Жилищные права

Черты современных жилищных отношений и их учет при правовом регулировании


Вопросы, связанные с содержанием и особенностями жилищных отношений, в настоящее время не только не исчерпаны, но и требуют переосмысления и оценки с учетом их изменений. Подобные изменения связаны с формированием частного жилищного фонда, а также с иными обстоятельствами, к которым, в частности, можно отнести психологические моменты (неподготовленность российских граждан к статусу собственника, иждивенческий настрой и т.п.), экономическими преобразованиями (в том числе финансовый кризис) и др. В рамках данного параграфа основной акцент будет сделан на чертах жилищных отношений, которые необходимо учитывать при их правовом регулировании.

Ученые, исследующие историю становления жилищного права, обращают внимание на следующие причины, повлиявшие на его формирование: политического характера, экономического свойства и социальные факторы. На первых этапах развития советского общества определяющими факторами с политической точки зрения являются провозглашение рабочего класса как господствующего, и, соответственно, установление ограничений для отдельных категорий граждан. Экономическими причинами, оказавшими свое влияние на становление жилищного права, можно считать ликвидацию частной собственности, установление приоритета государственной собственности, «формирование качественно новых имущественных отношений, связанных с уравнительным обеспечением трудящихся жильем». Изменение социальной структуры общества (на трудящихся и эксплуататоров) повлияло и на субъектный состав жилищных отношений. При этом первая группа улучшает свои жилищные условия за счет ограничений или лишения жилищных прав второй социальной группы.

В юридической литературе справедливо отмечается, что данные тенденции следует признать основными, и в период с 1917 по 1941 год «государственная жилищная политика и обеспечивающая ее система жилищного законодательства сложились в своих основных чертах и в принципиально законченном виде...».

Характеристика современного состояния жилищных отношений и необходимых для них правовых средств, адекватных современным жизненным реалиям, ставит вопрос о необходимости анализа фактических жилищных отношений, существующих в данное время в России. Прежде всего, следует отметить, что они характеризуются ростом удельного веса частного жилищного фонда и стремлением государства уменьшить состав государственного и муниципального жилищного фонда, поскольку требуются большие финансовые затраты на его содержание. Одновременно с этим установление в Конституции РФ положения об отнесении России к социальному государству и закрепление в качестве одного из основных прав права на жилище означает обязательное участие государства в жилищных отношениях (но на принципиально иных основах, чем это было в советский период). Также следует обратить внимание еще на одну особенность складывающихся жилищных отношений - зачастую несвободный и недобровольный характер участия в них.

Суммируя вышесказанное, следует назвать черты отношений, которые дают основание относить их к жилищным.

Государственное участие.

Участие публичных органов в отношениях по поводу жилых помещений следует считать жилищными отношениями, если они: а) являются следствием исполнения конституционно закрепленных положений о социальной защите отдельных категорий граждан путем решения их жилищных проблем; б) возникают в связи со значимостью объекта в масштабах отдельной личности и государства, что заставляет последнего устанавливать определенные ограничения применительно к его использованию.

Вынужденность участия.

Большинство людей вынуждены сосуществовать в постоянном контакте с другими людьми, принимать решения сообща - таково современное устройство жилищной сферы. Индивидуальность принимаемых решений, как минимум, по количественному параметру может быть приравнена к коллективности. В этой связи жилищные отношения часто являются недобровольными, что, безусловно, требует продуманного регулирования. Исходя из этого, данная особенность может служить основанием для констатации наличия группы отношений, которую условно следует назвать «принудительные (обязательные) жилищные отношения». Очевидно, что данная характеристика касается подавляющего количества отношений, соответственно, учет такой черты является причиной формирования самостоятельного жилищного законодательства.

Для публичных органов такая вынужденность проявляется в том, что значительная часть жилищных отношений всегда будет сопряжена с участием в них государства в том смысле, что до тех пор, пока Россия признает себя социальным государством (с принятием определенных публичных обязательств в социальной сфере перед своими гражданами), оно будет вынуждено участвовать в этих отношениях и предоставлять жилье гражданам.

Благодаря выделению таких черт жилищных отношений из числа жилищных следует исключить: а) иные отношения по поводу жилых помещений, возникающих при участии государства (налоговые, бюджетные и т.п.); б) отношения по поводу жилых помещений, возникающие в сфере предоставления жилых помещений собственниками (физическими и юридическими лицами) третьим лицам, а также отношения по использованию жилых помещений, в которых отсутствует критерий вынужденности.

Таким образом,

жилищные отношения - это такие общественные отношения, возникновение которых является следствием вынужденного участия в них для сохранения жилищного фонда и обеспечения возможности его использования, а также те отношения, которые возникают по поводу удовлетворения потребности в проживании при участии органов публичной власти.

Именно данные общественные отношения нуждаются в особом правовом регулировании. Отношения с участием публичной власти требуют особого правового регулирования для устранения декларативности конституционных положений о гарантированности права на жилище. Специфика иных жилищных отношений позволяет обратить внимание на два момента. Во-первых, при их правовом регулировании необходимо, по мере возможности, учитывать критерий проживания как объективного выражения факта удовлетворения жилищной потребности в узком значении. Во-вторых, следует делать акцент на общественной значимости материального объекта (жилого помещения), выражающейся в поддержании физиологического функционирования человека, его социальной роли (функции в обществе) и объекта. в котором проходит частная жизнь. В связи с этим характерной чертой правового регулирования данных общественных отношений должен стать принцип гуманизма.

Гуманизм в жилищном праве. В жилищном законодательстве ссылку на требование гуманности1Следует сказать о том, что в ЖК РФ говорится именно о требовании гуманности, а не о принципе гуманности. На разное содержательное значение данных терминов обращается внимание в юридической литературе. Безусловно, расхождения в содержательном значении этих терминов достаточно принципиальны. Заметим, что требование гуманности, содержащееся в ЖК РФ, адресовано только правоприменителю, а не участникам жилищных правоотношений. Вместе с тем требование (гуманности) всегда должно быть адресовано участникам, а принципу (гуманности) должен подчиняться (помимо субъектов) и правоприменитель. Следовательно, правильнее говорить не о требовании гуманности, а о принципе гуманности. Более подробно о соотношении «требования» и «принципа» см.: Виниченко Ю.В. Разумность в гражданском праве Российской Федерации: автореф. дне.... канд. юрид. наук. СПб.. 2003. С. 11.12. мы встречаем всего один раз, когда речь заходит об аналогии права (ст. 7 ЖК РФ). Принцип гуманизма и гуманности, безусловно, являлся и является объектом изучения для представителей различных направлений научных знаний. Философские, исторические, социальные, и, конечно же, правовые аспекты исследуются на протяжении многих веков и в той или иной степени влияют на современные правовые воззрения. В социальной философии обосновывается сущность гуманизма и определяется его роль в жизни современного общества2 Наполнение категории «гуманизма» определенным содержанием зависело от исторического периода времени (от доктрины совершенного человека, через образ «святого» до девиза освобождения от пут феодализма и провозглашен я свободы и равенства). В современный период гуманизм рассматривается через призму любви к человечеству, уважению достоинства и прав человека, ценности личности., вплоть до последовательного продвижения идеи о духовности и гуманистических традициях как основе нового формирующегося открытого общества, способных корректировать появляющиеся новые приоритеты и ценности в развитии человеческой цивилизации. Философские воззрения позволяют выработать критерии, влияющие на соотношение действий (явлений, ситуаций, событий) в качестве гуманных и негуманных, определить критерии гуманности в данный конкретный исторический период развития общества.

