Судебная защита прав на недвижимое имущество

Жилое помещение как объект недвижимости


Материал данного параграфа рассматривается по четырем важным аспектам.

1. Прекращение, утрата (несохранение), неприобретение права на жилое помещение. Прежде всего рассмотрим основания прекращения, утраты (несохранения), неприобретения права собственности, права пользования жилым помещением. Основанием для освобождения жилого помещения или выселения из жилого помещения является прекращение права собственности, права пользования, иных прав на жилое помещение, утрата (несохранение) либо не приобретение права на жилое помещение. При этом следует: различать прекращение, утрату (несохранение), неприобретение права на жилое помещение; основания прекращения, утраты (несохранения), неприобретения права на жилое помещение; иметь в виду связь названных оснований с видом права, видом жилищного фонда, правовым режимом жилого помещения и правовым статусом субъекта жилищных правоотношений, а также с основаниями возникновения права на жилое помещение.

В зависимости от вида права на жилое помещение рассмотрим общее и различное между его прекращением, утратой (несохранением), неприобретением.

Общее состоит в последствиях прекращения, утраты, неприобретения права пользования. Таким последствием является добровольное освобождение жилого помещения или принудительное выселение из жилого помещения, снятие с регистрационного учета. Общее относительно государственного и муниципального жилищных фондов может состоять в расторжении, прекращении договора социального найма, договора найма специализированного жилого помещения.

Различий между ними большое количество.

Рассмотрим прекращение, утрату, неприобретение права на жилое помещение в частном жилищном фонде. Этим отношениям посвящены раздел II ЖК РФ, глава 18 ГК РФ, а также глава 12 ЖК РФ в отношении собственности в жилищном кооперативе. В частном жилищном фонде наряду с правом собственности возможно действие права пользования членов семьи собственника, членов семьи члена жилищного кооператива, нанимателей и членов его семьи по договору найма, по договору безвозмездного пользования, на ином законном основании.

Право собственности прекращается по следующим причинам:

  • в связи с отчуждением жилого помещения;
  • при отказе собственника от права собственности на жилое помещение;
  • в случае смерти собственника;
  • при выкупе жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных, муниципальных нужд;
  • при уничтожении жилого помещения;
  • при продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств;
  • когда собственник после предупреждения использовал жилое помещение не по назначению, систематически нарушал права соседей, бесхозяйственно обращался с жилым помещением, допуская его разрушение и не произвел ремонт (ст. 32 ЖК РФ, ст. 293 ГК РФ, ст. 235 ГК РФ);
  • когда собственник произвел самовольно перепланировку, переустройство и не устранил после предупреждения недостатки (ст. 29 ЖК РФ);
  • в случае прекращения членства в жилищном кооперативе (выход, исключение и др.; ст. 130 ЖК РФ).

Отметим, что в отношении собственника употребим также термин «прекращение» права собственности. Надо полагать, что термин «утрата (несохранение) права собственности» не может быть употреблен по отношению к собственнику.

Возможно и неприобретение права собственности — в случае признания титула собственности недействительным.

Подводя итог сказанному, сделаем вывод об определении понятий «прекращение права собственности на жилое помещение» и его «неприобретение». Под прекращением права собственности на жилое помещение следует понимать добровольное либо принудительное отпадение при наступлении оснований, предусмотренных законом, возможностей владеть, пользоваться, распоряжаться по своему усмотрению жилым помещением, оснований (титулов) собственности. Собственник перестает обладать правом собственности, действие этого права заканчивается. Под неприобретением права собственности понимается не возникновение оснований (титулов) собственности либо признание их недействительными.

Теперь рассмотрим права других лиц на жилое помещение, находящееся в собственности.

Члены семьи собственника, в том случае, когда они не являются участниками общей собственности, обладают только правом пользования жилым помещением. К членам семьи собственника в соответствии с п. 11 (а, б) Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14 относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении супруг (супруга), дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки.

