Отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества
В соответствии со ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и к договорам аренды отдельных видов имущества относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий и финансовой аренды (лизинга). К этим видам договора применяют положения ГК РФ об аренде.
Договор проката характеризуется особым составом сторон: арендодателем может быть только лицо, которое осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, а арендатором — лицо (обычно гражданин), которое использует имущество для потребительских целей.
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст. 626 ГК РФ).
Договор проката заключается в письменной форме. Согласно ст. 426 ГК РФ, он является публичным договором.
Закон установил, что договор проката заключается на срок до одного года, однако правила о возобновлении данного договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора (ст. 621 ГК РФ) к договору не применяются. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней.
Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества или выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.
При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно установить недостатки имущества на месте или осуществить замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в хорошем состоянии. Если недостатки имущества явились следствием нарушения арендатором правил его эксплуатации и содержания, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.
В соответствии со ст. 630 ГК РФ арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.
Законодатель установил порядок пользования арендованным имуществом. В частности, закрепил, что капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя. При этом сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по этому договору другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества inn паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.
В частности, по договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и его технической эксплуатации. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.
Согласно закону (ст. 633 ГК РФ) данный договор должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К нему не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.
Требуется, чтобы арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.
Что касается предоставления арендатору арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, то они должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, который предоставляется арендатору.
Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, то требованиям обычной практики эксплуатации транспорта данного вида и условиями договора. При этом члены экипажа являются работниками арендодателя, относящимися к управлению и технической эксплуатации, и подчиняются распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспорта.
Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель; он также несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.
На арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, возлагается обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с эксплуатацией (когда страхование является обязательным).
Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор может без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. При этом он в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспорта вправе без согласия арендодателя от своего имени заключить с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспорта, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, — назначению транспорта.
В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.
Закон установил также, что ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными гл. 59 ГК РФ. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.
По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ). При этом правила возобновления договора на неопределенный срок и о преимущественном возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
Согласно закону договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. И к этому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.
По общему правилу, арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. Он своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.
Арендатор, если иное не предусмотрено указанным договором аренды, несет расходы на содержание арендованного транспорта, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.
Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа и без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, — назначению транспортного средства.
Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ. Одновременно транспортным уставами и кодексами могут быть установлены иные помимо предусмотренных ГК РФ особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
Аренда зданий и сооружений широко распространена и имеет большое экономическое значение в условиях рыночных отношений.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).
Что касается земельного участка под зданием или сооружением, которое непосредственно примыкает к нему, то право арендатора на данный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).
Договор должен зафиксировать условия пользования земельным участком, но их отсутствие не влечет недействительность договора.
В такой ситуации к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый земельный участок.
Закон строго регламентирует формы договора аренды здания или сооружения. В частности, он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами, т.е. стороны не могут записать в договоре другую форму договора, например, путем обмена письмами, документами, устную форму и т.д. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. В противном случае он не требует государственной регистрации, и данный случай считается исключением из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.
Закон не устанавливает срок договора аренды здания или сооружения, а поэтому стороны обычно по своему усмотрению определяют его (краткосрочный или долгосрочный договор).
Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата).
Предмет договора — это здания и сооружения. Здания подразделяются на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для административных, учебных, лечебных, научных и т.п. целей. Жилыми зданиями являются те, которые используются для жилья. К сооружениям относятся инженерные объекты: мосты, дороги, колодцы, котельные и т.д.
Если стороны, заключая договор, не определили условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. К данному договору не применяется правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 654 ГК РФ).
Как правило, арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) — 1 м2, если в договоре стороны не зафиксируют другое. Например, при аренде памятников культуры таким показателем может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 м3, и т.д. Если аренда здания носит долгосрочный характер, нередко используют годовую ставку.
Размер арендной платы зависит от многих параметров: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния объекта (степень износа, строительный материал); назначения помещения; принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт, вода, газ и т.п.); пригодности здания к коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное, подвал); фактической площади здания и др.
ГК РФ (ст. 655) устанавливает особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания производится по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, квалифицируется как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества. Если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это квалифицируется как расторжение договора по соглашению сторон.
По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья, материалы, топливо, иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. По соглашению сторон передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей, природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом. Однако запрещается передача арендатору прав арендодателя, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается. В силу этого положение о форме договора аренды предприятия является императивной нормой, и стороны ее не могут изменить. Кроме того, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью (ст. 131 ГК РФ).