Интуитивно, обыденно гуманность можно определять через противопоставление: гуманно - негуманно (жестоко, бесчеловечно). Иными словами, гуманные ценности - это ценности, «вышедшие» из самой природы человека, его естества. Гуманно, что человек живет, для этого он должен есть, пить, где-то жить, гуманно иметь детей, соответственно, бесчеловечно (негуманно) лишать человека его жизни, средств к существованию, места проживания и т.д.

В юриспруденции гуманизм, как правило, исследуется с точки зрения основополагающего принципа юридической ответственности. Не часто упоминается о гуманизме права в целом и совсем редко говорится о гуманизме как принципе соответствующей отрасли права. Одно из проявлений гуманизма советского права (которое можно «переложить» на жилищное право) усматривалось в закреплении средствами права «распределения известной все возрастающей части материальных благ бесплатно (из общественных фондов) среди членов социалистического общества». Кроме того, например, Г.А. Свердлык предлагал рассматривать принцип социалистического гуманизма всего лишь в группе конституционных принципов, а не принципов собственно жилищно-правовых или общеотраслевых3Свердлык Г.А. Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик и развитие принципов жилищного права // Основы советского жилищного законодательства: меже. сб. научн, труд. Свердловск. 1981. С 27.. При этом гуманистическую сущность советского жилищного права он видел в установке на обеспечение жильем каждого советского гражданина, а проявлением гуманизма считал, в частности, нормы о предоставлении жилья во внеочередном порядке лицам, страдающим хроническими заболеваниями4Данные нормы сохранены и в новом ЖК РФ, однако, как представляется, современная их оценка носит несколько иной характер - это в первую очередь не забота о конкретном больном человеке, а способ защиты здоровья тех, кто находится рядом с ним, т.е. ненарушение прав и интересов других лиц.. Вскользь упоминает о гуманизме содержания жилищных законов П.И. Седугин, когда говорит о принципах кодификации последних, а гуманистическую направленность Основ (речь идет об Основах жилищного законодательства) видит в сокращении случаев выселения граждан, в расширении гарантий прав лиц, проживающих в служебных помещениях и общежитиях.

Как известно, большим противником общих принципов, заменяющих конкретные нормы закона, выступал И.А. Покровский. Боязнь субъективного усмотрения судей и одновременное признание существования объективных начал справедливости, культуры, добра приводит автора к мысли о введении данных норм в положительное законодательство. Наверное, с позиции сегодняшнего дня упреки И.А. Покровского законодателю были бы неуместны в том контексте, что подробное законодательное регулирование большинства жизненных ситуаций (мы в первую очередь говорим, конечно же, о жилищных отношениях) состоялось. Фактически речь идет о весьма незначительных, больше гипотетических, ситуациях, рассчитанных на изменение фактических отношений и «отставание» законодательства от практики, где судьями должны использоваться принципы добросовестности, справедливости, разумности и обсуждаемой гуманности. Таким образом, в рамках положительного жилищного законодательства гуманность рассматривается только в контексте правоприменения как основа для формирования профессионального правосознания. В правоприменении гуманность есть основа для субъективного мнения судьи по каждому конкретному спору, который должен строить свое решение на основании философских и этических воззрений на содержание данного термина, на общепринятых моральных установках. При этом учение о морали, как известно, называется учением об обязанностях, а не учением о правах5Проблема заключается в том, что, несмотря на видимую очевидность трактовки понятия гуманности, содержательное его наполнение полностью зависит от устоев соответствующего общества, исторической эпохи и политической ситуации в стране. Очень наглядно это демонстрируют исследователи в области лингвистики. Так, под гуманизмом в советский период времени (с точки зрения анализа использования данного термина официальными лицами и средствами массовой информации) понималось: ненависть к врагам (30-е годы): «мир», «дружба» (60-е годы), права личности (70-е). Обнаруживается тенденция в использовании термина гуманизм от «массы» (50-е годы) до «личность» (70-е). Современное употребление данного термина, к сожалению, авторами данной работы не приводится, что является традиционным подходом для представителей данных наук (см.: Бикбов А. Функции понятия «гуманизм » в официальной советской риторике // Понятие гуманизма: Французский и русский опыт. M.. 2006. С 52-73.. Таким образом, судья обязан быть моральным человеком. По сути, закон предполагает существование на уровне профессионального (судейского) правосознания моральных и гуманных установок.

Сделаем еще одно принципиальное уточнение - о соотношении терминов «гуманность» и «гуманизм». Считается общепринятым, что гуманность - это одна из форм проявления гуманизма (это чувство, выражающееся в милосердии и сочувствии к человеку), а гуманизм - более широкое понятие, основанное прежде всего на уважении прав и свобод человека, гарантий их реализации. Получается, что гуманность ~ это именно субъективное чувство судьи при принятии решения по конкретному жилищному делу, которая должна присутствовать только тогда, когда судья принимает конкретное решение. Во всех других случаях предполагается, что принятый закон уже по сути есть проявление гуманизма. Гуманизм - это объективная категория, которая должна находить отражение в охране прав и свобод, в их реализации, т.е. в отношении к человеку. Акцент также делается на том обстоятельстве, что при рассмотрении гуманизма следует обращаться к условиям (выделено авт.), непосредственно определяющим развитие личности.

Следовательно, гуманизм в том контексте, который сегодня предлагает законодатель, должен рассматриваться так:

  1. сами принятые жилищные законы - гуманные, и судьи, применяя их, поступают гуманно;
  2. если существует пробел в праве, то, используя аналогию права, судья должен воспользоваться при принятии решения своими внутренними гуманными установками;
  3. если в законодательстве содержатся оценочные понятия, предоставляющие свободу усмотрения судьи, то, принимая решение по конкретному спору, судья должен учесть конкретные жизненные обстоятельства и проявить гуманизм по отношению к сторонам6Впервые в разъяснениях высших судебных инстанций на данный факт было обращено внимание в 2009 г., когда при оценке ст. 31 ЖК РФ, в рамках которой предусмотрен широкий простор для усмотрения судьи, было рекомендовано оценивать конкретные обстоятельства дела, руководствуясь не только принципами разумности и справедливости, но и гуманизма (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9)..

Однако такой однобокий подход к гуманизму в жилищном праве вряд ли оправдан. Кроме гуманности в правоприменении нужно говорить о гуманизме жилищного права как о его основном принципе. Регулирование жилищных отношений только через призму основных начал гражданского законодательства вряд ли приведет к желаемому социальному эффекту. Менее всего граждане готовы мириться с несправедливостью (по их мнению) именно тех законов, которые затрагивают их право на жилье. Гуманны должны быть сами нормы законодательства (гуманность как основное начало жилищного законодательства); гуманными должны быть судебные решения (с точки зрения аналогии права и учета конкретных жизненных обстоятельств); гуманными должны быть действия участников жилищного правоотношения (т.е. требование гуманности следует распространить не только на правоприменителя, но и на участников правоотношений).