Членами семьи собственника жилою помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (ст. 55 ГПК РФ).

В силу ч. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Это право у них может быть прекращено, несохранено или неприобретено по следующим основаниям.

При прекращении семейных отношений с собственником, за бывшими членами его семьи право пользования жилым помещением не сохраняется. Это право может быть при определенных условиях сохранено на конкретный срок, по истечении которого оно прекращается. В ст. 31 (ч. 4 и 5) ЖК РФ предусматривается и прекращение права, и его несохранение

Надо полагать, что законодатель, используя разные термины, усматривает различия между несохранением и прекращением права пользования жилым помещением.

Несохранение права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника есть утрата этого права и отпадение оснований пользования жилым помещением.

Согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение влечет прекращение права пользования этим жилым помещением у членов семьи бывшего собственника. Прекращение в этом случае понимается как отпадение оснований пользования жилым помещением и окончание действия этого права.

У нанимателей и членов их семей по договору найма, у пользователей по договору безвозмездного пользования право пользования прекращается с прекращением или расторжением договоров найма, безвозмездного пользования, отпадением иных оснований пользования.

Возможно и неприобретение права пользования при признании договоров найма, безвозмездного пользования недействительными и в других случаях, когда вселение в жилое помещение произошло без законных оснований, либо с нарушением условий, порядка, установленных законом, договором. Неприобретение означает невозникновение права пользования. Это возможно как при незаконности основания для вселения, так и при вселении с нарушением порядка и условий.

Отметим, что право пользования по завещательному отказу действует на срок, предусмотренный завещанием. Оно прекращается в связи с истечением срока завещательного отказа, либо при использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав соседей, при бесхозяйственном обращении с жилым помещением, влекущим его разрушение (ст. 33 и 35 ЖК РФ).

Возможно неприобретение права пользования в случае признания завещательного отказа недействительным (ст. 1131 ГК РФ), а также в случае отказа от завещательного отказа (ст. 1160 ГК РФ), и когда отказополучатель не воспользовался завещательным отказом в течение трех лет со дня открытия наследства (ст. 1138 ГК РФ). Признание отказополучателя недостойным наследником влечет неприобретение права пользования жилым помещением (ст. 1117 ГК РФ).

Получатель ренты реализует право пользования в пределах сроков, установленных договором ренты, а по договору пожизненного содержания с иждивением — пожизненно (ст. 605 ГК РФ).

Теперь рассмотрим вопрос о праве на жилое помещение по договору социального найма и найма специализированного жилого помещения.

Право пользования у нанимателя, членов его семьи, других лиц может быть прекращено, утрачено, не приобретено.

Прекращение права пользования возможно при расторжении, прекращении договора социального найма. Отметим, что прекращение договора социального найма возможно лишь по причине утраты (разрушения) жилого помещения, и со смертью одиноко проживающего нанимателя (ст. 83 ЖК РФ).

Неприобретение права пользования жилым помещением по договору социального найма возможно при признании договора, в том числе обмена, недействительным, а также в случае неосуществления права в течение срока его действия, истечения сроков давности, когда отсутствуют основания для признания причин неосуществления права уважительными. Срок действия права составляет три года. Уважительными причинами суд признает наличие препятствий в реализации как со стороны наймодателя, нанимателя, членов его семьи, так и у самого лица, чье право оспаривается (болезнь, командировка и т.п.).

Возможно и несохранение права у бывших членов семьи нанимателя, которые без уважительных причин не пользуются жилым помещением, сохраняя лишь регистрацию в нем.

У поднанимателя самостоятельное право пользования не возникает.

Статья 82 ЖК РФ предусматривает изменение договора социального найма. Однако эта статья ограничивает изменение договора социального найма лишь объединением отдельных договоров социального найма при объединении нанимателей в единую семью.

Между тем изменение договора социального найма влечет и выбытие нанимателя или члена его семьи на другое постоянное место жительства, а также вселение граждан в качестве членов семьи (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ).

