора по истечении его срока. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что ст. 621 ГК РФ также предусмотрен специальный способ защиты права арендатора на заключение договора аренды, а именно если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Однако Министерством договор аренды указанного земельного участка с иными лицами не заключался, в связи с чем ссылка заявителя на нарушение Министерством ст. 621 ГК РФ является ошибочной и необоснованной; кроме того, суд отклонил довод заявителя о нарушении Министерством требований ст. 22 ЗК РФ.
Статьей 46 ЗК РФ определены основания прекращения аренды земельного участка. Согласно общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Подпункт 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ установлено, что кроме указанных в п. 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Вступившим в законную силу решением суда Ленинского района г. Самары от 12 августа 2008 г. действия и.о. главы г.о. Самары по выдаче разрешения на строительство признаны неправомерными, вследствие этого разрешение на строительство от 29 апреля 2008 г. № RU 63301000-042 признано незаконным, что в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение. Вывод судебных инстанций о том, что заявителем не был соблюден шестимесячный срок, указанный для получения разрешения для строительства п. 15 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации», как в период получения разрешения на строительство (договор заключен 27 февраля 2007 г., разрешение получено 29 апреля 2008 г.), так и в момент совершения Министерством оспариваемых действий, судебная коллегия находит основанным на нормах действующего законодательства и не противоречащим материалам дела.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправомерности вывода суда о том, что данные правоотношения не могут рассматриваться в рамках главы 24 АПК РФ, подлежит отклонению. В данном случае Министерство выступает не как публично- административный орган, а как сторона по договору аренды, в связи с чем следует признать правильным вывод суда первой инстанции о выборе истцом ненадлежащего способа защиты своего права. При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы»5Постановите ФАС Поволжского округа от 2 сентября 2009 г. по делу № А55- 18374/2008..
В юридической доктрине высказывалось мнение о возможности условного разделения названных оснований на две группы: экологические (I, 2, 3) и хозяйственные (4. 5, 6) основания6См.: Дроздов И. Аренда земельных участков в новом Земельном кодексе // Справочная правовая система «Гарант».. Экологические основания представляют собой нарушения договора, влекущие негативные последствия для земельного участка как природного ресурса, обеспечивающего жизнедеятельность человека, тогда так хозяйственные основания впекут последствия экономического характера.
Проанализировав основания прекращения аренды земельного участка, можно сделать вывод, что указанные положения полностью или частично воспроизводят формулировки оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Следует также отметить, что перечень ограничений прекращения аренды, определяемых спецификой земли, не является исчерпывающим.
Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод, что прекращение аренды земельного участка возможно как в результате взаимного волеизъявления сторон, так и в результате одностороннего расторжения договора одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении стороной договорных обязательств. Перечень оснований прекращения аренды земельного участка может быть предусмотрен как законом, так и устанавливаться самим договором аренды. Положительной чертой также является наличие значительного количества оснований для прекращения арендных отношений. Особенно важную роль играют основания, имеющие экологическую направленность, поскольку не допускают использования земельного участка способами, ведущими к ухудшению его качественных характеристик. Представляется, что все указанные особенности делают арендное землепользование привлекательным как для арендатора, так и для арендодателя.
В государствах — членах ЕС прекращение договора имущественного найма регламентировано достаточно подробно в силу необходимости обеспечить стабильность отношений, опосредуемых этим договором и имеющих большое социально-экономическое значение в современном обществе, построенном на принципах рыночной экономики.
Обычно действие договора в ЕС прекращается с истечением срока, на который он был заключен. Если стороны не установили срока действия договора, договорные отношения между сторонами прекращаются по заявлению одной из сторон с соблюдением установленных законом или обычаем сроков предупреждения другой стороны, продолжительность которых зависит от предмета договора и фактической продолжительности его действия.
Во Франции по истечении срока договора наниматель при отсутствии возражений займодателя продолжает пользоваться вещью, договор считается заключенным на неопределенное время или на установленный законом срок (ст. 1736, 1737 ФГК).
В Германии ГГУ устанавливает, что в таком случае отношения найма продлеваются на неопределенный срок, если только в течение двух недель одна из сторон договора не заявит другой стороне об ином решении.
Судебная практика некоторых государств — членов ЕС признает за нанимателем право на возобновление договора после истечения срока его действия. При согласии наймодателя на возобновление договора спор сторон об условиях, на которых договор возобновляется, разрешается обычно в судебном порядке. При несогласии наймодателя на возобновление договора имущественного найма земельных участков он обязан, например во Франции, возместить причиненный нанимателю ущерб и не может в течение установленного срока сдавать внаем этот участок конкурирующему предприятию7См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров С. 92—93.
В большинстве государств — членов ЕС действие договора может быть прекращено в результате имеющего существенное значение для интересов другой стороны нарушения обязанности одной из сторон, т.е. если в результате нарушения договора одной стороной для другой стороны продолжение отношений найма по заключенному договору становится неприемлемым.
Следует отметить, что в отличие от законодательства России в государствах — членах ЕС осуществление договора найма не прекращается в случае смерти наймодателя. Например, супруг, который ведет с нанимателем совместное домашнее хозяйство, в случае смерти нанимателя вступает в отношения найма. Если же нанимателем по договору имущественного найма является юридическое лицо, такой договор может быть прекращен при ликвидации этого предприятия и объявлении конкурса над его имуществом.
В странах континентальной правовой системы пристальное внимание уделяется вопросу регулирования юридических последствий изменения сторон договора имущественного найма. Согласно ст. 1743 ФГК, если арендодатель продает сданное в аренду имущество, приобретатель этого имущества не может лишить арендатора права пользования8См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров С. 92—93.. Тем не менее новый собственник вправе выселить арендатора, если предметом аренды не является сельскохозяйственное имущество и если это право предусмотрено в договоре аренды. В последнем случае арендодатель обязан возместить арендатору убытки, если только это право арендатора не было исключено в договоре.