Критерии гуманности видят в следующем: гуманно то, что вытекает из разумных потребностей, интересов и разумных средств удовлетворения потребностей и интересов.

Применительно к правовой регламентации жилищных отношений с учетом принципа гуманизма необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, гуманно создать такие условия для проживания людей, которые будут не только безопасны, но и создадут психологический комфорт для развития личности. Для этого разрабатываются определенные стандарты, предъявляемые к самому жилому помещению (температура, влажность и т.д.). Однако решение минимальных задач по обеспечению жильем и настойчивое снижение планки к тем требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, свидетельствуют об уходе государства от реализации провозглашенного конституционного права на жилище, что противоречит принципу гуманизма.

Во-вторых, гуманно вообще не выселять граждан из жилого помещения без предоставления другого жилья. В нашем законодательстве установлено четыре случая лишения права собственности за виновное поведение (ст. 293 ГК РФ и ст. 29 ЖК РФ)7В этих случаях собственник должен получить денежную сумму, оставшуюся после всех установленных законом выплат, что можно рассматривать как проявление при щи на недопустимости безвозмездного изъятия собственности, но только не гуманизма, поскольку приобрести на эти деньги другое жилое помещение фактически нереально. и четыре случая выселения без предоставления жилья лицам, занимающим жилое помещение по договору социального найма (ст. 83 ЖК РФ). Не забудем про служебные жилые помещения и общежития, где исключений по сохранению права проживания осталось всего четыре. Здесь нужна очень четкая граница между принципом справедливости и гуманизма. Как показал анализ юридической литературы, большинство исследователей подчеркивают их глубокую взаимосвязь и переплетение принципов справедливости и гуманизма и делают акцент на общечеловеческих ценностях, человеческом достоинстве, основных правах человека. Гуманно - не выселять, не закрывать глаза на то обстоятельство, что человек остается на улице и без жилища, право на которое гарантирует Конституция, но справедливо - защитить права и интересы третьих лиц, пострадавших от действий выселяемого (будь то нарушение общественного порядка, разрушение жилого помещения или использование жилья не по назначению). Об этом говорят те, кто оценивает гуманизм не только в выражении интересов личности, но и общества. В этом смысле справедливость должна быть найдена в соотношении различных субъективных жилищных прав, в предпочтении одних перед другими. «Существо социальной справедливости сводится к гармоничному примирению личной свободы и благосостояния с благосостоянием человеческого общества», - писал В.М. Хвостов8Хвостов В.М. Основы социологии. Учение о закономерности общественных процессов: элементарный очерк. М., 1923. С. 86.. Общество должно учитывать эти личные потребности, но не пытаться сталкивать интересы лиц. Справедливость права во всяком случае означает, что право не порождает массового протеста.

Конфликт личных и общественных потребностей выражается сегодня и в следующих нормах жилищного законодательства: государственная потребность - избавиться от содержания обременительного жилищного фонда; индивидуальная потребность - получить в собственность жилые помещения, пригодные для использования. В качестве конкретного примера такого конфликта выступает ситуация с капитальным ремонтом тех жилых помещений, которые были приватизированы гражданами.

В частности, нечетко высказана позиция суда в отношении обязанности бывших наймодателей (как правило, органов местного самоуправления) по капитальному ремонту жилых помещений, приватизированных гражданами. Напомним, что согласно Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» была разрешена приватизация жилых помещений, подлежащих капитальному ремонту, с сохранением за наймодателем обязанности по его проведению9Дословно текст Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 звучал следующим образом: «Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда» (ст. 16) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст. 959.. Вполне конкретный вопрос, который был поставлен перед Верховным Судом РФ о том, сохраняется ли у бывшего наймодателя - собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений - обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта, получил совершенно неконкретный ответ: «Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения».

Ни один нижестоящий суд не рискнул взять на себя ответственность и удовлетворить законные требования собственников о капитальном ремонте их домов. Создать прецедент в данной области означает поставить под угрозу все бюджеты органов местного самоуправления, которые не смогут выполнить взятые на себя обязательства и потянуть такую финансовую нагрузку. Высшая судебная власть взяла на себя эту «ответственность» и дала разъяснение сложившейся правовой ситуации. Но настолько очевидна политическая и экономическая подоплека данного разъяснения, что, по сути, право в этой ситуации превращается в элемент решения этих вопросов с явным игнорированием закрепленного в Конституции РФ права на жилище.

В-третьих, государство должно не только гарантировать право граждан на жилище в смысле обеспечения им всех нуждающихся, но и создавать наиболее благоприятные условия сосуществования людей в жилых помещениях.

Вопиющим отступлением от принципа гуманизма является ситуация, сложившаяся в отношении права долевой собственности в жилых помещениях, которую не собирается решать законодатель, и не могут в связи с этим разрешить и судьи. Как известно, гражданское законодательство устанавливает применительно к долевой собственности принцип единогласия в принятии решений, что разумно и справедливо. Вместе с тем огромное количество жилых помещений в настоящее время переходят по наследству в долях (и часто людям, находящимся в конфликте между собой), технический раздел таких помещений также достаточно часто невозможен. Люди вынуждены сосуществовать в таких объектах при отсутствии хоть какого-то правового выхода из этой ситуации (достаточно одного возражающего сособственника, и возникает правовой тупик).

Определить порядок пользования в большинстве случаев либо невозможно (например, для однокомнатной квартиры невозможно в принципе, а для двух-трехкомнатных квартир при 5-10 сособственниках такое определение, мягко говоря, затруднено), либо не приводит к разрешению возникшего конфликта совместно проживающих.

Определенный выход из ситуации в рамках наследственных отношений предлагается в ст. 1168 ГК РФ. Однако в рамках нотариального производства ее применение исключается. Наследник жилого помещения (неделимой вещи) может после оформления квартиры в долевую собственность обратиться в суд с требованием оформления данного объекта в свою индивидуальную собственность. Осложняется ситуация не только противоречивостью и непоследовательностью изложения самого п. 3 ст. 1168 ГКРФ. на которые не раз обращалось внимание в юридической литературе, но и сугубо практической ситуацией, когда жилое помещение является единственным имуществом, входящим в состав наследства.

Неприменимыми на практике оказываются и положения абз. 2 а 4 ст. 252 ГК РФ, поскольку возражающий против выплаты компенсации за долю собственник, как правило, имеет «существенный интерес в использовании данного имущества».

Однако законодатель продолжает оставаться на той же позиции - договаривайтесь между собой. Гуманно ли это? Думается, вряд ли. Данная ситуация требует скорейшего правового разрешения путем использования инструментария жилищного законодательства. Во-первых, необходимо учитывать уже не раз упоминавшийся критерий проживания. Абсолютно очевидно, что сособственник, непосредственно проживающий в жилом помещении, должен иметь приоритет остаться в нем. Во-вторых, несмотря на значительность или незначительность доли сособственника, нужно установить его обязанность по отказу от своей доли в случае его непроживания, а также в случае наличия иных жилых помещений на праве собственности или иных законных основаниях. В-третьих, необходимо установить приоритет в праве на сохранение доли лицам, отнесенным к категории нуждающихся в жилье.