Закон также установил, что цена аренды предприятия определяется соглашением сторон и записывается в договоре. В нем необходимо определить не только размер арендной платы, но и периодичность внесения арендных платежей.
В связи с предстоящей передачей предприятия в аренду арендодатель письменно уведомляет об этом своих кредиторов. И только после этого предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Для составления данного акта проводится инвентаризация и составляется баланс. По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записываются их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.
В связи с предстоящим прекращением договора предприятие возвращается арендодателю также по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Одновременно также проводится инвентаризация материальных ценностей предприятия и составляется баланс.
По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК РФ он имеет право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно нарушать положения указанного договора аренды.
Арендатор также имеет право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор имеет право и на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имуществ, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.
Все расходы, которые относятся к эксплуатации предприятия, а также к уплате платежей по страхованию арендованного имущества, возлагаются на арендатора. Хотя договором здесь может быть установлено иное, т.е. арендодатель может взять на себя эти расходы. Поддерживать предприятие в хорошем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК РФ).
При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные правоотношения регулируются не ГК РФ, а законодательством о труде.
ГК РФ установил правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 663 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Но эти положения применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения перечислены в общих положениях ГК РФ об аренде (ст. 618-620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут оговорить дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также виды ответственности в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
Финансовая аренда (лизинг) регулируется ст. 665-670 ГК РФ, а также Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (с изм. от 26 июля 2006 г.) и другими нормативными правовыми актами. Кроме того, Российская Федерация в 1998 г. присоединилась к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге (Оттава, 28 мая 1988 г.).
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им лица и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).
Предметом договора финансовой аренды могут быть только не потребляемые вещи, которые не уничтожаются в процессе их использования, а лишь подвергаются постепенному изнашиванию. Эти вещи должны использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом договора финансовой аренды не могут быть земельные участки и другие природные объекты. Кроме того, предметом договора финансовой аренды должно быть не имущество, ранее использованное арендодателем, а новое, специально приобретенное им исключительно с целью передачи его в аренду. Не могут быть предметом финансовой аренды и имущественные права.
Договору лизинга присущ трехсторонний характер взаимоотношений, т.е. в лизинговой сделке принимают участие три субъекта. Первый — собственник имущества, предоставляющий его в пользование на условиях лизингового соглашения, — арендодатель (лизингодатель). Им может быть: учреждение банка; финансовая лизинговая компания; любая фирма, для которой лизинговый бизнес является одним из видов (целей) деятельности (что должно быть зафиксировано в уставе этой фирмы), а также имеющая финансовые источники лая проведения лизинговых операций.
Второй субъект договора лизинга — арендатор — лизингополучатель, которым может быть любое юридическое лицо, независимо от формы собственности: государственное предприятие, кооператив, акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью и др.
Третий субъект — продавец имущества лизингодателю (поставщик), которым также может быть любое юридическое лицо — производитель имущества, торговая организация и т.п.
Финансовая аренда является разновидностью договора аренды и на нее распространяются общие положения об аренде. Однако они применяются только в том случае, если отсутствуют специальные нормы, касающиеся финансовой аренды.
ГК РФ не устанавливает конкретных сроков действия договора финансовой аренды, полагаясь в этом вопросе на усмотрение сторон. Вместе с тем, лая финансовой аренды характерно приближение срока аренды к сроку службы оборудования, по окончании которого в соответствии с условиями договора аренды арендатор может приобрести имущество в собственность, возобновить договор на других условиях либо вернуть имущество арендодателю.
Закон установил, что арендодатель не отвечает перед арендатором за действия продавца по договору купли-продажи. Исключение составляют лишь случаи, когда в соответствии с договором лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя. В последнем случае арендатор имеет право по своему усмотрению предъявлять требования, вытекающие из договора купли- продажи как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Договор финансовой аренды не связывает договорными отношениями с продавцом. Но он вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, который заключен между продавцом и арендодателем, в частности, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При ненадлежащем исполнении условий договора купли-продажи арендатор наделяется правами и несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи соответствующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобретенное имущество). Но в силу того, что арендатор не является стороной договора, он не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.
Арендатор и арендодатель в отношениях с продавцом выступают как солидарные кредиторы. А значит, и тот, и другой могут предъявить требования к продавцу в полном объеме.
Договор регламентирует, какая из сторон будет нести обязанности по капитальному и текущему ремонту имущества, переданного в финансовую аренду. На арендатора по договору могут быть возложены обязанности, обычные для договора аренды. И он, не будучи собственником переданного ему имущества, несет риск его случайной гибели или порчи.