При смене собственника, законного владельца договор социального найма продолжает действовать (ст. 64 ЖК РФ).

К членам семьи нанимателя относятся: его супруг, дети и родители при условии совместного проживания (ст. 69 ЖК РФ). Представляется, что правила, изложенные в указанной статье, не соответствуют правилам, установленным Семейным Кодексом РФ, который к членам семьи относит и супруга, проживающего отдельно, и несовершеннолетних детей, независимо от того, совместно или отдельно они проживают от родителей (ст. 31, 51, 61, 63, 65, 66 СК РФ). Критерии отнесения к членам семьи, указанные в Жилищном кодексе РФ, следовало бы пересмотреть, что обеспечит единообразие в применении соответствующих норм.

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы могут быть отнесены к членам семьи при условии вселения в качестве таковых и ведения общего хозяйства.

Судебная практика под вселением в жилое помещение в качестве члена семьи признает совокупность фактов:

  • регистрацию в жилом помещении по месту жительства; занятие жилого помещения в установленном законом порядке;
  • пользование жилым помещением;
  • наличие отношений с другими лицами, обладающими правами на это жилое помещение; заключение (изменение) договора с наймодателем;
  • выполнение обязанностей по договору;
  • родство, свойство, иную связь с нанимателем, членами его семьи и др.

В этом случае эти лица приобретают самостоятельное право пользования. Другие же лица могут быть признаны в качестве членов семьи лишь в судебном порядке. В наших случаях это возможно. Влечет ли признание членом семьи возникновение самостоятельного права пользования жилым помещением?

Для признания других лиц членами семьи необходимо вселение в жилое помещение в установленном законом порядке: письменное согласие нанимателя, членов его семьи на вселение, а в случаях, предусмотренных законом, — с согласия наймодателя (ст. 70 ЖК РФ); соблюдение норм жилой площади, совместное ведение хозяйства и др.

Подлежит выяснению наличие или отсутствие у другого лица, в том числе родственника, иного жилого помещения, утраты или сохранения связи с этим жилым помещением.

Как свидетельствует правоприменительная деятельность, признание членом семьи не влечет само по себе одновременное возникновение самостоятельного права пользования жилым помещением. Возникновение права пользования зависит от вселения в жилое помещение в установленном порядке, регистрации в нем, отсутствии другого жилого помещения, либо утраты юридической связи с другим жилым помещением и т.п.

Применительно к найму специализированного жилого помещения существенных различий в прекращении, утрате, неприобретении не имеется.

Таким образом, прекращение права на жилое помещение следует понимать как отпадение обстоятельств, ставших основаниями возникновения этого права, и окончание его действия.

Утрата или несохранение права означает прекращение юридической связи, прекращение субъективного права и отпадение оснований пользования.

Неприобретение права понимается как невозникновение права на жилое помещение.

Последствием прекращения, утраты, не приобретения является выселение из жилого помещения. Если лицо не вселялось в жилое помещение, то в выселении нет необходимости.

В тех случаях, когда имела место регистрация в жилом помещении, необходимо ставить вопрос и о снятии с регистрационного учета.

Нам представляется, что в тех случаях, когда суд признает необходимым сохранить за ответчиком право пользования жилым помещением на конкретный срок, в резолютивной части решения следует указать об отказе в удовлетворении иска о выселении, прекращении права пользования.

Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. №14 в резолютивной части решения суда по иску собственника жилого помещения о прекращении права пользования бывшего члена семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны содержаться исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств дела, об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части (ч. 5 ст. 198 ГПК РФ). В ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску собственника жилого помещения, так и по встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно было заявлено (ст. 138 ГПК РФ). Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при его исполнении (ч. 5 ст. 198, ст. 204-207 ГПК РФ).