Нельзя в данном случае использовать только механизмы, характерные для гражданско-правового регулирования, что может привести (и уже приводит) к негативным психологическим последствиям (ситуация постоянного конфликта и неразрешимой проблемы), к увеличению числа бытовых преступлений, к созданию «фактических» коммуналок, с существованием которых государство борется уже многие годы

В-четвертых, правоприменение не должно формировать в массовом правосознании противоречащие действующему праву представления о правомерном и неправомерном. Классическим примером этого в нашей действительности является ситуация с самовольными постройками. Многие годы суды без каких-либо видимых сложностей признавали права на самовольные постройки. В сознании людей сложился вполне устоявшийся стереотип поведения: нужно сначала построить, а потом идти в суд и постройку «узаконить». Большинство людей искренне считали (а некоторые и считают), что так правильно и законно поступать, что это не проще и выгодней, а именно правомерно. А потом без видимых для граждан причин ситуация в корне меняется. Гуманные по сути нормы (о самовольной постройке) при таком их применении превратились в ситуацию нескончаемых конфликтов. А ведь речь идет о жилье! Виноваты в такой ситуации именно правовая система и непродуманное применение указанных норм.

В-пятых, жилищное законодательство должно оценивать не только соответствующее волеизъявление лица, но и условия формирования его воли.

Известно, что воля и волеизъявление всегда должны рассматриваться в единстве. «Единство воли и волеизъявления - основа для правовой оценки поведения субъекта и признания этого поведения имеющим юридическое значение», - писал О.А. Красавчиков. Все признают это утверждение применительно к обману, заблуждению и иным подобным основаниям, установленным для признания сделки недействительной. Однако, несмотря на социальную значимость отношений в жилищной сфере, в ЖК РФ есть примеры того, когда законодатель не придает никакого значения воле и оценивает только волеизъявление, причем влекущее негативные для лиц последствия. Речь идет об отказе в принятии на учет лиц, если они в течение пяти лет совершили действия, влекущие к признанию их нуждающимися.

Сегодня закон формально подходит к этим ситуациям. Если человек продал свою комнату или квартиру, то в течение установленного законом срока претендовать на постановку на учет он не сможет. А если эти действия явились следствием жизненной необходимости (тяжело заболел близкий родственник или необходимы средства для существования)? Подобные ситуации жилищное законодательство обязано учитывать, хотя бы в виде исключения предоставляя органам местного самоуправления принимать решения по каждому вопросу исходя из конкретных жизненных обстоятельств. В противном случае такие действия очень напоминают данную 100 лет назад трактовку административного принуждения, или административного самоуправства, как ситуации того, что представителям власти нет надобности доказывать правомерность своего поведения10Куминера A.M. Господство права и административное принуждение // Юридические записки. Вып. 1 / под ред. А.П. Свирщевского, Г.С. Фельдштейна, А.Л. Фрейтап-Лоринговена. Ярославль. 1911. С. 8..

Таким образом, гуманизм в жилищном праве должен выражаться в максимально возможной защите интересов проживающих лиц (вне зависимости от правового основания проживания); в строго определенных основаниях выселения из жилого помещения, являющихся следствием прекращения определенных прав, как правило, связанных с виновным и недобросовестным поведением субъекта, либо по его собственной добровольной инициативе; в приоритете субъективных жилищных прав в ряде случаев над субъективным правом собственности. Гуманизм должен проявляться также в создании достойных условий проживания, в одинаковом (для идентичных категорий) и стабильном правовом положении лиц, занимающих жилые помещения, в последовательном применении норм жилищного законодательства на практике, в необходимости учета конкретных жизненных ситуаций.

Критерий вынужденности участия в жилищных отношениях. Возвращаясь к анализу особенностей жилищных отношений, указанных выше, сначала затронем ту, которая касается наличия в их составе связей, предполагающих необходимость поиска компромиссных решений с иными субъектами, где воля большинства становится обязательной для всех, где индивидуальные решения не принимаются во внимание.

Об участии общественности в жилищных отношениях постоянно говорили советские цивилисты, но речь в их исследованиях шла совсем о другом - о контроле за распределением жилья, об общественных организациях, контролирующих такое распределение, о необходимости правового регулирования возрастания подобной роли общественности. Так, типичным для того периода времени выглядит следующее высказывание: «Участие общественности в решении различных вопросов найма... обеспечивает максимальную охрану жилищных прав советских граждан»11Кабалкин А.Ю. Охрана жилищных прав граждан. М.. 1963. С. 32.. В реальной жизни граждане могли лишь осуществлять некий контроль за теми решениями, которые принимались собственником жилья в лице государства и уполномоченных им органов. Разница с сегодняшним днем такова, что стороны поменялись местами - теперь государство может лишь контролировать действия граждан в жилищной сфере на предмет их соответствия требованиям закона, а граждане должны сами принимать решения. И вот это на практике оказалось самым сложным.

Необходимость участия в жилищных отношениях, где требуется принятие совместного (коллективного) решения, возникает постоянно.

Во-первых, это практически все ситуации, связанные с проживанием в жилом помещении нескольких лиц. Такое совместное проживание вынуждает к поиску компромиссов при принятии любых решений, связанных с местом общего нахождения, а также является одной из основных причин возможных конфликтов. Право, вынужденное реагировать на данную ситуацию, наделяет субъектов определенным набором правомочий, ограничивающих возможности друг друга. Речь идет о сособственниках; о собственнике и членах его семьи; о сонанимателях по договору социального найма; о нанимателе по договору социального найма и членах его семьи и бывших членах его семьи и т.д. Предоставляя указанным и иным категориям лиц определенные права в отношении жилых помещений, управомоченное лицо (например, собственник или наниматель) вынуждено или получать согласие указанных лиц на совершение фактических или юридических действий с жилым помещением (например, на вселение иных лиц), либо должно тем или иным способом согласовывать с ними свои собственные действия (иначе ему в них будет отказано публичными органами).

Во-вторых, это отношения, возникающие в жилых помещениях, расположенных в зданиях, что вынуждает лиц сообразовывать свое поведение с посторонними лицами, проживающими рядом (по соседству). В ЖК РФ этот блок отношений получил название «управление многоквартирными домами».

При правовом регулировании данных общественных отношении самый главный вопрос заключается в следующем: необходимо ли наличие принципа единогласия при принятии решений и достаточно ли механизмов гражданско-правового регулирования соответствующих отношений? Общая воля, воля всех, невозможность или нежелание в ее достижении с практической стороны, соотносимость теории общей воли и неотъемлемых прав человека составляют вопросы, бурное обсуждение которых закончилось очень давно, но будоражит умы ученых и по сей день. Европейские революции, провозглашавшие неотъемлемые права человека, выдвинули на первый план теорию общей воли Руссо. Его последователи и противники бились и бьются над проблемами возможности или невозможности учета мнения всех в масштабе государственного управления. Наша же задача значительно скромнее - с научной позиции попытаться обосновать характер жилищных отношений, вынуждающих субъектов идти на определенные согласования и подчиняться в ряде случаев решению большинства.

