Институт аренды земельных участков

Становление и развитие земельных отношений в сфере аренды в государствах Европы


Изучение и анализ становления и развития института аренды земли на различных этапах истории государства позволяют познать ее сущность и особенности правового регулирования, определить значение для экономического, политического и социального развития страны, выявить тенденции и закономерности развития юридических норм гражданского и земельного законодательства об аренде земельных участков.

Договоры, регулирующие передачу имущества в пользование, относят к классическим видам договоров с древней историей и традиционной трактовкой. Недвижимое имущество выступало основой государственности как для производительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота. Необходимо отметить, что и производная группа нематериальных объектов (деньги, ценные бумаги и т.п.) также имела определенную значимость.

Собственность на землю известна с глубокой древности благодаря учету, проводимому для взимания имущественных налогов. Оборот недвижимого имущества осуществлялся в пределах малочисленных замкнутых первобытных общин и не требовал детально разработанных процедур передачи права на недвижимость: достаточно было сообщить о передаче всем членам общины или ее руководителям.

Исторически сложилось, что первые упоминания о становлении земельных арендных отношений сводятся к кадастровым и регистрационным системам. Исследователи считают1См.: Колотинский Н.Д. История римского права: Пособие к лекциям. Казань. 1982. С. 211-212., что первый земельный кадастр (кадаструм, капитаструм), появился в Древнем Риме во времена Октавиана в I в. до н.э. Он описывал разделение земель на участки во время переписи населения, включая размер участка, его ценность и величину взимаемого налога. Некоторые ученые связывают происхождение кадастра с более древним греческим термином «кадастикон» («тетрадь для записей»)2Используется перевод термина с французского, который буквально означает «лист», «реестр», т.е. реестр экономических ресурсов страны, их основные характеристики (стоимости, доходности) и местоположение (карты).. Кадастр выступал основой государственной фискальной системы землепользования и управления земельными ресурсами.

По мере роста населения, расширения круга лиц, участвующих в обороте недвижимости, расширения географии торговых отношений возникают новые, более надежные и точные формы укрепления прав — записи. Практика правовой защиты принадлежности земли посредством записей известна уже со времен самых ранних сельскохозяйственных поселений вдоль Тифа, Евфрата и Нила.

Аренда земельных участков была известна и в Древнем Шумере, где земельный учет велся на глиняных табличках в виде планов поселений, записей о земельных сборах и судебных разбирательствах. Существовала и регистрация сделок с недвижимостью, в том числе и с землей3Глиняные таблички из шумерского города Ур содержат сведения об аренде земли, водных источников, сельскохозяйственных орудий. Арендодателями были храмовые священники, арендаторами — местные крестьяне..

В Судебнике Хаммурапи, принятом между 1775—1750 гг. до н.э., подробно рассматриваются не только аренда недвижимого имущества, но и нормы арендной платы.

К концу IV в. до н.э. в Древней Греции аграрный фонд каждого полиса был измерен и разделен; границы между участками были зафиксированы межевыми столбами, указывающими на принадлежность земли, свидетельствующими об аренде, продаже или иных операциях, связанных с этим участком. Появились и первые случаи мошенничества с землей.

Экономические реформы Солона ознаменовались «стряхиванием бремени» (снятие с заложенных земельных участков камней, символизирующих права кредиторов-заимодавцев). Была произведена полная кассация долгов — «сейсахфия». После объявления реформы обнаружилось, что накануне некоторые лица из ближнего круга Солона приобрели обширные земельные владения. Неизвестно, принимал ли участие в этом мошенничестве сам Солон, но это стоило ему и политической карьеры, и афинского гражданства. Закреплять залог земельного участка в качестве обеспечения долга камнем с соответствующей надписью стали также по предложению Солона. Камни получили наименование «ипотека», что в дословном переводе означает «поддержка».

В эпоху господства римского права законодательно был закреплен комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без права собственности (договор найма вещей). Юристы Древнего Рима разработали правовую систему, которая впоследствии была взята за основу во всех современных европейских правовых системах и правовых системах стран, перенявших европейский опыт.

