Гражданское право России

Наем жилого помещения


Договор социального найма

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Данный договор регулируется как жилищным законодательством (гл. 8 разд. 111 Жилищного кодекса РФ), так и отдельными нормами ГК РФ (гл. 35). К этому договору применяются правила ст. 674 ГК РФ (форма договора), 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение), 678 (обязанности нанимателя), 680 (временные жильцы) и п. 1-3 ст. 685 ГК РФ (поднаем).

Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным. Его можно также считать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности изменить его условия в сторону от установленных наймодателем.

Закон запрещает заключение договора социального найма без наличия жилищного фонда социального использования, т.е. совокупности всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищным кодексом определяются такие понятия, как норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения (ст. 50 ЖК РФ).

Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв м. общей площади жилья на гражданина.

Заключение договора социального найма завершается путем выдачи (на основе соответствующего решения) местной администрацией тому или иному лицу документа, который подтверждает право указанных в нем лиц на заключение договора найма.

Ордер может быть признан недействительным только в судебном порядке. Закон (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ) устанавливает несколько оснований недействительности ордера: предоставление гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий; нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение; неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении указанного помещения; иные случаи нарушения порядка и условий предоставления жилья.

Признание ордера недействительным ведет к выселению граждан, перечисленных в ордере, с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали. Однако, если незаконный ордер выдан из-за неправомерных действий получивших ордер лиц, то они подлежат выселению без предоставления другого жилья, за исключением граждан, которые ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда: им должно быть предоставлено жилье, ранее ими занимаемое, или другое жилое помещение (ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР).

Предмет данного договора может предоставлять собой либо отдельную комнату, либо одну или несколько комнат в коммунальной квартире, но обязательно имеющих вход из мест общего пользования. Самостоятельным предметом договора жилищного найма не могут быть ни часть комнаты, ни комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная). Договор не может заключаться в отношении нежилых помещений.

Сторонами договора социального найма жилого помещения являются, с одной стороны, наниматель (или наниматели, семья) — сторона, нанимающая помещение для проживания, с другой стороны, наймодатель — сторона, предоставляющая такое помещение. В качестве наймодателя выступают жилищно-эксплуатационные организации.

У нанимателя обычно имеется семья, члены семьи, и к ним закон относит совместно проживающих с нанимателем и связанных человеческой общностью родственников и близких. Статья 53 ЖК РФ признает членами семьи нанимателя и его супруга, детей и родителей. Для признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, иных лиц необходимо, чтобы они вели с нанимателем общее хозяйство. Но закон не устанавливает ни срока совместного проживания этих лиц с нанимателем, ни условий ведения общего хозяйства.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения (ст. 53 ЖК РСФСР).

Одной из существенных обязанностей наймодателя является предоставление нанимателю житья в исправном состоянии. Наймодатель обязан проводить необходимый капитальный ремонт, исправлять повреждения оборудования, причем в случае аварии — немедленно. Обязанность проведения указанного ремонта порождает и дополнительную обязанность наймодателя, предусмотренную ст. 82 ЖК РФ, — предоставить жилье на время ремонта.

Наниматель по закону обязан: пользоваться предоставленным жильем и его оборудованием по назначению, содержать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах; производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования; содержать в чистоте и порядке занимаемое жилье; соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные правила; не производить в помещении перепланировок без соответствующего письменного разрешения; при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать возможные меры к устранению повреждений; возмещать наймодателю все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования; при выезде из квартиры на другое постоянное место жительства сдать наймодателю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии.

Согласно ст. 46 ЖК РФ наниматель имеет право на заселение освободившихся в квартире жилых помещений. Если в квартире освободилось не изолированное жилое помещение, то данное освободившееся помещение передается в пользование этому нанимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Если же в квартире нет лиц, которые относятся к названной категории, освободившееся жилое помещение передается гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы. Наниматель может в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Прекращение договора социального найма производится по инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя. При этом наниматель может расторгнуть договор в любое время, независимо от оснований и без предварительного уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель может расторгнуть договор только при наличии установленных законом оснований. В зависимости от оснований выселение производится в судебном или административном порядке с предоставлением другого годного для жилья помещения либо без предоставления такового. Выселение без предоставления жилья применяется лишь в случае грубейшего нарушения установленного порядка распределения жилой площади или обязанностей по договору. Так, ст. 98 ЖК РСФСР предусматривает следующие основания выселения в судебном порядке без предоставления жилья: систематическое разрушение или порча помещения либо использование его не по назначению; систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание с нанимателем других лиц в квартире или доме.