В связи с этим кратко изложим мысли об общей воле словами основателя этой теории.

Общая воля, чтобы быть таковой, должна быть общей по своему предмету, как и по своему существу, «она должна исходить от всех, чтобы применяться ко всем». Для того чтобы воля была общей, не всегда нужно, чтобы она была единогласной, но необходимо, чтобы все голоса были сочтены.

Иными словами, идеальная теория общей воли Руссо, применение которой на практике оказалось невозможным в масштабах государственного управления, нашла себе нишу в иных, менее значимых, но от этого не менее важных сферах общественной жизни. Общее собрание многоквартирного дома - наглядный тому пример. Все собственники должны быть уведомлены, все должны иметь возможность высказать свою волю. Однако решение принимается не волей всех, «противоположные мнения погашают друг друга», а формированием некой общей воли, которой все должны подчиниться, поскольку изначально добровольно «вступили в договор» (приобрели квартиру в многоквартирном доме, а не отдельный жилой дом). Другое дело, что нужно очень четко понимать, что такое решение не есть обязательно решение профессиональное, продуманное и справедливое. Как писал А. Фулье, «нечего и думать о том, чтобы голосование большинства заключало в себе истину и справедливость; это просто - среднее мнение». Это говорит о том, что «общая воля» не является мерилом справедливости принятых решений, как и наоборот, отсутствие согласия кого- либо не говорит о его несправедливости.

В связи с этим основная задача ученых и законодателя видится не в том, чтобы доказывать необходимость полного и единогласного выражения общего мнения, а в том, чтобы установить некие рамки, выход за которые не может поддерживаться законом, а принятые даже единогласно решения не должны быть легитимными. Большинство собственников сегодня не хотят вкладывать деньги в капитальный ремонт своих домов и принимают единогласно соответствующие решения. По закону - имеют полное право, но к чему это может привести? К разрушению жилищного фонда. Это же касается и перечня определенных работ, необходимых для поддержания нормального функционирования дома (жители же, как правила ограничиваются минимальными работами, руководствуясь в первую очередь финансовыми соображениями). Установление объективных критериев (это могут быть и сроки ремонта, и износ дома, и перечень минимально необходимых работ, и т.п.), при которых принятие таких решений было бы невозможно, - вот основное направление деятельности законодательных органов в данной области.

Нельзя забывать и еще один момент, который можно выразить следующими словами: «Конвенционализм опирается на мнение большинства и конкретную обстановку, предавая забвению и не понимая, что большинство - это всегда сила, но не всегда истина, а конкретная обстановка носит переходящий характер». Решения принимаются сейчас, а их реализация, возможно, будет осуществляться значительно позже. Не являясь профессионалами, граждане часто не в состоянии спрогнозировать последствия своих решений, что также должно быть учтено в законодательстве.

Таким образом, объективное наличие таких жилищных отношении, которые связаны с сосуществованием не просто в обществе людей (уход от контактов с которыми в иных общественных отношениях вполне возможен), а с постоянным и ежедневным физическим «соприкосновением» с конкретными лицами (избежать взаимоотношений с которыми практически невозможно), вынуждает государство урегулировать такую ситуацию перманентного конфликта. Инструментарий гражданского законодательства в данном случае не способен разрешить ситуацию в полной мере, поскольку в его основе лежит свободная воля людей. Жилищное законодательство, с обязательным присутствием в его нормах гуманистической составляющей, как раз и предназначено для решения подобных задач.

Критерий фактического проживания. Необходимость учета данного критерия рассматривалась нами ранее, поэтому предлагаем посмотреть на его применение под другим углом зрения. Речь идет об отграничении жилищных и гражданских отношений (и правоотношений). То, что при этом недостаточно использовать только критерий объекта, становится понятным даже при поверхностном анализе жилищных отношений.

Когда характеризуются имущественные отношения, включаемые в предмет гражданского права, ученые в основном выделяют следующие их характеристики: волевые отношения, представляющие собой разновидность производственных отношений; имеют экономическую ценность и товарно-денежную форму (преимущественно); обладают стоимостным, оценочным характером; им присущи возмездность (как правило) и эквивалентность; обладают имущественной самостоятельностью и признаком равенства участников. Однако характеристика практически всех признаков имущественных отношений в той ли иной степени может быть поставлена под сомнение, если затронуть жилищные отношения: и волевой признак (вынужденное участие в них), и преимущественную возмездность и эквивалентность (статус членов семьи, минимальные платежи в социальном найме и т.п.), и равенство участников (в самом ЖК РФ прямо установлено отступление от него). Кроме того, следует указать, что большой блок данных отношении нужно отграничивать от производственных отношений и рассматривать их как разновидность социальных отношении в узком смысле снова12Не в смысле социальные, как синоним общественных отношений в целом, а социальные как один из видов общественных отношений, указывающих на их экономический характер в сфере распределение, обмена и потребления обществе иного продукта..

Отношения собственности подробно урегулированы гражданским законодательством. Требуется ли иное регулирование данных имущественных отношений? С одной стороны, на данный вопрос стоит дать отрицательный ответ, поскольку возможность пользоваться жилым помещением является элементом субъективного права собственности.

С другой стороны, необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  1. содержание субъективного права собственности на жилое помещение существенно отличается от содержания субъективного права собственности на другие объекты Это выражается как в установленных запретах на совершение определенных действий с жилым помещением (например, его разрушение), так и в отсутствии в ряде случаев отдельных правомочий;
  2. содержание «абсолютного господства над жилым помещением» сегодня практически полностью определено жилищным законодательством, которое берет на себя задачу установления пределов субъективного права собственности, с чем не справляется в должной мере гражданское законодательство;
  3. следует передать правовое регулирование отдельных моментов, связанных с осуществлением собственником жилого помещения своих правомочий, жилищному законодательству в том случае, если он непосредственно проживает в жилом помещении. Эти отношения нуждаются в особой правовой регламентации, в отличие от ситуации простого приобретения жилого помещения.

Определенным подтверждением такого вывода является ряд высказываний, содержащихся в проекте Концепции развития законодательства о вещном праве. Так, в нем отмечается, что нуждается в упорядочении правовое регулирование отношений собственности и в целях имущественного оборота земельных участков, поскольку указанные отношения являются предметом гражданского. а не земельного законодательства. Соответственно все нормы, регулирующие отношения собственности, объектом которых являются земельные участки (ст. 15-19, 35, 40, 42-44, 49-53, 56 ЗК РФ), подлежат изъятию из ЗК РФ и после соответствующей их переработки - включению в ГК РФ. Примечательно, что подобные предложения в отношении жилых помещений отсутствуют, хотя и предлагается наличие самостоятельного раздела, посвященного праву собственности на жилые и нежилые помещения. Вместе с тем нормы данного раздела направлены на упорядочение отношений, возникающих по поводу зданий как объектов права (в целом) и их отдельных частей - жилых и нежилых помещений (в частности).