В римском праве вещи «различались преимущественно по механическим свойствам своей природы»4Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд. СПб., 1992. С. 9.. Деление вещей на недвижимые (res immobiles) и движимые (res mobiles) не имело принципиального практического значения — правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами. К недвижимости5Недвижимое имущество по экономическим свойствам подразделялось на praedium ruasticum — приносящее доход естественными плодами (пахотное поле) и pracdium urbanum — не приносящее естественных плодов (дом). римляне относили земельные участки (solum, fundus), в том числе обширные (latifundia, campi) и малые (praedia, loci). В состав данных участков входили земля и все, что с ней естественно или искусственно соединено (junctia, implicatio), «что не может быть от них отделено без ущерба для их сущности или без перемены их формы», а также пространство, под и над ними находящееся.

В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением: res soli. Все то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения, надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы и т.п.), так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Основополагающим принципом являлся superficies solo cedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью), поэтому независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно являлось собственностью собственника земельного участка, на котором оно возведено.

Постепенно в Рнме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис)6Римляне, расширяя пределы империи, утверждались на новых захваченных землях с помощью организации колонии переселенцев, решения имущественных проблем римских граждан, создания и раздачи новых имений. Это требовало простой и технологичной процедуры разделки новой территории на земельные участки («ассигнации»), границы которых отмечались камнями («терминалами»), снабженными правовыми надписями. Местоположение участка определялось жребием. Недовольные результатом жеребьевки могли обменяться. Процесс завершался изготовлением медной плиты с вечным кадастровым планом нового поселения.. Деление вещей на движимые и недвижимые становится более четким: к недвижимости относились земля и все, что с ней тесно связано, а к движимости — то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи. В эпоху домината передача прав на недвижимость регламентировалась специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок.

С распространением римской цивилизации культура римских земельных отношений пришла в Европу, где уже в раннем Средневековье была развита самобытная культура оборота недвижимости, характеризуемая использованием ипотечного кредитования. В отличие от римлян средневековые европейцы видели радикальное различие между вещами движимыми и недвижимыми и правами на них. Были разработаны процедуры укрепления прав на недвижимость, впоследствии превратившиеся в систему регистрации прав на недвижимое имущество. Заметное распространение получили договоры купли-продажи, аренды и залога, носителем которых стала бумага (пергамент). Копии документов хранились в монастырях, заверялись начальниками общин, судьями и нотариусами. В основе средневекового деления имущества на движимое и недвижимое лежал признак прочности вещи, ее способности быть постоянной опорой и источником стабильного дохода.

В эпоху Возрождения в ходе рецепции римского права вышеперечисленные достижения были закреплены в новых кодексах и законах. В это же время формируются две основные системы укрепления прав на недвижимое имущество: система регистрации актов о сделках с недвижимостью (актовая система7В сделках с недвижимостью государство возлагает на себя ответственность за регистрацию факта совершения сделки определенного содержания между определенными лицами. Покупатель недвижимости несет тяжесть риска сделки. Конструктивными институтами актовой системы являются: правительственное или частное бюро регистрации договоров и иных актов о сделках с недвижимостью: нотариальные или адвокатские бюро: страховые компании. Традиции объявления о земельных сделках в публичном суде переросли в традицию официально регистрировать документы о сделках с недвижимостью в суде или у нотариуса. Изменения судебной организации, рецепция римского права привели к распаду старого германского порядка, остановке земельного оборота, падению иен на землю и распаду поземельного кредита (ипотеки). Восстановление вотчинной системы (ипотечная система, система поземельных книг, титульная система регистрации) началось благодаря прогрессу прусского законодательства.) и система регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система8Классический вариант титульной системы регистрации прав на недвижимость предполагает признание государством функции охраны прав на недвижимое имущество. Административными органами (бюро) или правительственными агентствами регистрируется право лица на недвижимое имущество. В России это Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Зарегистрированное право является бесспорным, если оно не приобретено недобросовестным приобретателем, что устанавливается в ходе судебного разбирательства. Право возникает и переходит путем регистрации на специальном «листе». Различаются первичная регистрация и регистрация последующих изменений права (перехода из одних рук в другие).). Главным центром распространения актовой системы являются практически все штаты США, а титульной системы — европейские страны и Австралия9Распространены и другие системы: система Торренса и французская система регистрации прав..