Отсутствует единообразие в применении норм ч. 1 ст. 31 ЖК РФ относительно признания несовершеннолетних детей бывшими членами семьи своих родителей, с которыми в момент рассмотрения дела они не проживают. В основном несовершеннолетние дети признаются членами семьи каждого из родителей даже в случае не проживания с ними.

В отдельным случаях суды не признают таких детей членами семьи родителя, с которыми ребенок не проживает.

В большинстве случаев одновременно с требованием о прекращении права пользования жилым помещением было заявлено требование о снятии ответчика с регистрационного учета в спорном жилом помещении.

Споры о прекращении права пользования жилым помещением бывшими членами семьи нанимателя (ст. 69 ЖК РФ) возникают, как правило, с лицами, не проживающими длительное время в жилом помещении.

Суды, как правило, учитывают, что прекращение семейных отношений с нанимателем жилого помещения не влияет на объем прав и обязанностей проживающих совместно с ним бывших членов семьи и за ними сохраняется право пользования жилым помещением.

Рассматривая иски по делам данной категории, суды, как правило, выясняют уважительность непроживания ответчика в жилом помещении, устанавливают, имел ли ответчик реальную возможность пользоваться жилым помещением, имеет ли другое постоянное место жительства, в том числе приобрел ли право на жилое помещение, в котором проживает. Установив, что причины не пользования жилым помещением являются неуважительными, суды признают договор социального найма с таким лицом расторгнутым.

Обстоятельствами, имеющими значение по спорам о прекращении права пользования жилым помещением, признаются:

  • наличие ранее семейных отношений между истцом и ответчиком;
  • прекращение семейных отношений;
  • отсутствие соглашения между собственником и бывшим членом его семьи;
  • отсутствие (наличие) у бывшего члена семьи собственника оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;
  • имущественное положение бывшего члена семьи собственника;
  • другие обстоятельства, свидетельствующие о возможности бывшего члена семьи обеспечить себя иным жилым помещением.

2. Некоторые вопросы защиты прав лиц, отстраненных от участия в приватизации жилого помещения. В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (в ред. от 11 июня 2008 г.) граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и ее субъектов.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних (в ред. Закона РФ от 23 декабря 1992 г. № 4199-1; федеральных законов от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ, от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ, от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ).

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей) или опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 2 Закона, которая была введена Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ).

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства (ч. 3 ст. 2 Закона; в ред. Федерального закона от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ).

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу (ч. 4 ст. 2 введена Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ, в ред. Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ).

Как свидетельствует судебная практика, довольно часто некоторые лица, обладающие правом на приватизацию, отстраняются от участия в приватизации. Лица, незаконно отстраненные от участия в приватизации, а это в основном несовершеннолетние дети, в судебном порядке могут восстановить свое право на приватизацию. Они самостоятельно, по достижении совершеннолетия, а иногда в их интересах законные представители предъявляют в суд иски о признании договора приватизации частично недействительным, о включении в договор в качестве участника, о признании права собственности на конкретную долю, а также другие требования, вид которых определяется в зависимости от конкретной ситуации.

Суд, установив, что ребенок незаконно отстранен от приватизации, удовлетворяет иск. Каких-либо иных рекомендаций не дает и Верховный Суд РФ, соглашаясь с терминологическим обозначением иска и принятого по нему решения.

Между тем неясно, какой пункт договора приватизации признан недействительным. Часто указывают на пункт, которого в договоре нет: «В части невключения в договор».

Возникает вопрос о том, в какой же части договор признан недействительным и не влечет ли признание договора недействительным в этой части недействительность договора в целом. Ведь речь идет о субъектном составе договора. Следовательно, недействительность в части субъектного состава влечет недействительность в целом.

Нам представляется, что приемлемым, исходя из законоположений, следовало бы ставить вопрос об изменении договора в части определенного пункта, касающегося субъектного состава, а не о признании договора недействительным в части. Это позволит устранить неясность, вызываемую признанием договора недействительным в части. Не будет нарушен и принцип свободы договора.