Отношения по пользованию жилым помещением на основании вещных прав.По мнению ученых, регулирование вещных прав должно происходить только нормами гражданского законодательства. Вместе с тем даже разработчики Концепции развития законодательства о вещных правах признают несостоятельность в вопросе полного и всестороннего регулирования этих отношений в рамках ГК РФ. В чем проблема? Невозможно «объять необъятное»? Бояться технического увеличения объема ГК РФ, представляется, уже не стоит. Вполне ясно, что гражданское законодательство не справляется с регулированием данных отношений в силу их специфики. В этом случае удовлетворяется потребность в проживании, а не в самом материальном объекте, что также (как и в случае с собственником) порождает необходимость особого правового регулирования. Недаром Концепция предусматривала, и это выглядит абсолютно правильным, что непроживание в жилом помещении влечет прекращение соответствующего вещного права (узуфрукт) на жилое помещение13Жаль, что подобное предложение не воспринял проект закона о внесении изменении в ГК РФ. В статьях, посвященных основаниям прекращения узуфрукта, указанное основание сохранено не было..

Отношения по пользованию жилым помещением на основании договоров найма жилых помещений.

Здесь требуется определенная дифференциация. По поводу договора социального найма оправданной выглядит необходимость урегулирования данных вопросов в рамках жилищного законодательства, так как при предоставлении жилого помещения нуждающимся лицам удовлетворяется их потребность в проживании. Однако в отношении наличия большого числа императивных норм следует заметить, что такая ситуация является механическим «перенесением» устаревших норм советского жилищного законодательства и вряд ли может рассматриваться в качестве позитивной характеристики его современного состояния. Почему законодатель побоялся уйти от строгой регламентации? Что это: боязнь произвола со стороны органов местного самоуправления или попытка изначально не допустить оспаривания условий заключенных соглашений со стороны граждан по принципу ущемления прав одних и предоставления дополнительных гарантий другим? Вопрос остается открытым. Думается, что современное общество готово к тому, чтобы разрешить заключение договора социального найма на свободных условиях, при тщательной регламентации основополагающих положений нормами закона, что сделано в ГК РФ применительно к различным гражданско-правовым договорам, где очень много норм сформулировано в качестве императивных, а не диспозитивных14В первую очередь это касается договоров с участием органов государственной власти и органов местного самоуправления, в частности, о поставках для государственных и муниципальных нужд, подрядных работах для государственных и муниципальных нужд.. Уклонение от использования такого способа регулирования рассматриваемых общественных отношений лишь порождает разговоры о публично-правовой природе данного соглашения, об отнесении его к «квазидоговорам» и не способствует дальнейшему развитию и совершенствованию жилищного законодательства.

Аналогичные рассуждения можно использовать и в отношении договоров специализированного найма. Тем более, что в данном случае определенные дополнительные права, которыми может быть наделен наниматель, предопределены, например, уровнем квалификации работника, его профессионализма и ценностью для работодателя. Вполне допустимой выглядит возможность установить в договоре найма служебного жилья право работника на проживание в жилом помещении в течение года после расторжения трудового договора, что сегодня невозможно в силу императивных правил жилищного законодательства и норм типовых договоров.

Применительно к договору коммерческого найма нужно учитывать следующее. Сегодня отношения в данной сфере регулируются нормами гражданского законодательства, что не представляется оправданным. Причина заключается не в том, что все связанное с жильем должно подлежать регулированию в рамках жилищного законодательства, а в том, что применительно к данным отношениям (в отличие от иных, уже рассмотренных) отсутствует дифференциация правового регулирования в зависимости от того, об удовлетворении какой потребности идет речь. Очевидно, предполагалось, что коль скоро лицо заключает данный договор, уплачивает определенную денежную сумму, то надобность проживания в жилом помещении является единственной или основной потребностью, которая удовлетворяется.

ГК РФ не проводит градации между ситуацией использования жилого помещения для проживания нанимателем или отсутствием такого использования, что не является, на наш взгляд, правильным и справедливым. Жилищное законодательство должно предусматривать особые случаи, связанные с данными ситуациями. Например, проживающие с нанимателем члены семьи не наделены правом вселять в жилое помещение иных лиц, заключать договор поднайма. А если данные лица фактически проживают в жилом помещении, а наниматель - нет, то почему указанные лица лишаются правомочий, которые есть у нанимателя только в силу того, что на него возлагается обязанность по внесению платы за пользование жилым помещением? Почему в данном случае указанные лица не могут ставить вопрос о расторжении договора в отношении данного лица и наделении их статусом нанимателей? Перечень подобных ситуаций и вопросов можно продолжить, но суть постановки проблемы от этого не меняется.

Правовое регулирование должно быть нацелено на охрану и защиту прав и интересов в первую очередь тех лиц, кто удовлетворяет потребности в проживании, и именно для этого необходим особый инструментарий жилищного законодательства. Принцип «кто платит, тот и диктует условия» не должен иметь приоритета в случае конфликта интересов лиц, удовлетворяющих потребность в проживании, и лиц, кто удовлетворяет потребность лишь в материальном благе - жилом помещении.

Теперь несколько слов о природе отношений, которые касаются самого объекта. Нужно ли при этом особое правовое регулирование, либо существование этих отношений в рамках ЖК РФ предопределено лишь удобством законодательной техники?

Возьмем для примера отношения по сохранению помещения. В них лицо вступает и в том случае, если осуществляет правомочие проживания, и в том, когда возможность проживания остается лишь возможностью. Однако объективные условия, при которых возникают данные отношения, не могут не учитываться законодателем. Так, отсутствие лица в жилом помещении является основанием для перерасчета платы за коммунальные услуги; отсутствие в жилом помещении проживающих является основанием для внесения платежей лишь за необходимые для нормального функционирования объекта коммунальные услуги.

Необходимо делать и следующий шаг: непроживание в жилом помещении должно влиять и на оплату иных расходов, связанных с содержанием данного имущества (уборка подъездов; дополнительные расходы в виде, например, организации охраны территории, ее озеленения, установки детских площадок). Сегодняшнюю ситуацию, когда большинство определяет действия иных субъектов в многоквартирном доме, можно объяснить и оправдать в первую очередь тем, что принцип единогласия недостижим, и потому его введение лишь блокирует позитивную работу лиц, связанных с содержанием их домов. Принципиально соглашаясь с тем, что введение принципа единогласия применительно к принятию решений в многоквартирном доме не позволит осуществлять надлежащее его управление, нельзя согласиться с тем, что права лиц, непосредственно проживающих в данном доме, должны быть одинаковыми с правами тех, кто не удовлетворяет свою потребность в проживании. В частности, достаточно часто у непроживающих (сдающих свое жилье) отсутствует интерес к проведению работ по капитальному ремонту дома, по его благоустройству и т.п.