Таким образом, национальные системы описания недвижимости развивались в целях ее налогообложения, а кадастровые системы значительное время выполняли внешнюю, вторичную информационную функцию. Тенденция объединения системы регистрации права на недвижимость, системы ее налогообложения и обслуживающего их кадастра недвижимости наметилась только в XX в.

Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивные процессы оборота недвижимости и получения кредитов под залог недвижимости, придало актуальность проблемам укрепления прав, надежности сделок и снижения рисков инвестиций. Во всех западноевропейских странах в период развитого феодализма появились две основные формы землевладения.

Во-первых, владение феодалов как представителей господствующего класса, выступающее в форме аллодов королей, князей, герцогов, графов и других и в форме феодов феодалов всех рангов.

Во-вторых, крестьянское владение, выступающее в форме крестьянских аллодов (остатки прежних свободных крестьян) и в многообразных формах зависимого крестьянского владения (чиншевого владения, владении вечно-наследственных арендаторов, полузависимых и крепостных крестьян).

Указанные формы землевладения противопоставлялись друг другу: лишь феодалы обладали правом земельной собственности, существующей в форме аллода (аллодиальная собственность) и в форме феода (феодальная собственность)10Выступая как антиподы, обе формы землевладения могут существовать только одновременно, приобретая свои качества одна через другую..

Вслед за «Книгой страшного суда» (Domesday Book), созданной в нормандской Англии по приказу Вильгельма Завоевателя в 1085— 1086 гг., осмотр всех налогооблагаемых земель был произведен в Швеции в 1540 г., а в XVII в. была создана служба кадастра (Land Survey) для составления карт для налогообложения.

В XV в. в Англии произошло окончательное освобождение крестьянства от крепостной зависимости, была ликвидирована барщинная система и вилланское держание было преобразовано в копигольд. В результате кризиса феодально-вотчинной манориальной системы основными формами крестьянских держаний становятся копигольд11Копигольд — держание по копии (выписке из манориальной книги) бывших вилланов (лично свободных крестьян, обязанных лорду несением твердо установленных «общим правом» повинностей), которое носит характер вечно- наследственной аренды. и фригольд12Фригольд — свободное держание, являвшееся свободной крестьянской собственностью, превратившееся в свободную аренду. В XVI в. фригольды первыми подверглись «огораживаниям» и стали жертвами в процессе экспроприации английского крестьянства..

Феодальная земельная собственность во Франции была основана на положении короля как суверена в своих графствах и основного собственника земли в государстве.

В феодальной Германии, как и во Франции, классовое деление на барские (Frohnhof) и крестьянские (Bauernhof) владения имело решающее значение в классификации форм феодального землевладения. По юридическому титулу и по характеру распоряжения землей различались право земельной собственности и право «держания» (чиншевое держание, арендное и др.), а также право неограниченной (аллод) и связанной (леи) собственности. Как право собственности, так и право держания встречались в различных формах (помещичья, шеффенская, крестьянская свободная собственность, чиншевое наследованное «держание», чиншевое пожизненное «держание» и т.д.).

В XIII в. в Германии завершился процесс образования крестьянского сословия: основную массу крестьянства составляли зависимые и крепостные крестьяне. В связи с этим появились следующие виды зависимого земле впадения: 1) наследственное чиншевое владение (Birgeiden); 2) пожизненное чиншевое впадение (Pfleghaften); 3) наследственный чиншевой «лен» (вместо ленной службы вносился чинш); 4) служебный надел министериала; 5) вечно-наследственная аренда; 6) срочная аренда (Landsassen). Низшей ступенью крестьянских «держаний» являлся земельный надел крепостного крестьянина. Однако арендные отношения были практически не развиты ввиду специфики законодательства.