Требование может быть терминологически обозначено следующим образом: «Об изменении договора приватизации путем включения в состав участников, о признании права собственности на соответствующую долю». Дальнейший перечень требований определяется необходимостью восстановления нарушенного права и конкретной ситуацией.

3. Вопросы признания права и раздела жилого помещения в рамках раздела совместно нажитого имущества. В правоприменительной деятельности возникает множество вопросов, связанных с признанием права и разделом жилой площади между супругами (бывшими супругами). Эти проблемы касаются случаев, когда в состав совместно нажитого имущества входит имущественное право по договору участия: в долевом строительстве (иных подобных договоров); в незавершенных строительством индивидуальных жилых домах, коттеджей, квартир в многоквартирных домах.

В одних случаях происходит подмена понятий «признание права собственности» и «права на раздел жилой площади», в других — неправильное толкование норм Семейного кодекса РФ, в-третьих — невыяснение того, что входит в состав совместно нажитого имущества и др.

Отметим, что состав, вид, стоимость имущества, его правовой режим и другие юридически значимые обстоятельства определяются на период брака, в том числе на день его прекращения — юридического или фактического.

По договору об участии в долевом строительстве жилого помещения совместным имуществом является имущественное право — право требования передачи в собственность жилого помещения при соблюдении условий договора. Следует четко устанавливать то, что в период брака нажито супругами. Если на момент расторжения брака право требования передачи жилого помещения в собственность не может быть реализовано по причине отсутствия жилого помещения, когда, например, степень готовности многоквартирного дома исключает наличие жилого помещения (начальный этап, строительство «заморожено», приостановлено, объект не может быть принят в эксплуатацию по причине ею неготовности к эксплуатации и др.), то в этом случае в период брака нажито право требования по договору.

Раздел в натуре права требования не может быть произведен. Как правило, определяются доли супругов в этом праве: по 1/2. Это может звучать так: «Признать за Ф.И.О. по 1/2 доли в праве требования по п. 1 договора об участии в долевом строительстве от 15 декабря 2007 г.». Для того чтобы впоследствии не возникло неясностей, следует изменить и соответствующий пункт договора. В таком случае решение суда и договор станут юридическим составом возникновения права собственности на квартиру либо права требования. К сожалению, суды не всегда решают вопрос об изменении соответствующего пункта договора, и решение становится неисполнимым. Перед регистратором права два документа: решение суда и договор. Какой из них следует исполнить? Исполнение обоих приводит к путанице, ошибке в принадлежности прав, его виде, объекте права и т.п.

В отдельных случаях суды признают право собственности на долю в праве требования, что является незаконным. В том случае, когда строительство завершено, наряду с признанием права на долю в праве требования, следует одновременно признать право собственности на соответствующую долю в праве на жилое помещение и изменить соответствующий пункт договора. В таких случаях следует выяснять и возможность раздела имущества (жилого помещения) в натуре.

Определенные трудности вызывает и наличие обременений правами третьих лиц, как правило, кредитных учреждений. Представляется, что при предъявлении притязаний супругом-должником по кредитному договору либо кредитной организацией по договору об ипотеке следует распределять долги между супругами по кредитному договору с изменением соответствующего пункта договора.

4. Прекращение права пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма и признание гражданина неприобретшим право пользования жилым помещением. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения урегулировано ст. 83 ЖК РФ, согласно которой договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83) и прекращен независимо от их волеизъявления в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим (ч. 5 ст. 83). Такое основание прекращения договора, как истечение срока его действия, не распространяется на договор социального найма жилого помещения, так как договор является бессрочным (ч. 2 ст. 60).

Перечень оснований, по которым наниматель по договору социального найма жилого помещения может потребовать его расторжения, законом не ограничен. Для расторжения договора социального найма жилого помещения нанимателю необходимо получить письменное согласие всех проживающих совместно с ним членов его семьи. При этом договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Перечень оснований для расторжения договора в судебном порядке по инициативе наймодателя является исчерпывающим (ч. 4 ст. 83) и аналогичен основаниям расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя.