Ратуя за необходимость учета факта проживания в жилом помещении, мы не настаиваем на уменьшении прав лиц, не проживающих в своих жилищах в многоквартирном доме, путем устранения их от голосования. Практически можно предложить несколько возможных путей решения данного вопроса. Первый путь - установление перечня необходимых расходов на содержание общего имущества (где и голоса, и пользование результатами будут определяться исходя из действующего законодательства), а при голосовании по остальным вопросам приоритет в принятии решения должен оставаться за проживающими. Второй путь - допустимость изменения доли собственника по конкретным вопросам, установленным законодательством, на общем собрании в зависимости от проживания или непроживания собственника в жилом помещении. Однако это уже частности (пусть и достаточно принципиальные с практической точки зрения). Для нас важно еще раз констатировать тот факт, что особый инструментарий жилищного законодательства в данном вопросе мог бы быть задействован в указанном направлении. Что же касается общих вопросов о проведении общего собрания, о деятельности ТСЖ, ЖК и ЖСК как юридических лиц, с помощью которых осуществляется управление домом, то теоретически их решение вполне может осуществляться в рамках ГК РФ. Тем не менее, при таком решении вопроса, вероятно, все равно потребуется принятие специальных законов, детализирующих регулирование данных отношении. Оставлять же в ЖК РФ нормы, регулирующие правовое положение членов данных юридических лиц, а организацию деятельности самих юридических лиц урегулировать в ГК РФ (или иных законах) вряд ли целесообразно с практической точки зрения.

В завершение вопроса об особенностях жилищных отношений нельзя не затронуть проблему о наличии в их составе личных неимущественных отношений. Начало этим рассуждениям в современной юридической литературе положено в работе Л.О. Красавчиковой, рассматривающей личные неимущественные права граждан15Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права: сб. памяти П.И. Седугина. М., 2003. С. 50-60.. Однако соответствующие соображения (правда, без должного обоснования, в качестве констатации факта) имелись еще и в советской юридической литературе16Нам встретилось всего одно, но вполне конкретное и точное высказывание: «так как с субъективна гражданским правом на жилище тесно связано и право на неприкосновенность жилища, есть основания рассматривать его и как личное право граждан, связанное с имущественным правом» (Бару М.И., Пушкин А.А., Сибилев М.Н. Понятие и юридическая природа права на жилище // Основы советского жилищного законодательства: межвуз. сб. науч. тр. Свердловск. 1981. С. 58.. Немногочисленные обращения к данным вопросам позволяют вычленить несколько основных направлений, которые избирают авторы при их анализе.

Во-первых, «привязка» данных общественных отношений к жилищному праву происходит исключительно благодаря особому объекту. Вместе с тем это не означает обоснование авторами самостоятельности жилищного права, что подтверждается не бесспорными, но вполне наглядными выводами: «субъективное имущественное гражданское право... является элементом соответствующего гражданского жилищного правоотношения». Таким образом, наличие личных неимущественных отношений в предмете жилищного права лишь свидетельствует об их многообразии.

Во-вторых, благодаря существованию личных неимущественных прав граждан в жилищной сфере подтверждается комплексный характер права на жилище17«Право на жилище является комплексным, сложным, в котором сочетаются элементы имущественных и личных прав граждан» (см.: Пушкин А.А., Сибилев M.H. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик и право граждан на жилище // Основы гражданского законодательства и основы гражданского судопроизводства Союза ССР и союзных республик. Вопросы теории и практики. Саратов. 1981. С. 69)..

В-третьих, всем отношениям, возникающим по поводу жилища, пытаются придать неимущественный характер и благодаря этому обосновать специфику предмета жилищного права.

Так, О.В. Батова отмечает: «...жилищным правам и обязанностям во многом присущ неимущественный характер, что выделяет их из обычных гражданских имущественных прав»18Батова О.В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права // Юрист. 2006. № 3.. Далее автор указывает: «...то, что Конституция определенным образом разграничивает категории «имущество» и «жилище», что праву на жилище всегда в некоторой степени присущ неимущественный характер, на наш взгляд, со всей очевидностью свидетельствует о том, что право на жилище, даже рассматриваемое в рамках конкретных договорных отношений по пользованию жилым помещением, во многом отличается от имущественных прав».

Согласиться с такими утверждениями сложно. Это основывается в первую очередь на отсутствии основных признаков неимущественных прав: «эти блага появляются у человека в момент рождения... Правовые нормы не могут и не должны содержать каких-либо конкретных указаний относительно порядка владения, пользования и распоряжения...». Можно пойти вслед за Локком и признать неотъемлемым правом и право собственности либо обосновывать неразрывную связь личности и собственности, как это делает К.И. Скловский19Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: учеб.-практ. пособие. 3-е изд. М.: Дело. 2002., однако имущественная суть жилищных отношений от этого вряд ли превратится в неимущественную.

Другое дело, что в жилом помещении протекает интимная сфера жизни людей, что дает право расширительного толкования термина «жилище» как на международном уровне, так и в российской доктрине и судебной практике. Однако смешение различных субъективных прав в этом случае не должно происходить.

Еще И.А. Покровский писал о том, что иногда в законодательстве сначала формируется имущественный интерес, а на базе его уже признается и защищается интерес неимущественный. В качестве такого примера правовед приводит право на имя, возникшее на основе права на фирму: «...из-за имущественных интересов начинают проглядывать интересы неимущественные». Однако такое «проглядывание» лишь свидетельствует о формировании самостоятельного неимущественного права, а не о «трансформации» имущественного права в неимущественное.

Таким образом, право на жилище нельзя считать неимущественным правом. Право на неприкосновенность жилища относится к личным неимущественным правам20Следует заметить, что правовая природа права на неприкосновенность жилища далеко не так очевидна. Приводить в рамках данной работы подробное исследование данного вопроса не представляется целесообразным, поэтому лишь коротко укажем, что в настоящее время термин «неприкосновенность жилища» употребляется в следующих значениях: 1) как базовое конституционное право; 2) как конкретное субъективное право физического лица, носящее неимущественный характер и составляющее содержание абсолютного правоотношения, где все третьи лица обязаны воздерживаться от его нарушения; 3) как базовый принцип (основное начало) уголовного судопроизводства (ст. 12 УПК РФ), а также жилищного законодательства (ст. 1.3 ЖК РФ); 4) как элемент правопорядка или правоспособности, поскольку является возможностью, в равной степени присущей всем и каждому; 5) можно встретить утверждение, о том, что право на неприкосновенность жилища является гарантией осуществления права на неприкосновенность частной жизни. Более подробно см.: Суслова С.И. Дискуссионные вопросы о правовой природе права на неприкосновенность жилища // Академический юридический журнал. 2011. № 1(43) С. 46-51., однако это не дает основании для выводов ни о самостоятельности жилищного права в системе отраслей российского права, ни о комплексности последней. Поскольку нельзя отождествлять жилищные отношения и отношения, возникающие по поводу жилого помещения, то справедливым представляется вывод о том, что отношения, возникающие по поводу допущения/недопущения присутствия кого-либо в жилом помещении, полностью отвечают признакам гражданско-правовых отношений и не наделены признаками, позволяющими считать их жилищными. Защищается в данном случае не объект и не проживание в нем. а право лица на невмешательство в его частную жизнь.