Феодальные отношения в Чехии окончательно складываются к XI в. Наступает период феодальной раздробленности, землевладельческая знать распадается на высшую (паны) и низшую (владыки) в зависимости от размера земле впадения и происхождения. С конца XIII в. Чехия переживает значительный экономический подъем, эксплуатация чешского крестьянства усиливается. Происходит ужесточение немецкой колонизации: крестьяне-колонисты получали земельные наделы на праве вечно-наследственной аренды (эмфитевзис) и уплачивали земельному собственнику чинш в размере, определяемом договором13Колонизация производилась посредством локатора — мелкого феодала, заключавшего с крупным землевладельцем договор, в котором указывались условия поселения крестьян. Земля, подлежащая заселению, нарезалась на крупные наделы (гуфы). Локатор получал надел большого размера, освобождался от всех платежей и повинностей, получал в наследственное владение должность судьи..

Аналогично развивались земельные отношения в феодальной Польше, где образование крупного землевладения происходило под воздействием разложения общинной собственности.14Наряду с крупной землевладельческой знатью (панами), владевшей землей на вотчинном праве, возникла феодальная прослойка, владевшая землей на условном, рыцарском праве (jure militare, положившая начало польской шляхте. Так же как и Чехия, Польша в XIII в. испытывала немецкую колонизацию, что сказалось на законодательстве, в том числе «Польской Правде».

В целом в восточноевропейских странах земельные правоотношения в феодальную эпоху характеризуются рядом специфических особенностей по сравнению с западноевропейскими. В Восточной Европе преобладало вотчинное землевладение, в то время как в странах Западной Европы был распространен аллод, а условное владение («выслуги») в отличие от бенефиция сосредоточивалось преимущественно в руках мелких феодалов.

Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что в восточноевропейских странах не сложилась столь сложной феодальной лестницы, подобно той, какая существовав в Германии и, особенно, во Франции. Среди форм зависимого владения стран Восточной Европы отсутствовали римские формы — колонатные отношения. Чиншевое владение появляется сравнительно поздно. Кроме того, значительное влияние на земельные отношения оказала борьба славянских народов за независимость и национальную государственность против агрессии немецких феодалов (Чехия, Польша), против византийских и турецких поработителей (Болгария).

В Англии одним из первых нормативных актов, регулирующих отношения, схожие с арендными, был Закон (Устав) Уэльса 1284 г. (Statute of Wales). В 1572 г. был принят законодательный акт, разрешающий использовать только действительную, а не мнимую аренду. Законными признавались арендные договоры, подписываемые на разумных основаниях. Важную роль в развитии аренды в Великобритании сыграло и быстрое развитие промышленности в начале XIX в.

Вместе с распространением капитализма появилась необходимость защиты земельных границ в глобальном плане. Миланская картографическая программа 1720—1723 гг. санкционирована кадастровый осмотр территории, принадлежавшей Австро-Венгерской монархии. Вслед за этим в 1807 г. был разработан Французский кадастр, что стало ключевым моментом в развитии земельных отношений в европейских государствах15Были введены: кадастровые округа на территории всей страны: кадастровые карты для каждого округа; кадастровые номера недвижимости — идентификационный код для каждого объекта недвижимости, не повторявшийся ни для какого другого объекта на территории всей страны на протяжении всей ее истории.. В течение XIX в. большинство стран континентальной Европы установили аналогичные кадастровые системы16Исключением стала Англия и ее колонии, которые создали свои системы учета недвижимости..

К середине XIX в. земельные дела в западноевропейских странах составляли 4 особые группы: 1) дела, связанные с налогообложением земли (фискальный кадастр); 2) дела по юридическому укреплению границ земельной собственности (межевание, кадастр, обеспечивающий систему регистрации прав); 3) дела по переделу и перераспределению земельных владений (землеустройство); 4) дела по определению и укреплению прав на недвижимое имущество (поземельные книги в германских государствах, ипотечные книги в других европейских странах, крепостные дела в России)17Исходя из другой классификации кадастровые системы распадаются на два вида: парцеллярный и реальный, отличающиеся по способу исчисления налогооблагаемой стоимости земельных владений. Реальный кадастр отражал границы всего имения, а парцеллярный выделял внутри имения земельные участки — парцеллы, отличающиеся монофункциональным использованием (лес, пашня, усадьба). Парцеллярный кадастр получил распространение в континентальной Европе: реальный — в Англии и в США..