Как правило, при возникновении спора при обращении в суд в обоснование заявленных исковых требований истец указывает на прекращение семейных отношений с ответчиком, на длительное непроживание на спорной жилой площади, на ненесение обязанностей по договору найма.

Суд при удовлетворении иска ссылается на ч. 4 ст. 69, ст. 71, ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

Обстоятельствами, имеющими значение по этой категории дел являются:

  • наличие договора социального найма;
  • невнесение платы за жилье и услуги;
  • разрушение, повреждение жилого помещения;
  • систематическое нарушение прав соседей;
  • невозможность совместного проживания;
  • утрата жилого помещения;
  • смерть, в том числе одиноко проживающего нанимателя;
  • отсутствие оснований для сохранения прав;
  • выезд нанимателя и членов семьи в другое место жительства;
  • предъявление иска наймодателем.

Признание гражданина не приобретшим право пользования жилым помещением — одна из многочисленных категорий споров.

Основаниями для предъявления исков о признании неприобретшим права являются:

  • вселение в жилое помещение с нарушением требований действующего законодательства;
  • наличие у гражданина регистрации по месту жительства в жилом помещении, куда он не вселялся.

При рассмотрении дел данной категории следует руководствоваться ст. 30 и 31 ЖК РФ, регулирующими правоотношения, связанные с правом собственности на жилое помещение, а также ст. 69, 70, 80, 81 ЖК РФ, регулирующими правоотношения, вытекающие из договора социального найма.

Необходимо учитывать позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 2 февраля 1998 г. по делу о проверке конституционности п. 10, 12 и 21 «Правит регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713. Согласно данной позиции сам по себе факт регистрации или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей.

С иском о признании гражданина неприобретшим право пользования жилым помещением вправе обратиться собственник жилого помещения, наниматель, наймодатель, иные лица, чьи права нарушены, и в частности, наличием регистрации по месту жительства в спорном жилом помещении.

Разрешая спор, суд руководствуется ст. 70 ЖК РФ. Если гражданин в жилое помещение не вселялся или вселился с нарушением требований ст. 70 ЖК РФ, то он признается неприобретшим право пользования жилым помещением.

Выяснению подлежит вопрос о том, вселялся ли гражданин в спорное жилое помещение и имелись ли законные основания для вселения, а также, если такие основания имелись, то не отпали (признание недействительным договора, акта органов государственной власти и др.).

Установив, что вселение в жилое помещение не произошло или произошло без законных к тому оснований либо по незаконному основанию, а регистрация по месту жительства носит формальный характер и не была связана с фактическим проживанием гражданина в спорном жилом помещении, суд вправе удовлетворить исковые требования.

Уважительными причинами невселения, не влекущими признание не приобретшим право пользования, следует считать болезнь, престарелый возраст, несовершеннолетие, которые не позволяют гражданину реализовать право на вселение.

Отсутствие у гражданина другого жилого помещения при рассмотрении споров данной категории правового значения не имеет.

Самым распространенным основанием для обращения в суд с иском о признании не приобретшим право пользования жилым помещением является регистрация гражданина по месту жительства в спорном жилом помещении, не связанная с правом пользования жилым помещением.

Установив в судебном заседании, что вселение в жилое помещение произошло на законных основаниях, а непроживание в нем носит временный характер, суд, как свидетельствует судебная практика, в удовлетворении требований о признании лица неприобретшим право пользования жилым помещением отказывает.

Юридически значимыми обстоятельствами по этой категории дел являются:

  • основания регистрации;
  • причины, ставшие препятствием для реализации права пользования и вселения;
  • характер нарушения законодательства при вселении;
  • законность основания возникновения права пользования;
  • вид права на жилое помещение;
  • наличие другого жилого помещения;
  • другие обстоятельства, определяемые в конкретной ситуации.
Isfic.Info 2006-2018