В советской доктрине, да и в современной юридической литературе имущественный характер жилищных отношений никогда не вызывал сомнений. Причем одновременное существование прав в сфере имущественных отношений, таких как право личной собственности и право на жилище, никого не смущало. Если признавать право проживания личным неимущественным правом, то абсолютно не укладываются в таком подходе постулаты для любых неимущественных прав: «эти блага появляются у человека в момент рождения... Правовые нормы не могут и не должны содержать каких-либо конкретных указаний относительно порядка владения, пользования и распоряжения...».

В настоящее время разговоры о неимущественной стороне содержания самого объекта «жилища» и неимущественной характеристике прав, с ним связанных, базируются на судебной практике (в основном Европейского суда по правам человека), связанной с защитой частной жизни. Когда цитируется ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 г., акцент делается на том, что каждый имеет право на уважение его жилища как права, входящего в состав права на уважение частной и семейной жизни. Отсутствие четких критериев «частной жизни» позволяет распространять его содержание и на имущественные отношения. Вместе с тем анализ многих решений Европейского суда по правам человека позволяет сформулировать вполне однозначный вывод о трактовке права на жилища в качестве неимущественного права только в контексте неприкосновенности жилища как самостоятельного конституционного права.

Содержание права на жилище, закрепленного в ст. 40 Конституции ФР, раскрывает имущественный характер данного права. Объединять эти права нет никакого основания, в первом случае провозглашается и защищается личное право, во втором - имущественная сфера интересов индивида.

Как представляется, признание права на неприкосновенность жилища личным неимущественным правом21Следует заметить, что правовая природа права на неприкосновенность жилища далеко не так очевидна. Приводить в рамках данной работы подробное исследование данного вопроса не представляется целесообразным, поэтому лишь кратко укажем, что в настоящее время термин «неприкосновенность жилища» употребляется в следующих значениях: 1) как базовое конституционное право; 2) как конкретное субъективное право физического лица, носящее неимущественный характер и составляющее содержание абсолютного правоотношения, где все третьи лица обязаны воздерживаться от его нарушения; 3) как базовый принцип (основное начало) уголовного судопроизводства (ст. 12 УПК РФ), а также жилищного законодательства (ст. 1,3 ЖК РФ); 4) как элемент правопорядка или правоспособности, поскольку является возможностью, в равной степени присущей всем и каждому; 5) можно встретить утверждение о том, что право ив неприкосновенность жилище является гарантией осуществления права на неприкосновенность частной жизни., не дает оснований для выводов ни «о самостоятельности жилищного права в системе отраслей российского права», ни о комплексности последней22Представляется не совсем последовательной позиция О. В. Батовой по данному вопросу. В своей работе она высказывает мнение о самостоятельности жилищного права, а далее отмечает, что «указанные договоры принадлежат жилищному праву как комплексной отрасли права, не тождественной одноименной отрасли законодательства».. Наличие личных неимущественных отношений в предмете жилищного права лишь свидетельствует об их многообразии. Кроме того, неоспорим факт, что «другой составляющей частью предмета гражданского права в соответствии со ст. 2 ГК РФ являются личные неимущественные отношения», поэтому включение указанных отношений в предмет жилищного права говорит о его единстве с гражданским правом

Подводя итог предыдущим рассуждениям, отметим, что выявленные особенности жилищных отношений вызывают надобность в их особом правовом регулировании, что приводит к конструированию особых субъективных прав, связанных с жилыми помещениями. Их общей характеристике будет посвящен следующий раздел нашей работы.

***

1. В первой главе обосновывается вывод о необходимости широкого взгляда на жилищные отношения, которые не должны сводиться только к проживанию в жилом помещении. Вместе с тем выделение только одного признака анализируемых отношений - объекта (жилого помещения) - позволяет неограниченно увеличить перечень таких отношений и приводит к «размыванию» границ жилищного права.

2. Для отграничения жилищных отношений от иных общественных отношений, а также отношений, возникающих по поводу жилого помещения, следует выделить три последовательных уровня.

Первый уровень - объект. Благодаря его использованию возможно лишь отграничить отношения, возникающие по поводу жилых помещений, от иных видов общественных отношений. Они возникают по поводу созданного или создаваемого жилого помещения. Большая их часть является социальными отношениями (возникающими в сфере распределения, обмена и потребления общественного продукта), и лишь небольшая часть (по созданию объекта) может быть отнесена к производственным отношениям.

Второй уровень - субъектный состав. Участие публичных органов в отношениях по поводу жилых помещений следует считать жилищными, если: а) они являются следствием исполнения конституционно закрепленных положений о социальной защите отдельных категорий граждан путем решения их жилищных проблем; б) эти отношения возникают в связи со значимостью объекта в масштабах отдельной личности и государства, что заставляет последнего устанавливать определенные ограничения применительно к его использованию.

Третий уровень - содержание данных отношений. Согласно ему к жилищным отношениям должны относиться те, которые наделены признаком вынужденности участия в них. Такая черта может быть представлена с двух позиций: с физиологических (в необходимости обладать жильем для выживания) и с объективных (ограниченность жилищного фонда (как следствие проживание в жилом помещении нескольких лиц) и преобладание многоквартирных домов). Для публичных органов вынужденность выражается в обеспечении жилыми помещениями социально незащищенных лиц.

3. Жилищные отношения не могут быть охарактеризованы через категории, являющиеся правомочиями субъективных прав.

Отношения, возникающие по поводу жилых помещений, могут быть систематизированы по критерию направленности на

  1. отношения, направленные на «ожидание» объекта;
  2. отношения по воздействию на объект.

Представляется в корне неверно отказываться от включения в число указанных отношений тех, которые возникают до момента создания готового объекта. Данные отношения специфичны тем, что объект лишь «ожидаем» либо с точки зрения его физического отсутствия в природе (объективный критерий), либо с точки зрения невозможности индивидуализации для конкретного субъекта в конкретном правоотношении (субъективный критерий).

С момента создания жилого помещения и появления возможности прямого воздействия на существующий физический объект возникающие отношения можно представить тремя группами в зависимости от целей вступления в данные отношения.

Первая. Отношения, связанные с использованием объекта по его назначению (извлечению полезных свойств). К данной группе относятся:

  1. отношения по проживанию в жилом помещении (основные);
  2. отношения по использованию объекта в иных целях, не запрещенных законом (дополнительные).

Вторая. Это отношения, направленные на сохранение тех свойств объекта, которые делают возможным его использование в соответствии с назначением (отношения по сохранению). Эта группа отношений представляется наиболее многочисленной и включает в себя действия субъектов, направленные на изменение жилого помещения (например, отдельные виды работ по переустройству), действия по содержанию помещения в надлежащем состоянии (минимальное коммунальное обслуживание, ремонт). Выше была произведена классификация данной группы отношений на отношения по содержанию, благоустройству и управлению.

Третья. Это отношения по прекращению существования объекта. К ним следует относить действия лица по физическому уничтожению объекта, а также отношения по привлечению третьих лиц к совершению данных действий. Кроме того, в данную группу следует отнести те отношения, результатом которых является такое изменение технических характеристик объекта, которые свидетельствуют о появлении другого (измененного) объекта.

Isfic.Info 2006-2023