Современный земельно-правовой режим европейских стран основан на частной собственности на землю, утвердившейся в ходе буржуазных революций. Юридическое закрепление этот процесс получил посредством двух правовых институтов — земельной аренды и земельного залога (ипотеки). Арендная система, характерная праву Англии, и ипотечная система, получившая распространение в континентальной Европе, выражают единый по сути процесс отделения фермера от земли. Крестьянин либо превращается в срочного арендатора, либо сгоняется с земли и превращается в наемного рабочего, в батрака.

Наряду с этим в ряде европейских стран появился новый участник земельных отношений — арендатор, занявший позицию между собственником земли и непосредственным производителем, превращенным в наемного сельскохозяйственного рабочего. При этом собственник земли взимал с промышленного капиталиста или фермера денежный налог. Происходят раздел общинных угодий, ликвидация средневековых сервитутов, выкуп повинностей, формирование новых форм аренды, возникновение ипотечной формы залога, вытеснение пережитков феодальных земельных отношений.

Классическим примером таких преобразований является Франция. Декрет от 17 июля 1793 г. об отмене без выкупа всех сеньориальных повинностей и феодальных прав оказал значительное влияние на укрепление свободного крестьянского земледелия, которое нашло свое выражение в Наполеоновском Гражданском кодексе, в ряде специальных земельных законов о сельскохозяйственной аренде. Как Кодекс Наполеона, так и разновременно изданное законодательство о земле являются, по существу, и поныне действующим законодательством Франции.

Права арендаторов во Франции были закреплены в двух законах: в Законе 18 июля 1889 г. об издольной аренде (bail a colonat partiere) и в Законе 25 июня 1902 г. о вечно-наследственной аренде (bail emphyteutique). Целям сохранения мелкого крестьянского хозяйства служил Закон 12 июня 1909 г. «О неприкосновенности семейной собственности». Согласно закону земельный участок стоимостью до 8 тыс. франков может быть объявлен «семейной собственностью», не отчуждаемой за долги, не закладываемой в залог и не подлежащей дроблению.

Характерным примером обострения противоречий в сельском хозяйстве и борьбы за землю представляется Ирландия как страна крупного землевладения и мелкого фермерского хозяйства. В результате фермерского движения, известного в истории под названием борьбы за три «F»18Три «F»: Fair rent (справедливая арендная плата). Fixity of Tenure (прочная аренда) и Free saal (свободная продажа арендных прав)., начавшегося еще в середине XIX в., 22 августа 1881 г. был издан Закон об урегулировании арендных отношений («арендная конституция»). Закон предоставил арендаторам право требовать установления твердой суммы арендной платы в судебном порядке, право передачи арендных прав по наследству и право отчуждения своих арендных прав19Закон 1881 г. не распространялся на фермеров, за которыми числились недоимки по арендной плате, т.е. на основную массу мелких арендаторов, и был направлен на укрепление частной собственности на землю..

В Англии первым законодательным актом, установившем искусственное насаждение мелкого крестьянского хозяйства, стал Закон 1892 г. о льготной покупке земли. Дополнительный закон 1907 г. при невозможности достижения добровольного соглашения с земельным собственником предоставил советам графств право прибегать к принудительной экспроприации земли20Закон являлся уступкой требованиям арендаторов и мелких крестьян и одновременно должен был обеспечить интересы крупных земельных собственников. На практике он не оправдал надежд ни тех ни других и не изменил характера английского землевладения..

Особенно настойчиво проводились законодательные мероприятия по насаждению мелкого и парцеллярного крестьянского хозяйства в Германии, где сохранилось больше всего феодальных пережитков в земельных отношениях. Характерны в этом отношении законы 1886, 1890 и 1891 гг. о рентных владениях (Rentengeter). Этими законами был создан институт рентных владений — земель, переходящих в собственность мелких крестьян путем уплаты ежегодной денежной ренты21См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива В.В. Залесский. М.: Норма. 2000. С. 219..

