Судебная защита прав на недвижимое имущество

Самовольная постройка как объект недвижимости


В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (в ред. Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЭ).

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (в ред. Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-Ф3) (п. 3).

Рассмотрим судебную практику по применению ст. 222 ГК РФ.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 г. (22 января 2008 г. № СП2604) на вопрос о том, возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, указано следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.

Согласно и. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

По смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано в следующих случаях:

  • если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
  • если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Итак, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находятся земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что не нарушаются права и законные интересы других лиц, и не создана угроза нарушения.

Лицо, осуществляющее постройку на чужом земельном участке, не может быть признано собственником постройки.

При признании права собственности учитывается, какой из трех признаков, характеризующих самовольную постройку, не соблюден:

  • земельный участок не был отведен для строительства;
  • нарушены градостроительные и строительные нормы и правила;
  • не получены соответствующие разрешения.

Если нарушены строительные нормы, необходимо путем проведения строительно-технической экспертизы выяснить, не может ли быть устранено нарушение путем перестройки и т.п., если строение возведено без соответствующих разрешений — не могут ли они быть получены. Лицо, осуществившее постройку, может предъявить иск о возмещении расходов на постройку, если на постройку признается право собственности за собственником (владельцем) земельного участка.

Поскольку реконструкция здания не согласована с собственником и истец незаконно возвел капитальное строение при отсутствии соответствующих разрешений и с нарушением установленных правил, отказ в удовлетворении иска о признании права собственности на объект недвижимости правомерен и соответствует требованиям ст. 217, 218, 222 ГК РФ и Постановлению Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 25 февраля 1998 г. № 81См., например: Постановление ФАС Поволжского округа от 19 февраля 2007 г. по делу № А72-2278/06-23/197..

Как справедливо указала профессор Л.В. Щенникова, самовольное строительство в России не редкость2Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006 № 3.. Существует даже гражданско-правовое понятие «самовольная постройка», которое раскрывается в одноименной ст. 222 ГК РФ. По своей правовой сути самовольная постройка — это гражданское правонарушение, ибо, как подчеркивает законодатель в п. 1 указанной статьи, виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).

Однако ст. 222 помещена в главу 14 ГК РФ, именуемую «Приобретение права собственности», в которой, строго говоря, речь должна идти о деятельности исключительно правомерной, поскольку она служит основанием приобретения такого «сильного» вещного права, как право собственности. Может быть, законодатель рассматривает самовольную постройку как одно из оснований возникновения права собственности? Безусловно, данное предположение ошибочно: таким основанием должна быть исключительно правомерная деятельность, направленная на создание новых вещей (в том числе недвижимых), а ее гражданско-правовым последствием, как подчеркивается в п. 1 ст. 218 ГК РФ, становится приобретение права собственности на новую вещь у лица, ее создавшего. Самовольная же постройка — действие противоправное, и закон призван предусматривать адекватные ей гражданско-правовые последствия. Таковые сформулированы в п. 2 ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Isfic.Info 2006-2018