Договор коммерческого найма

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения требуется лишь соглашение сторон, и никакие административные решения здесь не нужны.

Объектом данного договора является жилое помещение, которое соответствует требованиям строительных правил, противопожарным, санитарным и иным нормам. Оно должно быть признано жилым бюро технической инвентаризации, а также изолированным и пригодным для проживания.

Стороны договора — наймодатель (любой субъект гражданского права, собственник жилья) и наниматель (только гражданин). Юридическому лицу жилье может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Договор найма жилого помещения является срочным. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. Если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Закон устанавливает, что кроме нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно проживать с нанимателем могут только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать с нанимателем и пользоваться жилыми помещениями могут любые лица. Но эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жильем, однако они не несут обязанностей. Согласно ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, имеют право выступать и как сонаниматели. В такой ситуации возникает множественность лиц в обязательстве из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два или более гражданина — сонаниматели и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Наймодатель может требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

По закону в договоре коммерческого найма размер оплаты за пользование жильем устанавливается по соглашению сторон. Однако допускается возможность соглашения сторон, в котором может быть установлен максимальный размер оплаты за жилое помещение. Одностороннее изменение размера оплаты за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

В договоре обычно указывается срок внесения платы за пользование жилыми помещениями. Если срок не указан, то в соответствии с п. 3 ст. 682 ГК РФ оплата производится ежемесячно.

Участниками рассматриваемых жилищных правоотношений помимо наймодателя и нанимателя могут быть также поднаниматели и временные жильцы, которые самостоятельных прав пользования жильем не имеют. Для вселения как тех, так и других требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц. Временные жильцы пользуются жилой площадью безвозмездно в течение ограниченного срока. При этом конкретная часть жилого помещения в пользование им не выделяется и согласия наймодателя не требуется.

Временные жильцы могут вселяться на заранее определенный срок или на неопределенный срок; наниматель или любой проживающий на данной жилой площади гражданин могут потребовать выселения временных жильцов, которые обязаны выехать с занимаемой площади не позднее 7 дней после предъявления требований о выселении.

Поднаниматели, в отличие от временных жильцов, должны оплачивать пользование предоставленным им жильем. Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма.

Поднаниматель, в отличие от временных жильцов, получает во владение и пользование определенную часть жилого помещения (или все помещение). Однако самостоятельного права пользования он не приобретает, и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель. При этом он обладает полномочиями и по распоряжению переданным ему в пользование жильем.

Согласно п. 2 ст. 685 ГК РФ договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Эта норма составляет 12 кв. м жилой площади (ст. 38 ЖК РФ). В силу этого, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы, сдача жилого помещения в поднаем невозможна.

Кроме того, на договор поднайма жилого помещения не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок. ГК РФ устанавливается преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 664). Поэтому для соблюдения этого права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилья предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних или новых условий договора наниматель не может требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если же наймодатель по определенным причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

В случае отказа наймодателя от продления договора, и если в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем он заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ). Статья 687 ГК РФ определяет условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения: наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем. Если из жилого помещения выедут не все, то договор не прекратит своего действия: права на жилое помещение утратят лишь выбывшие на другое место жительства.

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут по инициативе любой из сторон, если техническое, санитарное и иное состояние жилья делают его непригодным для проживания. Такая непригодность устанавливается бюро технической инвентаризации, органами санитарного надзора, пожарного надзора и т.д.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане используют жилое помещение не по назначению или систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. В случае игнорирования данного предупреждения суд может вынести решение о расторжении договора найма жилого помещения. Одновременно суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при повторном обращении к нему расторгнуть договор, и все проживающие с нанимателем лица выселяются из занимаемого жилья.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз — по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

На основании решения суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших причиной расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении указанного договора. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения на срок не более одного года.

Isfic.Info 2006-2017