Период между Первой и Второй мировыми войнами характеризуется обострением противоречий во всех сферах, в том числе и в земельном законодательстве. После Первой мировой войны в европейских государствах были изданы земельные законы, сводившие к единовременному отчуждению части помещичьих земель свыше определенного размера, обеспечивая при этом сохранность крупного помещичьего землевладения. В ряде стран стремление укрепить мелкую земельную собственность проявилось в предоставлении продолжительным арендаторам права получить в собственность арендуемую землю.

В отдельных странах Европы земельные реформы происходили на основе ограничения свободного оборота земли. В Германии и Австрии существовал запрет на продажу предоставленной земли без специального разрешения. В Польше Закон 1919 г. запрещал совершение сделок с надельными землями. В Румынии законы 1918 и 1921 гг. вводили запрет на продажу земли ранее 5 лет со времени получения земельного участка. После этого срока продажа допускалась только тому, кто сам будет обрабатывать землю.

В период после Первой мировой войны земельные реформы в государствах Европы проводились в большинстве своем в целях сохранения крупного помещичьего землевладения, фактически не меняя распределения земель и только усиливая позиции частных хозяйств. Впоследствии, после изменения политической ситуации и спада революционной волны, все земельные реформы постепенно были сведены на нет или аннулированы.

Период фашистской диктатуры в Германии знаменует установление в области аграрных отношений, как и во всех других областях, режима «политического бандитизма», основной задачей которого было создание военно-принудительного хозяйства для подготовки и проведения военной агрессии22См.: Дембо Л.И. Земельные правоотношения в классово-антагонистическом обществе. Л.: И изд-во ЛГУ. 1954. С. 52.. Земельная и колонизационная политика Германии была подчинена двум задачам: а) задаче переселения на восточную границу и б) задаче «санирования» обанкротившихся помещичьих хозяйств.

После окончания Второй мировой войны и разгрома фашистской Германии в ряде европейских государств, освобожденных Советской армией от фашистского ига, земельное законодательство вступило в новую фазу. Аграрные реформы, поддержанные народными движениями, проходили в Болгарии, Венгрии, Румынии, Чехословакии. Польше, в ГДР и других странах Европы.

Своеобразие конструкций земельно-правовых институтов в Англии проявлялось в существовавшем до конца XIX в. дуализме общего права и права справедливости, а также в классификации вещных прав; архаичности форм земельной собственности; множественности форм земельного владения; казуистичности прецедентного права; своеобразии форм использования земельно-правовых институтов; наличии нескольких форм частной собственности, в том числе безусловного права собственности и доверительной собственности23См.: Кокотов Б.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США: Дис.... канд. юрид. наук. М.. 2000. С. 25.. При этом основной формой земельной собственности в Англии выступала безусловная собственность (estat in fee simple absolute in possession).

Разделение земли в английском праве может осуществляться как по горизонтали, так и по вертикали: одно лицо может быть собственником поверхности земельного участка, а другое лицо — собственником недр земли или определенного слоя недр. Земельная собственность может быть обременена имущественными правами, опирающимися на общее право. Например, правом пользования, и тогда земля называется угодием и носит вещно-правовой характер; или правом потребления, и тогда земля именуется выгодой (profit) и носит обязательственный характер24См.: Никонов П.Н.. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. М.. 2006. С. 13.. Земельное владение, являющееся объектом права, связанного с другим земельным владением (например, при праве проезда), называется служебным держанием (servient tenement), а земельное владение, служащее основанием для наличия у собственника права пользования чужим земельным участком, называется господствующим держанием (dominant tenement).

Второй формой земельной собственности в английском праве является пожизненная собственность, устанавливаемая на основе волеизъявления безусловного собственника. Это обстоятельство, а также срочность самого права роднят этот институт с институтом аренды. Однако права пожизненного собственника значительно шире прав арендатора. Пожизненный собственник имеет право отчуждения, но лишь на срок своей жизни; обладает правами на недра, как и безусловный собственник.

Третьей формой собственности на землю является заповедная собственность (estate entail), т.е. ограниченная в порядке наследования. Она может переходить к прямым нисходящим наследникам, к наследникам по завещанию, к нисходящим наследникам от определенной жены или к наследникам определенного пола и по мужской или женской линии. Заповедная собственность неотчуждаема при жизни собственника, на нее не может быть обращено взыскание по долгам. Любой безусловный земельный собственник может превратить ее в заповедную.

Своеобразной формой земельной собственности по английскому праву является доверительная собственность. Со времен феодализма, когда феодами могли владеть только лица, способные нести военную службу и выполнять другие вассальные обязательства, монашествующие ордена передавали земли лицам, способным владеть феодами, для получения доходов от этих земель в пользу церкви. Фактическим собственником — получателем ренты оставалось лицо, передавшее землю. Лицо, которому передавалось земельное имущество, становилось номинальным собственником, которому действительный собственник передавал земельное имущество в доверенное управление.

Аренда всегда имела значительный удельный вес в английском гражданском законодательстве. Сохраняя феодальные пережитки и феодальную терминологию, английское арендное право носило вещно-правовой характер. Аренда рассматривалась как безусловное право владения, которое, так же как и безусловная собственность по общему праву, называлась имением (estate). В отношении аренды использовались старые термины «землевладелец» (landlord) и «держатель» (tenant) и в соответствии с этим «арендное имение» и «арендное держание».

Стоит отметить, что большинство указанных особенностей английского законодательства о землепользовании актуальны до сих пор.

Попытка унификации законодательства о сельскохозяйственной аренде в Англии была предпринята Законом от 7 июня 1923 г. (Agricultural Holdings-Act). Закон не содержит положений о форме и сроках договора, арендной плате, оставляя все это на усмотрение земельного собственника. Закон лишь регламентирует возмещение затрат, связанных с произведенной мелиорацией, силами и средствами срочного арендатора.

Для характеристики земельных отношений во Франции важно отметить, что после Второй мировой войны около 60% хозяйств (против 40% до войны) располагались полностью или частично на арендованной земле. Во Франции процветали различные формы издольщины и другие кабальные формы аренды. Французский гражданский кодекс25См.: Французский гражданским кодеке / Науч. ред. и предисл. Д.Г. Лаврова. СПб.. Юрид. центр Пресс. 2004. (ФГК), послуживший образцом для гражданских кодексов ряда других западноевропейских государств, закрепил право собственности как «право пользоваться и распоряжаться вещами наиболее абсолютным образом» (ст. 544). В отношении земельной собственности Кодекс установил, что «собственность на землю включает в себя собственность на то, что находится сверху, и на то, что находится снизу» (ст. 552), т.е. право на воздушный столб и на недра. Первоначально это абсолютное право собственности было ограничено правом соседства.

Закон о землеустройстве от 30 октября 1935 г. ввел принудительное землеустройство в отношении мелких собственников. Земельные участки мелких собственников вовлекались в землеустройство без их на то согласия.

Концентрация земле владения и дифференциация крестьянства обусловливали во Франции не только широкое распространение, но и постоянный рост аренды26Аренда земли по французскому праву включается в общий институт имущественного найма: и в Гражданском кодексе, и в специальном законодательстве имеются особые постановления о найме земли.. ФГК закрепил две формы сельскохозяйственной земельной аренды: а) аренда и б) издольная аренда.

Многочисленные проекты законов и законы об аренде земли с 1936 по 1945 г. отражали противоречия между земельными собственниками и арендаторами, стремились избегать уступок для последних. После Второй мировой войны правительство Франции вынуждено было изменить арендное законодательство для придания устойчивости договорам сельскохозяйственной аренды. Этой цели должен был служить ордонанс о сельскохозяйственной аренде от 17 октября 1945 г., в дальнейшем измененный статутом об аренде от 13 апреля 1946 г.

Ордонанс 17 октября 1945 г. изменил ст. 1743 ФГК, установив, что при продаже земли новый приобретатель не вправе согнать арендатора, колона-издольщика или съемщика, имеющего аналогичное право, если срок аренды обусловлен договором. Такое право должно было быть предусмотрено договором. Кроме того, ордонанс установил регламентацию арендной платы.

Закон от 13 апреля 1946 г. вводил ряд существенных новелл, гарантировавших надежность аренды и защиту мелких арендаторов. В целях борьбы со спекуляцией земли арендатор при продаже собственником земли имел преимущественное право на ее покупку.

Арендный договор должен был заключаться в письменной форме на срок не менее 9 лет. Закон облегчал переход от натуральной арендной платы к денежной. Каждая издольная аренда могла быть превращена в обычную аренду по требованию любой стороны. Арендная плата не могла включать в себя никаких дополнительных услуг.

Все эти постановления Закона от 13 апреля 1946 г. были отменены в 1948 г. новым правительством Франции. В результате с 1948 по 1950 г. арендная плата во многих случаях была повышена на 50—70%; участился и сгон с земли за долги.

Основу земельных отношений в Италии после Второй мировой войны составляла частная собственность на землю, которой были подчинены все формы земле впадения. Режим земельной собственности по итальянскому гражданскому праву соответствовал основным положениям ФГК, в свое время послужившего образцом для итальянского Гражданского кодекса 1865 г. Отличие заключается лишь в том, что в Италии земельные собственники более ограничены в правах на прибрежные воды, поскольку здесь все реки и водные потоки, независимо от их масштаба и значения, считаются публичными (domanio publico).

Среди многочисленных форм земельной аренды в Италии особое значение имела издольщика, культивируемая при фашистской диктатуре. Существовали две основные формы издольщины: metateria (издольщина — урожай делится пополам, колон работает со своим сельскохозяйственным инвентарем, остающимся его собственностью) и mezzadria (издольщик работает со средствами производства, принадлежащими земельному собственнику, получает значительно меньшую долю урожая, превращаясь в наемного рабочего, оплачиваемого на кабальных условиях в форме натуральной заработной платы).

Юридическое закрепление арендных соглашений базировалось на Законе о сельскохозяйственной аренде от 10 мая 1939 г. № 126227См.: Бабкин С.А Основные начала организации оборота недвижимости. М.: ЮрИнфоР. 2001. С. 149-150.. Примечательно, что закон даст весьма широкое определение земельной аренды, которое возлагает все тяготы на крестьянина-арендатора: «сдатчик — это тот, кто имеет право распоряжаться землей для сдачи ее в аренду; съемщик — это земледелец, который использует землю, сданную для организации рациональной обработки в целях улучшения ее производительности».

В послевоенные годы в европейском законодательстве формируется единообразное понятие объекта недвижимого имущества, наделенного связью с землей, наличием несоразмерного ущерба назначению вещи, причиняемого при ее перемещении. Данные признаки фигурируют в определении недвижимости в гражданских кодификациях Чехии, Швейцарии, Германии и других стран Европы.

Использование названного критерия традиционно и для российского законодателя. В ст. 32 проекта Гражданского Уложения Российской империи в качестве «недвижимых имуществ» фигурировали, в частности, «строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные».

Таким образом, юридическая конструкция недвижимости обладает внутренним единством и целостностью, позволяющими прибегнуть к средствам системного анализа для ее исследования, а именно изучению вопросов аренды земельных участков в Европе.

К началу XXI в. 27 европейских государств объединились в Европейский Союз, который является одной из наиболее успешно функционирующих и динамично развивающихся международных региональных организаций, обладающей спецификой как институционального плана, так и политико-правового характера. Государства — члены ЕС стремятся унифицировать и гармонизировать законодательство, в том числе и регламентирующее порядок совершения сделок с недвижимостью, в частности институт аренды земельных участков. В настоящий момент единого документа, который бы регламентировал земельные отношения в ЕС, не существует, и арендные отношения регулируются национальными законодательствами государств-членов. Вместе с тем ведется активная работа по унификации и гармонизации указанных норм.

Изучение исторического опыта развития законодательства об аренде земли в Европе имеет принципиальное значение для создания эффективной законодательной базы в сфере аренды земельных участков в России. Выработанная и сложившаяся веками концепция правового регулирования имущественного найма земли в европейских государствах служит эмпирическим материалом для совершенствования законодательства об аренде земельных участков в Российской Федерации.

Isfic.Info 2006-2017